文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

(資料圖片僅供參考)

名字測算網(wǎng)上，關(guān)于“燁星”的解讀包含了朝氣蓬勃、光輝燦爛、前程似錦、輝煌奪目、多才多藝、拔群出萃之義。

四年前，鴻坤“二代”趙偉豪把這些美好的愿景都寄予給了家族首個沖擊主板資本市場的物業(yè)平臺，將鴻坤物業(yè)更名為燁星集團赴港IPO。在疫情沖擊、全球股市動蕩、美股多次熔斷等背景下，1948.62倍超額認購也曾讓趙家的這顆“燁星”一度光輝燦爛。

但遺憾的是，被寫下的似乎是作為流星的命運，此后這幾年燁星集團都未曾再現(xiàn)過光芒，反而是緊隨鴻坤集團理財爆雷、美元債逾期等變得更加黯淡了。

母公司陷入困境，有“高依賴性癥”的燁星集團嘗盡苦果。

9月26日，其連發(fā)了兩則公告，涉及關(guān)聯(lián)交易下被拖欠的可退還按金及貿(mào)易應(yīng)收款項、“被迫性”買樓的以資抵債條款，以及相關(guān)事項未遵守上市規(guī)則申報及公告的“檢討”。

概而言之，公告當日，燁星集團間接全資附屬公司北京鴻坤瑞邦物業(yè)管理有限公司（簡稱“鴻坤瑞邦”）與北京銳鴻達企業(yè)資詢有限公司（簡稱“北京銳鴻達”）訂立了一項轉(zhuǎn)讓協(xié)議，后者由趙偉豪及其母親吳虹分別持股占比99%、1%。

根據(jù)協(xié)議，北京銳鴻達將旗下的一座辦公大樓的使用權(quán)讓渡給鴻坤瑞邦，代價約3684.69萬元，期限自股東根據(jù)上市規(guī)則批準交易起至2041年6月30日，以抵銷無錫永慶房地產(chǎn)有限公司（簡稱“無錫永慶”）未償還的可退還保證金總額即未償還貿(mào)易應(yīng)收賬款總額。

無錫永慶曾是北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“鴻坤偉業(yè)”）全資子公司，并直到2021年9月28日進行股東變更。換而言之，無錫永慶也是燁星集團的前關(guān)聯(lián)方。

關(guān)于永慶房地產(chǎn)、以及燁星集團與永慶房地產(chǎn)之間的這兩筆債，樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》在今年2月中旬就進行過深度梳理。彼時，永慶房地產(chǎn)破產(chǎn)清算申請獲法院受理，燁星集團以內(nèi)幕消息的形式做了一些信息披露。

前文鏈接：《3600萬“爛賬”，牽扯燁星集團輸血關(guān)聯(lián)方秘事》

以資抵債

根據(jù)公告，2020年5月12日、2020年12月30日，燁星集團方與無錫永慶分別就488個車位、643個車位及2間商鋪，簽訂了獨家租賃/使用權(quán)轉(zhuǎn)讓代理服務(wù)，并分別向后者支付了約1950萬元、3156萬元的可退還按金。

截至2023年9月26日，在可退還按金中，有1263.03萬元已經(jīng)退還給燁星集團，有788.8萬元通過232個車位收購抵銷，余下約3056.64萬元還未償還。同時，無錫永慶還欠付燁星集團約628.04萬元的未償還貿(mào)易應(yīng)收賬款總額。

“收購事項將有利于集團的追收債務(wù)進度”，收不回真金白銀，接受資產(chǎn)抵債多少都算是退而求其次的選擇。

畢竟燁星集團手里也不算寬裕。如果是在常規(guī)情況下，其會一口氣掏出近四千萬買樓的可能性應(yīng)該很小。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月30日，燁星集團現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為1.54億元，在62家披露中期財報的上市物企中排在第57位。

公告顯示，北京銳鴻達轉(zhuǎn)讓給燁星集團的這處辦公大樓位于北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)宏福路8號鴻坤新都薈D座，總建筑面積約1.08萬平方米。

相關(guān)地產(chǎn)租售平臺信息顯示，大興區(qū)西紅門的寫字樓租賃價集中在每平米每天1.67元到4.5元不等。不過，燁星集團并沒有打算轉(zhuǎn)租鴻坤新都薈D座賺租金。

“該物業(yè)擬由鴻坤瑞邦持作一般辦公、行政及營運用途包括但不限于提供充足空間用于設(shè)立本集團的資訊科技中心?！睙钚羌瘓F表示，其致力于改善行政及運營職能，且考慮到業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長，需要新及額外的辦公空間。設(shè)立更專業(yè)及設(shè)備更完善的資訊科技中心就是計劃之一，而其董事會認為，這比較適合一幢獨家使用權(quán)并具有規(guī)模的物業(yè)。

雖然收購鴻坤新都薈D座使用權(quán)不用再支付代價，但燁星集團應(yīng)該還是需要再投入一部分資金對其進行翻新。

對于這部分，燁星集團在公告中也有提及。根據(jù)獨立估值師按收益法編制的初步估值結(jié)果，鴻坤新都薈D座為期17年10個月物業(yè)的使用權(quán)市值約為3800萬元，考慮到鴻坤瑞邦翻新該物業(yè)所需的時間，因此對市值應(yīng)用了3.03%的貼現(xiàn)率。

深度捆綁鴻坤集團

燁星集團似乎鐘愛收購辦公樓。

兩年前，2021年9月13日，燁星集團旗下的北京鴻坤物業(yè)曾斥資2276萬元，買入了京市大興區(qū)宏福路1號院B座第2層205號的物業(yè)資產(chǎn)，總建筑面積為948.6平方米。這處物業(yè)，其同樣也是作了自留辦公室使用。

事實上，收購關(guān)聯(lián)方物業(yè)資產(chǎn)、業(yè)務(wù)公司股權(quán)，或者掏高額可退還按金置換關(guān)聯(lián)房企的車位“獨家租售權(quán)”，在一定程度上都是物業(yè)“反哺”地產(chǎn)的方式。燁星集團過去的這些交易，也被指過有“關(guān)聯(lián)利益輸送”的影子。

燁星集團對關(guān)聯(lián)方鴻坤集團的依賴性體現(xiàn)在相關(guān)業(yè)務(wù)以及管理面積的來源上。

今年上半年，燁星集團來自物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)開發(fā)商相關(guān)服務(wù)，以及增值服務(wù)的收入占比分別約為86.5%、1.8%及11.7%。而在物業(yè)管理服務(wù)中，來自鴻坤集團開發(fā)的項目所產(chǎn)生的收入約為1.33億元，占比90.1%；而上一年同期，這組數(shù)據(jù)約為88.8%。

規(guī)模方面。截至2023年6月30日，燁星集團擁有合約建筑面積約為1535萬平方米，管理總收益建筑面積約為1214.5萬平方米。其中，78%的收益建筑面積來自鴻坤集團，也同比提升了2.4個百分點。

截至2023年6月30日，其總收益約為1.71億元，同比減少約0.8%；錄得毛利約0.47億元，同比減少4.1%，毛利率從上一年的28.5%微降至27.6%；純利約0.13億元，同比增長41.5%。而純利表現(xiàn)可觀，主要是因為其今年上半年應(yīng)收關(guān)連方款項減值虧損大幅減少約93.0%至90萬元。