高力國際昨天發(fā)布《華東區(qū)物業(yè)市場2016年回顧及2017年展望》報(bào)告指出，2016年上海寫字樓市場P2P的退租以及近5年來的供應(yīng)峰值導(dǎo)致空置率上升，抑制了租金漲幅;投資市場內(nèi)全年共有38項(xiàng)大宗交易達(dá)成。上海商鋪物業(yè)市場年內(nèi)7個(gè)新項(xiàng)目入市，凈吸納量上升，投資市場內(nèi)有9宗整售交易披露，其中3宗交易的買家系國內(nèi)公司。商務(wù)園區(qū)物業(yè)市場有所放緩，13個(gè)新增供應(yīng)推動(dòng)平均空置率上升，年內(nèi)共有6宗整售交易公布。物流物業(yè)市場持續(xù)表現(xiàn)穩(wěn)健，新增7個(gè)優(yōu)質(zhì)物流項(xiàng)目供應(yīng)，平均租金較2015年上升4.4%。

　　  2016年上海核心區(qū)甲級寫字樓物業(yè)市場共有11棟樓完工，整年新增供應(yīng)為近5年來的最高水平，總存量同比增長7.4%至約613萬平方米。而由于P2P借貸公司的普遍退租，全年凈吸納量僅錄得11.3萬平方米有余，大幅低于過往五年的平均水平40萬平方米，因而導(dǎo)致核心區(qū)平均空置率同比攀升5.3個(gè)百分點(diǎn)至10.2%。5月份出臺的全新增值稅稅收體系規(guī)定增值稅稅率可*扣租戶的租賃成本，一些業(yè)主紛紛提租。然而，對于樓宇空置率的驟然攀升，上海眾多業(yè)主提供租金**以吸引租客，以至限制了年度租金增幅。截至年末，核心區(qū)平均租金同比增長3.1%至人民幣10.4元每天每平方米。

　　  2016年，上海寫字樓物業(yè)仍為全國最為活躍的投資市場。年內(nèi)共錄得38項(xiàng)大宗交易，總價(jià)值超過人民幣706億元。滬上的內(nèi)資終端用戶及國內(nèi)外投資者均保持活躍。推動(dòng)因素包括上海寫字樓物業(yè)強(qiáng)勁的自用需求;大致平穩(wěn)的資產(chǎn)表現(xiàn);基金的釋放需求;匯率的貶值壓力;上海相對其它眾多城市擁有更高的市場透明度;以及市場流通性因投資需求旺盛而較強(qiáng)。然而， 2017年預(yù)計(jì)將有大量新增供應(yīng)竣工，這或?qū)⒃谥卸唐趦?nèi)導(dǎo)致更為激烈的租賃競爭并限制租金漲幅，投資者因此變得愈加審慎。

　　  高力國際華東區(qū)辦公樓服務(wù)執(zhí)行董事賴錦雄表示，2017年僅上海核心區(qū)便將有寫字樓建筑面積達(dá)110萬平方米的新增供應(yīng)竣工，其中超過半數(shù)位于浦東，包括摩天大樓上海中心大廈。新增供應(yīng)的增量將逾越上海當(dāng)前對寫字樓空間的吸納能力，繼而導(dǎo)致2017年平均空置率的進(jìn)一步攀升。相應(yīng)地，業(yè)主或?qū)⑻峁└鼮殪`活的激勵(lì)方案，并導(dǎo)致短期內(nèi)的租金調(diào)整。

　　  去中心化是2016年上海商鋪物業(yè)市場的主要議題。全年錄得的7個(gè)新項(xiàng)目中有6(按建筑面積約90%)位于七寶和大寧商圈等非核心區(qū)域。截至2016年末，這些區(qū)域的供應(yīng)量占全市商鋪總存量的70%。盡管新增供應(yīng)量較大，但全市空置率僅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至年末的12.1%。這主要?dú)w功于市場對新物業(yè)的強(qiáng)勁需求，其中多個(gè)項(xiàng)目開業(yè)時(shí)業(yè)已實(shí)現(xiàn)80%或更高的入駐率。因此，2016年凈吸納量攀升至580,100平方米，系2015年體量的兩倍有余。業(yè)主尚能于年內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金收益，且全市平均租金較2015年增長4.2%(除卻新增供應(yīng))。若包含新增供應(yīng)，其低于市場平均水平的開業(yè)租金致使全市平均租金同比下跌4.0%，至人民幣37.3元每天每平方米。投資市場內(nèi)，今年共完成九宗整售交易，而2015年僅錄得一宗交易。值得注意的是，隨著更多內(nèi)資企業(yè)進(jìn)入資本市場，其中三宗交易的買家系國內(nèi)公司。

