4月14日國務(wù)院召開的常務(wù)會議要求，2020年各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區(qū)。

2019年住建部統(tǒng)計顯示，全國共有老舊小區(qū)近16萬個，涉及居民超4200萬戶，綜合改造最高投資可達4萬億元。據(jù)此估算，戶均改造投資約9.5萬元。按此計算，今年舊改市場規(guī)模約6650億元。

市場也高度關(guān)注這部分資金的來源。國常會表示，建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制，中央財政給予補助，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本參與改造運營。

21世紀經(jīng)濟報道記者采訪了解到，在今年老舊小區(qū)改造過程中，財政資金仍占重要比重。但市場化融資已有起色，比如專項債將適度傾斜，銀行貸款也有介入。

與棚改不同，老舊小區(qū)改造很少涉及土地整理，騰挪不出新地塊，且規(guī)模不大，因此需要創(chuàng)新思路。記者了解到，目前形成兩種辦法，一是與其他有收益的項目整合，比如城市更新;二是將多個老舊小區(qū)的同類項目“打包”，形成規(guī)模收入。

專項債傾斜

老舊小區(qū)改造因各地各小區(qū)情況不同而有所差異。在2019年7月召開的吹風(fēng)會上，住建部具體介紹了老舊小區(qū)的改造內(nèi)容，主要分為三個方面：一是?；镜呐涮自O(shè)施，包括水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善;垃圾分類設(shè)施的配套;加裝電梯等。二是提升類的基礎(chǔ)設(shè)施，可配建停車場、活動室、物業(yè)用房等。三是完善公共服務(wù)類的內(nèi)容，如養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞等設(shè)施，完善基本公共服務(wù)和基本公共環(huán)境。

資金方面，此前老舊小區(qū)改造以財政資金為主導(dǎo)。21世紀經(jīng)濟報道今年3月獨家報道，2020年全年專項債不得用于土儲、棚改領(lǐng)域，同時新增老舊小區(qū)改造投向等領(lǐng)域，主要目的在于穩(wěn)投資。

橫亙在這一變革面前的難題是，專項債要求投向項目具有一定的收入，項目償債資金來源是政府性基金或?qū)ｍ検杖搿５桥f改內(nèi)容的安裝電梯、道路維修、新建活動室等諸多項目規(guī)模小且收益有限，如何破題?

據(jù)記者統(tǒng)計，2020年已發(fā)行的1萬億提前批專項債中，已有零星案例將專項債資金用于老舊小區(qū)改造，但規(guī)模很小。其創(chuàng)新之處在于，將多個老舊小區(qū)的同類項目“打包”，形成規(guī)模收入。

比如安徽銅陵市老舊小區(qū)改造示范項目，該項目主要為當?shù)睾谏昂恿饔虻?4個老舊小區(qū)和幸福渠流域30個老舊小區(qū)雨污分流改造。該項目總投資3.65億，其中資本金1.65億來自財政資金，其余部分通過專項債融資。項目收入為土地出讓收入、污水收集處理收入。

再比如山東濰坊安丘市水質(zhì)提升及老舊小區(qū)供水設(shè)施改造項目，該項目主要包括對供水進行深度處理、供水管網(wǎng)改造等內(nèi)容。該項目總投資6.02億，資本金4.02億，其余來自專項債融資，項目收益為補貼收入、水費收入。

在近期監(jiān)管部門明確后續(xù)專項債用于老舊小區(qū)改造后，各方面亦在創(chuàng)新辦法。市場預(yù)計后續(xù)至少還有1.7萬億的專項債額度，其中用于老舊小區(qū)改造的比例也會提升。

西南地區(qū)某地市發(fā)改委人士介紹，目前正在申報專項債項目，優(yōu)先安排在建項目。對于新開工項目，優(yōu)先安排上半年開工項目。老舊小區(qū)項目有申報，但并不多。記者獲得的項目材料顯示，當?shù)厣陥罅艘粋€老舊小區(qū)改造項目，為當?shù)啬成鐓^(qū)改造項目，項目將拆除及改造部分建筑，規(guī)劃停車位四百余個。其收入來源主要為停車位形成的停車費收入。

北京地區(qū)一位咨詢公司高管表示，老舊小區(qū)改造部分項目有收入來源，比如：一是供排水、供暖、光纖的運維收入，二是物業(yè)費、停車費的收入，三是擴展到公共服務(wù)領(lǐng)域中產(chǎn)生的服務(wù)性收入。這類型的項目可嘗試做成專項債投資項目。

銀行信貸介入

在專項債之外，銀行信貸也被視為支持老舊小區(qū)改造的重要資金。

“當前銀行業(yè)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造存在兩大問題，一方面老舊小區(qū)改造作為公益性項目，收益少，難見現(xiàn)金流，缺乏還款保障，影響銀行信貸支持積極性。” 江浙地區(qū)一國有大行公司信貸部人士表示，“另外，老舊小區(qū)改造項目零碎分散，銀行信貸管理難度大。”

該人士稱，可行的方法是構(gòu)建高層級融資平臺，統(tǒng)一貸款。技術(shù)層面，做好項目融合，把老舊小區(qū)改造與歷史街區(qū)開發(fā)利用、城市有機更新等有機結(jié)合。此外，調(diào)整相關(guān)標準規(guī)劃，增配運營設(shè)施，增加經(jīng)營性收入，拓展老舊小區(qū)改造項目還款來源。

實際上，一些銀行已開始介入。去年8月，農(nóng)業(yè)銀行印發(fā)《關(guān)于加快對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目進行業(yè)務(wù)營銷的通知》，要求摸清待改造老舊小區(qū)項目清單，探索在貸款、產(chǎn)業(yè)基金、專項債投資、債券承銷及投資、租賃融資等對公業(yè)務(wù)方面的可能性。

一些項目也已落地。比如，去年12月浙江舟山市定海區(qū)住建資產(chǎn)經(jīng)營有限公司3.5億元老舊小區(qū)改造工程項目貸款獲批。工商信息顯示，該公司經(jīng)營范圍為經(jīng)濟適用房、廉租住房、公共租賃住房等保障性住房的經(jīng)營和管理，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，是當?shù)厝谫Y平臺。

市場分析人士則認為，PSL未來或?qū)⒅С掷吓f小區(qū)改造。浙商證券首席經(jīng)濟學(xué)家李超表示，PSL作為政策性金融重要工具，未來發(fā)力的主要方向可能從棚改轉(zhuǎn)為支持老舊小區(qū)改造等領(lǐng)域。

PSL創(chuàng)設(shè)于2014年，主要通過國開行、農(nóng)發(fā)行投向棚改等領(lǐng)域。2014-2018年P(guān)SL新增資金在4000-10000億之間，但2019年以來PSL投放明顯放緩，2019年至今僅新增投放2872億，目前余額3.56萬億。

其原因在于，棚改的降溫以及棚改融資方式的改變。記者了解到，近期部分地區(qū)在研究國開行已批未放貸棚改項目的貸款轉(zhuǎn)型工作。這類貸款可能轉(zhuǎn)而投向老舊小區(qū)改造。