文/謝逸楓

針對“5月8日房地產業(yè)主管部門發(fā)意見稱房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用”一事，已經過去好幾天了，市場猛烈的辯論聲音依然沒有停止。

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按照《關于規(guī)范房地產經紀服務的意見》目的看，突出保護交易當事人合法權益，明確了10個方面的監(jiān)管措施。因此，對中介公司、機構可謂是威懾力十足。

筆者認為，意見一出，一瞬間引發(fā)中介行業(yè)要變天的感嘆，不禁讓人實思的是中介收費多少才叫合理。因為意見沒有明確規(guī)定，中介收費多少才叫合理收費。

根據2014年7月發(fā)改委、住建部《關于放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》規(guī)定看，房地產咨詢服務收費，實行市場調節(jié)價。

規(guī)定要求，放開房地產咨詢服務收費。房地產中介服務機構接受委托，提供有關房地產政策法規(guī)、技術及相關信息等咨詢的服務收費，實行市場調節(jié)價。

下放房地產經紀服務收費定價權限，由省級政府價格、住建行政主管部門管理，各地可根據當地市場發(fā)育實際情況，決定實行政府指導價管理或市場調節(jié)價。

規(guī)定要求，實行市場調節(jié)價的，房地產經紀服務收費標準由委托和受托雙方，依據服務內容、服務成本、服務質量和市場供求狀況協(xié)商確定。

筆者認為，降中介費的政策出發(fā)點是好的，讓房屋買賣交易服務、收費更加公平、公正、透明。最大可能的降低購房成本，維護、保護購房者的合法利益。

毫無疑問的是政策出臺非常有必要，有利于規(guī)范房產中介收費行為，杜絕亂收費現象，使收費更加合理，交易服務更加透明、降低購房者交易成本和經濟負擔。

筆者認為，該政策最大的改變，中介費用一口價成歷史，中介費用與中介所提供的服務和質量，要匹配。簡單說，中介費用多少，要考慮提供的服務、質量。

目前國內二手房交易的中介收費標準，大中介門店通常根據房屋交易總價格的3%，小中介門店是1%（房屋交易總價格占比）的一口價收費標準。

筆者認為，該政策要求中介收費要“嚴格實行明碼標價”。市場行為中，中介機構操縱經紀服務收費的現象較為普遍，購房者往往是不能決定左右中介收費的。

事實上，一口價的中介收費標準等于是一刀切的做法，非常的不合理。例如100萬與500萬及1000萬的房子，提供的服務、質量不一樣，收費卻是一樣。

同時二手房交易中，中介收取高額的“過橋融資、按揭費、擔保費、評估、公證費等，導致購房者增加了不少額外購房成本，還增加了購房者經濟負擔。

筆者認為，政策要引導交易雙方共同承擔服務費用，體現了對購房者權益的保護。實際上，二手房交易所產生的稅費、中介費基本上由購房者一方承擔。

要改革房產中介探索新模式，關鍵是立法，不是靠行業(yè)自規(guī)，政策通知。因為這個政策意見文件只是綱領性文件，不是法律、法規(guī)、部門規(guī)章。

如何具體認定其中的違規(guī)、合理收費等細則，還需要主管部門公布條例或者部門規(guī)章，或者是正式的具有法律意義的文件及配套政策，各地落地執(zhí)行。

筆者認為，該政策一旦轉變成法律、法規(guī)、部門規(guī)章，或者具有法律意義的文件落地，對房產經紀公司而言，促進規(guī)范化管理，也帶來管理、經營、運營壓力。

給中介公司帶來新的挑戰(zhàn)和機遇，例如”中介費率定價模式“、“雙邊收費”、”延伸服務“、”增值收入”的定價、收費、新業(yè)務將成為未來中介公司新的發(fā)展思路。