7月18日，東莞市自然資源局發(fā)布《關于聚焦先進制造 打造高品質空間 全面加快“三舊”改造的實施意見（公開征求意見稿）》（以下簡稱實施意見），公開征求意見。

實施意見表示：

【資料圖】

● 謀劃改造重點，劃定5年重點改造區(qū)域“大圈”，實現(xiàn)各類資源集中投放，切實推進市級、鎮(zhèn)街（園區(qū)）重點發(fā)展區(qū)域、TOD區(qū)域的連片統(tǒng)籌改造。

●?規(guī)劃統(tǒng)籌階段，鎮(zhèn)街（園區(qū)）編制片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃、單元規(guī)劃，不再單獨編制單元劃定方案、前期研究報告及控規(guī)。同步開展前期工作，原則上改造意愿和補償指導標準須取得單元內權益土地面積和人數(shù)占比均達80%以上的權益人書面同意。

●?建立“審查意見一次性告知”制度，原則上每個階段只征求一次意見，后續(xù)方案調整如不涉及職能部門政策適用條件改變的，可不再征求意見。減少反復決策，方案不涉及政府（集體）綜合收益減少等關鍵內容調整的，可不再上會討論、表決。

●?單元范圍內已簽訂補償協(xié)議的權益土地面積和人數(shù)合計占比均不低于95%時，實施主體與未簽約權益人經充分協(xié)商仍協(xié)商不成的，為維護和增進社會公共利益，可提請市人民政府依照有關規(guī)定進行調解與裁決。

●?各鎮(zhèn)街（園區(qū)）謀劃若干500畝以上的政府統(tǒng)籌連片“工改工”片區(qū)，1年內首期清拆，3年內全部完成，作為全市硬任務。

優(yōu)化規(guī)劃體系，高水平引領“三舊”改造

1、強化宏觀頂層謀劃：

謀劃改造重點，劃定5年重點改造區(qū)域“大圈”，實現(xiàn)各類資源集中投放，切實推進市級、鎮(zhèn)街（園區(qū)）重點發(fā)展區(qū)域、TOD區(qū)域的連片統(tǒng)籌改造。

2、強化中觀片區(qū)統(tǒng)籌：

在“大圈”內劃定重點改造片區(qū)“中圈”，實施大片區(qū)改造。以中觀層面的片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃，作為支撐政府連片規(guī)劃統(tǒng)籌的核心抓手，從更大廣度、更高視角出發(fā)，承接上層規(guī)劃戰(zhàn)略意圖，引領下層單元實施，形成“三舊”改造專項規(guī)劃——片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃——單元規(guī)劃的規(guī)劃統(tǒng)籌體系。

3、強化微觀單元管控：

優(yōu)化流程體系，高效率賦能“三舊”改造

1、整合工作流程：

整合“三舊”改造流程為規(guī)劃統(tǒng)籌、實施方案、確認主體、開發(fā)監(jiān)管等四個階段。

規(guī)劃統(tǒng)籌階段，鎮(zhèn)街（園區(qū)）編制片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃、單元規(guī)劃，不再單獨編制單元劃定方案、前期研究報告及控規(guī)。

同步開展前期工作，原則上改造意愿和補償指導標準須取得單元內權益土地面積和人數(shù)占比均達80%以上的權益人書面同意。

2、提升審批效能：

建立“審查意見一次性告知”制度，原則上每個階段只征求一次意見，后續(xù)方案調整如不涉及職能部門政策適用條件改變的，可不再征求意見。

減少反復決策，方案不涉及政府（集體）綜合收益減少等關鍵內容調整的，可不再上會討論、表決。

3、強化公開透明：

建立公開透明的地價計收方式和容積率計算規(guī)則，形成區(qū)片地價“一張表”和區(qū)片容積率“一張圖”，通過信息化系統(tǒng)公開結果，減少模糊博弈空間。

4、明確期限約束：

采取權利人自行改造模式實施的單元須在單元規(guī)劃獲批后半年內完成改造及用地方案審批，改造及用地方案獲批后半年內動工建設。

采取單一主體掛牌招商模式實施的單元，須在單元規(guī)劃獲批后一年內確認實施主體（舊村改造為主的為兩年），確認實施主體之后一年內動工建設。

逾期未完成需延期的，應上報市政府“一事一議”，否則五年內該改造單元不再重啟改造工作。

單元范圍內已簽訂補償協(xié)議的權益土地面積和人數(shù)合計占比均不低于95%時，實施主體與未簽約權益人經充分協(xié)商仍協(xié)商不成的，為維護和增進社會公共利益，可提請市人民政府依照有關規(guī)定進行調解與裁決。

5、強化標準化信息化支撐：

建立容差機制，供地紅線范圍、面積與控規(guī)出現(xiàn)差異的，差異面積不超過地塊面積0.3%且總面積在300平方米以內的，視為誤差處理，以供地紅線辦理相關手續(xù)。

