從5月6日起，北京適齡兒童將開始采集小學(xué)入學(xué)信息。今年“幼升小”，除近幾年一直明確的過道房、車庫房、空掛戶等均不得作為入學(xué)條件外，城六區(qū)更是通過明確“六年一學(xué)位”，實(shí)施“多校劃片”等措施，為“學(xué)區(qū)房”降溫。

“多校劃片”正式降臨北京西城區(qū)，這里是全北京教育資源最集中最優(yōu)質(zhì)的地方，意味著一套房鎖定一個(gè)學(xué)區(qū)的時(shí)代結(jié)束了，學(xué)區(qū)房價(jià)值面臨重估。

4月30日，北京市西城區(qū)教育委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見》，西城區(qū)將實(shí)行多校劃片入學(xué)，消息一出，引發(fā)震動(dòng)。

文件中值得關(guān)注的內(nèi)容包括：

(1)自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

(2)自2020年起，西城區(qū)將對(duì)適齡兒童入學(xué)登記地址及就讀學(xué)校實(shí)施記錄，自該房產(chǎn)地址用于登記入學(xué)之年起，原則上六年內(nèi)只提供一個(gè)登記入學(xué)學(xué)位(符合國家生育政策的除外)。

(3)自2020年7月31日后戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的適齡兒童申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，將不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

這意味著，繼海淀、東城、朝陽等教育大區(qū)之后，北京最后一個(gè)教育強(qiáng)區(qū)宣布實(shí)行多校劃片和六年一學(xué)位。北京對(duì)學(xué)區(qū)房真的要?jiǎng)诱娓窳耍プ咏K于落地了!這對(duì)其他城市無疑將形成明顯的示范效應(yīng)。

上千萬的學(xué)區(qū)房每天成交10套!

面對(duì)最后的“上車機(jī)會(huì)”，這些北京家長拼了

受此政策影響，學(xué)區(qū)房的行情像最近的天氣一樣火爆。一大批焦慮的家長在“五一”期間奔向了西城各個(gè)重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)附近的房屋中介。

五一期間，北京有售價(jià)千萬的學(xué)區(qū)房，平均一天可以成交10套，可以說買房子堪比買白菜。而根據(jù)網(wǎng)上成交的數(shù)據(jù)顯示，2020年“五一”假期前三天，鏈家每日二手房成交量(北京地區(qū))分別達(dá)到331套、376套、424套，1日-3日共成交1131套，而去年同期僅為341套，同比增長231.7%。

作為全國教育資源最集中的城市，北京的學(xué)區(qū)房從來不缺驚心動(dòng)魄的案例，尤其是在義務(wù)教育資源頂級(jí)的西城。

《中國教育報(bào)》曾公布過一組數(shù)據(jù)顯示，2015年北京大概有16萬名兒童進(jìn)行了小學(xué)入學(xué)信息采集。其中，京籍學(xué)生大概10萬名，非京籍大概6萬名，但東城、西城和海淀三個(gè)區(qū)口碑最好的25所小學(xué)，只能接收大概5000名學(xué)生。

深圳：優(yōu)質(zhì)學(xué)位房依舊火熱

近期，深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)位房價(jià)格一路高歌。五一假期期間，證券時(shí)報(bào)記者在深圳羅湖的田貝、螺嶺和福田的百花片區(qū)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，前來看房的人很多，有中介表示自己一個(gè)下午就接待了五六波看房的客戶。“整個(gè)深圳市場，這幾年來優(yōu)質(zhì)學(xué)位房的價(jià)格漲幅最大，成交也旺。”在田貝四路從事中介工作的鐘經(jīng)理告訴記者：“就拿附近的愉天小區(qū)為例，接近40年的樓齡，由于戶型面積小，帶深圳中學(xué)初中部和翠北小學(xué)雙優(yōu)質(zhì)學(xué)位，現(xiàn)在的成交價(jià)都超過了每平方米13萬元，去年這個(gè)時(shí)候也就每平方米不到9萬元。”鐘經(jīng)理也表示，絕大多數(shù)剛需置業(yè)者為了使用學(xué)位，都會(huì)提前幾年都買，現(xiàn)在一些學(xué)位剛被使用過的房子也成為搶手貨。