　　  未來一年上海商鋪物業(yè)市場將尤為活躍。合計(jì)商鋪建筑面積逾150萬平方米的17個(gè)新項(xiàng)目計(jì)劃于2017年入市，其中包括若干地標(biāo)性項(xiàng)目。高力國際中國區(qū)研究部高級董事謝靖宇表示，新增供應(yīng)多數(shù)將落戶非核心區(qū)域，而在核心區(qū)域內(nèi)，僅兩個(gè)新項(xiàng)目計(jì)劃入市。鑒于零售商對核心區(qū)域內(nèi)有限商鋪面積的持續(xù)競爭，預(yù)計(jì)明年該區(qū)域空置率仍將保持低位。在非核心區(qū)域，大量新增供應(yīng)的入市將抬高空置率。鑒于若干業(yè)主對項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)及品牌組合調(diào)整后實(shí)現(xiàn)的租金收益，預(yù)計(jì)2017年核心商圈租金將保持穩(wěn)定增長。

　　  2016年，上海商務(wù)園區(qū)物業(yè)市場共有13個(gè)新項(xiàng)目落成，合計(jì)有效建筑面積約82.4萬平方米。因此，總存量同比增長10.6%至約860萬平方米。年內(nèi)整體租賃需求放緩，凈吸納量同比縮減75%至29萬平方米，平均空置率被推升至年末的15.3%。盡管如此，漕河涇、張江、陸家嘴軟件園等配套成熟且管理專業(yè)的子市場需求穩(wěn)固，信息技術(shù)及生物醫(yī)藥企業(yè)為需求之主要驅(qū)動(dòng)力。租賃需求相對放緩對平均租金的影響有限，平均租金自2006年以來首次突破人民幣4元每天每平方米，為人民幣4.03元每天每平方米。相較2015年，投資市場于2016年略有放緩，但仍有六宗整售交易完成。機(jī)構(gòu)投資者及終端用戶均積極于張江、金橋及漕河涇尋覓適合的收購目標(biāo)。值得關(guān)注的是，外資基金、國內(nèi)機(jī)構(gòu)及人民幣基金更青睞入駐率較高且租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，抑或具備翻新增值**之物業(yè)。

　　  2017年，上海商務(wù)園區(qū)物業(yè)市場約有100萬平方米新增供應(yīng)計(jì)劃竣工。近七成新增供應(yīng)將位于張江、漕河涇、陸家嘴軟件園等成熟子市場。對此，高力國際華東區(qū)辦公樓服務(wù)高級董事吳群認(rèn)為，這些子市場內(nèi)往年需求活躍，而且對于本區(qū)域內(nèi)租戶有較強(qiáng)的粘合度。新增的供應(yīng)量將從一定程度刺激租賃活動(dòng)，但鑒于新增供應(yīng)量較大，預(yù)計(jì)平均空置率將在短期內(nèi)小幅上升。就租金而言，新項(xiàng)目將具備更高的建筑規(guī)格及愈加完善的配套設(shè)施，有望將支撐2017年整體租金表現(xiàn)。但租金表現(xiàn)將因子市場及項(xiàng)目而異，部份子市場租金將不可避免的出現(xiàn)短期下跌。與此同時(shí)，充裕的可租賃空間將為租戶提供更多選擇，使其在租金談判過程中占取更有優(yōu)勢的談判地位。

　　  受零售額的積極表現(xiàn)以及其它具有物流物業(yè)需求之領(lǐng)域所支撐，2016年上海物流物業(yè)市場表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健。年內(nèi)合計(jì)建筑面積624,800平方米的七個(gè)優(yōu)質(zhì)物流項(xiàng)目竣工入市，系2008年以來最高年度新增供應(yīng)。所有項(xiàng)目均為多層非保稅倉庫。標(biāo)準(zhǔn)物流物業(yè)需求強(qiáng)勁，凈吸納量合計(jì)近64萬平方米，總體空置率同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至13.0%。約六成凈吸納量源于新入市項(xiàng)目。強(qiáng)勁的需求和有限的可租賃面積致使租金同比上漲4.4%至人民幣1.29元每天每平方米。廠房物業(yè)市場則在2016年保持穩(wěn)定。鑒于有限的工業(yè)用地供應(yīng)，平均租金同比上漲3.9%至人民幣1.02元每天每平方米。2016年，投資市場對物流物業(yè)發(fā)展商和機(jī)構(gòu)投資者保持吸引力，若干投資活動(dòng)即系佐證。

　　  高力國際中國區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)執(zhí)行董事鄧懿君表示，2017年，逾70萬平方米標(biāo)準(zhǔn)物流物業(yè)計(jì)劃竣工，近六成位于浦東區(qū)域。由于需求持續(xù)強(qiáng)勁，這些新增供應(yīng)預(yù)計(jì)會(huì)陸續(xù)被市場吸納，租金將會(huì)保持平穩(wěn)。盡管來自跨境**的租賃需求暫時(shí)放緩，但全市及全國對跨境**的扶持力度仍然強(qiáng)勁，年初建立的上海跨境電子商務(wù)示范園區(qū)及綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)可見一斑。

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