北京住宅市場，二手房占了大半。“3·17”新政滿3個(gè)月，北京二手房市場正從調(diào)控初期的成交量急劇下跌變?yōu)榱?ldquo;量價(jià)齊跌”，迎來全面降溫。而市場上急于出售的“跳水房源”也正在擠出“水分”。業(yè)內(nèi)分析，交易量還未到達(dá)2014年的最低點(diǎn)，還存降溫空間，后期房價(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)更明顯的回落。

　　市場正擠掉虛高時(shí)的水分

　　“姐，這套房子降了80萬！”通州一套兩居室價(jià)格的驟降，成為中介經(jīng)紀(jì)人向市民劉女士重點(diǎn)推銷的“賣點(diǎn)”。但看過房子后，她卻對這套房子不感興趣，“戶型不好，小區(qū)環(huán)境也差，之前的價(jià)格一點(diǎn)兒也不值。”

　　中介方面介紹，這套房子是在3月初的“高點(diǎn)”入市。“當(dāng)時(shí)入市的房子大多‘虛高’，業(yè)主想趁樓市火熱高價(jià)賣出賺一筆。”經(jīng)紀(jì)人介紹，現(xiàn)在樓市降溫了，“虛高”的價(jià)格自然太不符實(shí)際，必然會(huì)擠掉其中的水分。

　　“3·17”新政后，首付比抬高，認(rèn)房又認(rèn)貸，貸款利率上升，擠走了大批炒房客，能夠出手的買家正在大幅減少。

　　記者近日走訪東西城多家中介發(fā)現(xiàn)，對于一些著急出售的房源，報(bào)價(jià)大幅下調(diào)已是常事。“報(bào)價(jià)上差不多降了15%左右。”西城區(qū)暢柳園小區(qū)旁一中介經(jīng)紀(jì)人向記者透露，現(xiàn)在中介都在跟業(yè)主談價(jià)格，如果價(jià)格不符合內(nèi)部規(guī)定的“上限”，就不能掛網(wǎng)銷售，變相逼著業(yè)主降價(jià)。

　　跌勢正由非普宅轉(zhuǎn)向普宅

　　鏈家研究院向記者出具了由其成交的房源價(jià)格走勢：5月，實(shí)際成交均價(jià)繼續(xù)走低，環(huán)比下跌2.3%，與3月峰值相比成交均價(jià)下跌近3000元。北京通過鏈家有成交的13個(gè)區(qū)中，有9區(qū)的成交均價(jià)在5月表現(xiàn)為環(huán)比下跌，其中西城區(qū)均價(jià)下跌最為明顯，跌幅達(dá)到7.3%。

　　在房價(jià)松動(dòng)的大背景下，房價(jià)的下跌漸漸由“點(diǎn)”成“面”。從中介掌握的數(shù)據(jù)上看，調(diào)控之初，大戶型“非普宅”成為價(jià)格下降的主力；當(dāng)北京這輪調(diào)控邁入第三個(gè)月，跌勢漸漸倒向普宅。

　　來自我愛我家方面的數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手住宅中，90平方米及以下跌幅最大，90平方米至144平方米跌幅其次，144平方米以上跌幅稍小。

　　“‘3·17’新政后，北京二手房價(jià)格下跌較明顯的是部分大戶型、高總價(jià)的房源。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉向記者解釋，大戶型、高總價(jià)房源終究是少數(shù)，有這種支付能力的購房者也不多，這種降價(jià)還只是停留在“點(diǎn)”上；隨著政策的持續(xù)，市場預(yù)期已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)變，房價(jià)下調(diào)的心理也在不斷蔓延，降價(jià)開始向中小戶型、普通住宅轉(zhuǎn)移，最終發(fā)展到了“面”上?？梢姡谡叩牟恍刚{(diào)控之下，房價(jià)回調(diào)已經(jīng)成為了趨勢。

　　6月成交量有望跌破萬套

　　“調(diào)控提高了入市門檻，買賣雙方的觀望情緒蔓延，市場新增供需低迷不振，預(yù)計(jì)市場將持續(xù)低溫狀態(tài)。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)以鏈家5月的前期指標(biāo)舉例，新增帶看量18萬次，與3月水平相比下降48%，是自2016年以來除去特殊月份的最低水平，有效需求的大幅回落使得后期市場成交將會(huì)繼續(xù)降溫；市場的降溫使得客戶可以更加理性從容地選房購房，5月成交帶看比僅1.33%，這是自2012年以來的最低水平。

　　5月指標(biāo)的不佳，已經(jīng)表現(xiàn)在了6月的數(shù)據(jù)上。

　　2017年5月，北京二手房網(wǎng)簽量10801套，環(huán)比下降36.1%，同比下降53%，這是自2015年3月以來的最低水平。但6月的數(shù)據(jù)或許更糟。截至6月18日，北京二手房網(wǎng)簽量5030套，日均網(wǎng)簽量280套左右。“一般情況后半月網(wǎng)簽量會(huì)高于前半月，但是空間不會(huì)很大，預(yù)估全月網(wǎng)簽量會(huì)跌至1萬套以下。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。

　　此外，北京已明確未來五年將新建150萬套住房，包含大量自住型商品住房和中低價(jià)位、中小套型商品住房。隨著這些新房的入市，北京的新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)更加合理，房價(jià)也將結(jié)構(gòu)性回落。