記者在各大中介平臺(tái)查詢到，愉天小區(qū)在2012年時(shí)的成交價(jià)格在每平方米18000元左右。也就是說，僅僅8年的時(shí)間，這里的房子單價(jià)已經(jīng)從不到兩萬元漲至13萬元。此外，同樣帶深圳中學(xué)初中部和翠北小學(xué)雙優(yōu)質(zhì)學(xué)位的周邊房源，多數(shù)房源的報(bào)價(jià)都已經(jīng)達(dá)到每平方米10萬元。

據(jù)證券時(shí)報(bào)網(wǎng)報(bào)道，有房產(chǎn)中介表示，一旦有名校被劃入共享校區(qū)，而且以電腦派位方式有效執(zhí)行入學(xué)政策，必然導(dǎo)致原學(xué)位房的價(jià)格下跌。不過，如果共享校區(qū)的另外幾所是普通學(xué)校，原名校學(xué)區(qū)房價(jià)格會(huì)下跌，另外兩所普通學(xué)校的房價(jià)則相應(yīng)上升。所以，就目前情況來看，優(yōu)質(zhì)學(xué)位房的炒作仍然存在，但學(xué)區(qū)的梯度和價(jià)格或會(huì)以另一種方式呈現(xiàn)。“沒辦法，在很多人眼里，深圳的優(yōu)質(zhì)學(xué)位房就是硬通貨，周期上升時(shí)領(lǐng)漲、周期回落時(shí)抗跌。”

還要不要投資學(xué)位房?

這個(gè)問題，答案并非“是”和“否”如此涇渭分明。學(xué)位房到底還能不能投資，關(guān)鍵要看投資的是什么樣的學(xué)位房。

其一，投資單個(gè)學(xué)位房，不如投資擁有優(yōu)質(zhì)教育資源聚集的區(qū)域。要知道，優(yōu)質(zhì)教育資源往往都聚集于中心城區(qū)，每個(gè)城市都有自己的教育強(qiáng)區(qū)，這些區(qū)域名校云集。不管是單校劃片，還是多校劃片，都不會(huì)過度影響學(xué)區(qū)房的價(jià)值。

其二，在學(xué)區(qū)房選擇上，老破小優(yōu)于老破大。許多老城區(qū)的舊房子，最大的價(jià)值就在于學(xué)位。買學(xué)區(qū)房投注的是優(yōu)質(zhì)學(xué)位溢價(jià)以及稀缺教育的升值空間，并非房子本身。相比于老破大，老破小反而是更具性價(jià)比的選擇。

其三，跟著白領(lǐng)和金領(lǐng)群體走。

一個(gè)地方的教育是否優(yōu)質(zhì)，與學(xué)校的底蘊(yùn)有關(guān)，也與家長和社區(qū)的氛圍有關(guān)。白領(lǐng)和金領(lǐng)群體聚居之地，學(xué)區(qū)質(zhì)量普遍存在向好的發(fā)展優(yōu)勢。

所以，一些政務(wù)區(qū)或商務(wù)區(qū)的準(zhǔn)學(xué)位房，性價(jià)比反而高過老城區(qū)的傳統(tǒng)學(xué)位房。

其四，擴(kuò)大護(hù)城河，不要只盯學(xué)區(qū)房一個(gè)概念。無論是租售同權(quán)，還是多校劃片，都將是改革的大方向，學(xué)區(qū)房本身的溢價(jià)效應(yīng)必然不及過去那么堅(jiān)挺。

加上“六年一學(xué)位”甚至“九年一學(xué)位”的鎖定效應(yīng)，學(xué)區(qū)房的流動(dòng)性必然隨之收縮，這時(shí)單純只具備學(xué)區(qū)房概念的房子，抗風(fēng)險(xiǎn)能力就難以高估。

不確定性增加，沒有更深的護(hù)城河，就難以抵御市場風(fēng)險(xiǎn)。有學(xué)區(qū)，有交通，有商業(yè)乃至商務(wù)配套的資產(chǎn)，才能獲得更深的護(hù)城河。