優(yōu)化“工改工”體系，高質量打造先進制造載體

1、加強連片“工改工”政府統(tǒng)籌

強化政府主導作用，各鎮(zhèn)街（園區(qū)）謀劃若干500畝以上的政府統(tǒng)籌連片“工改工”片區(qū)，由鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府、市屬國有企業(yè)、鎮(zhèn)街（園區(qū)）所屬企業(yè)或鎮(zhèn)村合作改造，1年內首期清拆，3年內全部完成，作為全市硬任務。

加大龍頭企業(yè)用地整備，每年“工改工”任務中設置20%的連片產業(yè)用地收儲任務。

2、優(yōu)化市場參與連片“工改工”

推動高品質、高效益連片改造，建立優(yōu)秀產業(yè)運營商評價機制，支持有產業(yè)資源與運營實力的優(yōu)質市場主體深入參與連片“工改工”。

加強品質把關，重點管控建筑立面平面、宿舍比例與戶型等要素，嚴控改變廠房、宿舍用途等“擦邊球”行為。

3、加大連片“工改工”政策支持：

支持一批產業(yè)社區(qū)試點，達到一定面積和生產用房比例的，可適當提高可分割轉讓比例，限定用于倍增企業(yè)、上市后備企業(yè)、專精特新企業(yè)等市認定的優(yōu)質項目，拓寬低成本空間供給渠道。

優(yōu)化改造體系，高品質建設城市空間

1、推進分類改造：

大力推進城市中心區(qū)精細化修補，全面補強功能、設施、形象短板，可根據實際情況適當放寬單元面積要求。

2、加強聯(lián)動改造：

建立骨肉相連、同步實施的“工改工”與“工改居商”項目聯(lián)動機制，明確聯(lián)動產業(yè)占比，各鎮(zhèn)街“工改工”原則上不低于70%，舊村改居商面積不納入聯(lián)動核算，確因特殊原因無法達成聯(lián)動比例的，可將閑置用地盤活、城區(qū)保護利用專項資金等納入聯(lián)動。

允許鎮(zhèn)街（園區(qū)）以掛賬形式啟動居商單元，在完成掛賬任務前，不得申報新的居商改造單元。

在聯(lián)動申報與任務考核中，連片高質量“工改工”項目可獲得核算系數(shù)加成。

3、優(yōu)化貢獻機制：

優(yōu)化設施移交規(guī)則，依托城市體檢，在片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃中合理統(tǒng)籌安排公共設施布局，按照單元開發(fā)量計算用地移交責任，除落實緊缺急需的公建配套外，其余移交用地作為發(fā)展備用地。

建立“三舊”改造的保障性住房供應機制，通過居商類項目供應限戶型、限房價的保障性住房，切實增強城市對人才的吸引力。

4、深入推進頭雁計劃：

繼續(xù)遴選一批示范性好、實施性強的項目，強化市級統(tǒng)籌，納入市級“頭雁計劃”，從更高維度更大力度推進高質量片區(qū)改造。

5、快優(yōu)結合推進存量項目：

優(yōu)化利益體系，高層次推動改造良性循環(huán)

1、平衡各方改造收益預期：

鎮(zhèn)街（園區(qū)）可實施產業(yè)平衡資金機制，結合地價計收辦法，分類設定平衡系數(shù)，權利人自行改造的“工改居商”單元系數(shù)為1.2、單一主體掛牌招商的“工改居商”單元系數(shù)為1.1，鎮(zhèn)街（園區(qū)）可結合實際情況自行設定系數(shù)。平衡資金由市、鎮(zhèn)5：5分成，實施預算管理，用于反哺連片“工改工”。

2、推動集體收益良性循環(huán)：

引導村（社區(qū)）“工改工”與“工改居商”同步聯(lián)動實施，鼓勵集體工業(yè)用地交由政府收儲改造。

支持鎮(zhèn)街（園區(qū)）探索集體“工改工”利益平衡機制，對集體經濟組織“工改居商”超出屬地聯(lián)動產業(yè)占比的，在超出部分的“工改居商”集體綜合收益中計提平衡資金，用于獎勵屬地超額完成“工改工”比例的集體經濟組織。

3、規(guī)范工業(yè)用地轉讓：

探索低效存量工業(yè)用地退出機制，對閑置工業(yè)用地、低效工業(yè)用地，引導高效利用或交回政府統(tǒng)籌，二次轉讓由政府優(yōu)先回購，政府放棄回購的，受讓方需與屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）簽訂監(jiān)管協(xié)議，約定產業(yè)類型、經濟效益與稅收要求。

嚴厲打擊以“工改居商”名義炒賣倒賣工業(yè)用地、“二手房東”囤積廠房、哄抬租金、違規(guī)分租等行為。

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