2019年，房地產(chǎn)市場怎么走?上年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出：“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。”隨后住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在年度工作會議上明確要“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。分析人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展對于中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)十分重要。在“房住不炒”定位之下，今年房地產(chǎn)調(diào)控不會松懈，樓市有望繼續(xù)保持平穩(wěn)。同時，基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制建設(shè)也將穩(wěn)步推進(jìn)。

根本定位不容含糊

2018年以來，中國房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)運行態(tài)勢，熱點城市房價過快上漲勢頭得到有效遏制，房地產(chǎn)市場交易趨于理性，市場預(yù)期出現(xiàn)了積極的變化。這些，很大程度上得益于“房子是用來住的、不是用來炒的”這一根本定位。

天津財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授叢屹在接受本報記者采訪時指出，“房住不炒”是中國始終堅持的房地產(chǎn)政策方向，如今中央經(jīng)濟(jì)會議再次強(qiáng)調(diào)，體現(xiàn)了中央的堅定決心和戰(zhàn)略定力。“現(xiàn)在，很多地區(qū)房屋空置率依然高企，房地產(chǎn)成了經(jīng)濟(jì)‘實虛失衡’的關(guān)鍵節(jié)點。堅持房地產(chǎn)回歸居住屬性，就是要擠出泡沫，化解此前部分區(qū)域房地產(chǎn)過熱對實體經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。”叢屹說。

“堅持‘房住不炒’才能讓住房回歸居住功能，避免讓住房成為單純的投資工具，形成‘全國炒房、過度投資’的不利局面。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池對本報記者表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的導(dǎo)向沒有發(fā)生變化，抑制投機(jī)性購房需求的調(diào)控思路還將延續(xù)。未來，各地政府要切實履行主體責(zé)任，繼續(xù)落實“房住不炒”這一根本定位，實現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉看來，2019年各地在房地產(chǎn)市場調(diào)控中應(yīng)保持政策的連續(xù)性，要科學(xué)分析、比較評價，在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)上進(jìn)行，防止投資投機(jī)“卷土重來”。劉洪玉表示，長期來看房地產(chǎn)調(diào)控需要從以行政措施為主向綜合施策轉(zhuǎn)變，財稅、土地、金融和行為規(guī)制等符合市場經(jīng)濟(jì)原則的長期制度將發(fā)揮更大作用。

因城施策讓政策體系更合理

不久前，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告(2018年12月)》顯示，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了延續(xù)性與穩(wěn)定性，部分開發(fā)商及住房投資者關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控全面放松的預(yù)期一再落空，開始逐步降價售房;貨幣化棚改政策的調(diào)整，對二三四線城市房地產(chǎn)熱起到了釜底抽薪的作用;復(fù)雜的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢，使得部分家庭推遲了購房決策。這些，促進(jìn)了房價降溫城市增加，市場更加理性。

與此同時，該報告建議，未來房地產(chǎn)政策應(yīng)保持政策定力，即使房價出現(xiàn)暫時性下跌，也不能出臺刺激或鼓勵購房政策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控前功盡棄。但部分房價下跌的城市，可以因地制宜地對一些不合時宜的房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)，使得房地產(chǎn)政策體系更為科學(xué)合理。

對于2019年的房地產(chǎn)調(diào)控工作，住建部在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上強(qiáng)調(diào)，以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

住建部要求，堅持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場監(jiān)測和評價考核，切實把穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處。繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅決遏制投機(jī)炒房，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場穩(wěn)定。同時，加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，繼續(xù)深入開展治理房地產(chǎn)亂象的專項行動。

不走靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的老路

分析人士指出，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型升級、提質(zhì)換擋的關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康對于經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)更高質(zhì)量發(fā)展十分重要。因此，未來房地產(chǎn)市場各項政策也將更加放眼長遠(yuǎn)、服務(wù)民生、順應(yīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需要。“各地應(yīng)該圍繞自身城市化進(jìn)程，根據(jù)人口流動和資源稟賦發(fā)展適合自己的支柱產(chǎn)業(yè)，形成新的增長點，避免回到靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的老路。”趙秀池說。

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍進(jìn)一步指出，在房價相對合理情況下，房地產(chǎn)繁榮會擴(kuò)大上游水泥、鋼材等原材料需求，同時帶動下游家電、建筑裝飾等產(chǎn)品的熱銷，但是隨著部分地區(qū)房價到了泡沫化階段，土地、廠房、人工成本都大幅提升，制造業(yè)利潤空間和居民消費能力被不斷壓縮，從而造成房地產(chǎn)“穩(wěn)增長”的邊際效應(yīng)減弱。黃志龍預(yù)計，2019年在“房住不炒”的調(diào)控精神指導(dǎo)下，各城市的政策或有微調(diào)，但整體上保持嚴(yán)調(diào)控態(tài)勢仍將是大概率事件。

“無論是行政調(diào)控，還是因城施策，地方政府都要為本地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展擔(dān)負(fù)起主體責(zé)任。”叢屹表示，2019年，房地產(chǎn)政策應(yīng)該從兩方面發(fā)力：一是繼續(xù)大力發(fā)展多元市場供應(yīng)主體，發(fā)展多層次租賃市場;二是進(jìn)一步加強(qiáng)金融政策的結(jié)構(gòu)性管控，防止資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行炒作。

增加公租房有效供應(yīng)、因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房、加大配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、盤活存量土地、加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)、加大對城鎮(zhèn)中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度……全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議對2019年重點工作的部署，已經(jīng)展現(xiàn)出鮮明的輪廓。