今年以來(lái)，“控規(guī)模、降負(fù)債”成了房地產(chǎn)企業(yè)頻繁提出的發(fā)展方向。與之相呼應(yīng)，監(jiān)管層不斷要求房地產(chǎn)企業(yè)降低負(fù)債規(guī)模和負(fù)債率。

在此背景下，銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款愈加審慎。數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，在A股36家上市銀行中，有16家銀行房地產(chǎn)貸款占比較2019年底降低，3家銀行貸款規(guī)模和占比均同時(shí)降低。

在監(jiān)管層多次提出“房住不炒”的背景下，銀行下半年持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行審慎管理的局面也日漸清晰。《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者從部分銀行了解到，目前，有地方監(jiān)管部門已經(jīng)建立了房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)周監(jiān)測(cè)制度，據(jù)悉該檢測(cè)制度持續(xù)時(shí)間會(huì)參考各金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整程度而定。

部分銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模較2019年底下降

日前，住建部、中國(guó)人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。在此之前，相關(guān)監(jiān)管部門就已有意釋放相關(guān)信號(hào)，明確房企在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)要著重降低負(fù)債規(guī)模和負(fù)債率。

從上市銀行的業(yè)績(jī)報(bào)中可以看出，銀行對(duì)房企審慎授信的端倪。近日，A股36家上市銀行公布了2020年半年業(yè)績(jī)報(bào)。其中，西安銀行、重慶農(nóng)商行和長(zhǎng)沙銀行房地產(chǎn)貸款總規(guī)模和占比均較2019年底下降。數(shù)據(jù)顯示，2019年底和2020年6月底，西安銀行房地產(chǎn)貸款分別為165.18億元和137.06億元，占比分別為10.79%和8.30%;重慶農(nóng)商行房地產(chǎn)貸款分別為80.33億元和72.07億元，占比分別為1.84%和1.52%;長(zhǎng)沙銀行房地產(chǎn)貸款分別為88.47億元和76.20億元，占比分別為6.15%和4.79%。

對(duì)于房地產(chǎn)貸款規(guī)模和占比均較2019年底下降的原因，西安銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者解釋道：“我行根據(jù)市場(chǎng)變化適時(shí)調(diào)整優(yōu)化我行房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，主要與萬(wàn)達(dá)、恒大、碧桂園、中梁、綠地等知名開發(fā)商合作，提升西安及周邊的房地產(chǎn)品質(zhì)。隨著銷售市場(chǎng)火爆及資金回籠加快，部分開發(fā)樓盤提前售罄，開發(fā)商提前及到期歸還我行開發(fā)貸款，我行房地產(chǎn)貸款規(guī)模及占比較年初均出現(xiàn)不同程度的下降。”

不僅如此，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，16家上市銀行的房地產(chǎn)貸款占各家銀行總體貸款比重較2019年底降低，包括2家國(guó)有銀行、4家股份制銀行、5家城商行和5家農(nóng)商行。

央行數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩。6月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額47.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.1%，增速較3月末回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。

交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹告訴記者，上半年銀行對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資總體服從“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的要求，實(shí)際投放金額和增速隨著融資環(huán)境的整體改善而改善，更多的是水漲船高，未見明顯放松。

某國(guó)有銀行地方分行行長(zhǎng)告訴記者，今年上半年，該行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)授信變化情況并不大，不過(guò)主要是由于此前該行對(duì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)就比較審慎。

某股份制銀行公司部人士坦言，對(duì)于好的房地產(chǎn)企業(yè)、位置好的項(xiàng)目，該行還是會(huì)關(guān)注。“不過(guò)，今年上半年，我行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的授信有所收緊。在總行層面已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行余額管控，在整體上不能增加。今年下半年將延續(xù)上半年的趨勢(shì)，最多是收一筆，才能放一筆。”

“今年上半年，我行新增房地產(chǎn)規(guī)模主要是支持地方重大戰(zhàn)略項(xiàng)目建設(shè)，支持全鏈條風(fēng)控體系長(zhǎng)期跟蹤的優(yōu)質(zhì)公司客戶。”某城商行公司部人士如是說(shuō)。

銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整

記者從部分銀行了解到，目前，已經(jīng)有地方監(jiān)管部門建立了房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)周監(jiān)測(cè)制度，各金融機(jī)構(gòu)要按照規(guī)定，每星期報(bào)送房地產(chǎn)信貸監(jiān)測(cè)表，上報(bào)數(shù)據(jù)包括房地產(chǎn)貸款余額、房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額、個(gè)人住房貸款余額等。據(jù)了解，該監(jiān)測(cè)制度并非長(zhǎng)期制度，持續(xù)時(shí)間會(huì)參考各金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整程度。

“從我接觸到的房企的情況看，新冠肺炎疫情以后，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)還是比較友好的。由于房地產(chǎn)行業(yè)可以拉動(dòng)多個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)，疫情之后，房企面臨的融資環(huán)境還是比較寬松。”不過(guò)，易居克而瑞城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌告訴記者，面對(duì)房住不炒的政策，下半年融資環(huán)境可能會(huì)逐漸收緊，不僅表現(xiàn)在銀行，各種融資渠道可能都會(huì)收緊。

談及今年下半年，對(duì)于房地產(chǎn)貸款政策將有哪些變化和調(diào)整，西安銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，該行會(huì)按照“區(qū)別對(duì)待、有扶有控、綠色環(huán)保、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的信貸政策要求，適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)貸款授信政策，優(yōu)先支持資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的全國(guó)性及地方龍頭大中型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)住宅樓盤項(xiàng)目;優(yōu)先支持區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、配套完善、開發(fā)建設(shè)順利的項(xiàng)目;優(yōu)先投向優(yōu)質(zhì)住宅樓盤配套的商用房、重點(diǎn)地區(qū)城市旺鋪。

銀行對(duì)于房企融資布局的調(diào)整，與監(jiān)管層的方向一致。近日，市場(chǎng)傳言監(jiān)管部門出臺(tái)“345新規(guī)”控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”，其一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;其二，凈負(fù)債率大于100%;其三，現(xiàn)金短債比小于1倍，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)這個(gè)主體從負(fù)債率現(xiàn)金流比例上進(jìn)行了債權(quán)融資限制。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟告訴記者，今年下半年，對(duì)于有助于房地產(chǎn)行業(yè)向上發(fā)展的貸款，還是能得到基本保證的，且下半年，整體的貨幣松動(dòng)可能會(huì)有部分資金流入房地產(chǎn)行業(yè)。陳晟指出，在此基礎(chǔ)上，為了防止地產(chǎn)過(guò)熱、資本過(guò)快過(guò)多流入地產(chǎn)，主動(dòng)防范風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管層和銀行機(jī)構(gòu)會(huì)主動(dòng)控制資金流入房地產(chǎn)，流向制造業(yè)。

“目前中央各類重要會(huì)議均強(qiáng)調(diào)‘堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段’，秉持調(diào)控之弦不放松的定力。下半年銀行房地產(chǎn)金融領(lǐng)域也將繼續(xù)進(jìn)行審慎的管理。”夏丹認(rèn)為，針對(duì)住宅用地成交溢價(jià)率較高的地區(qū)，如深圳、杭州、寧波等地，結(jié)合當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)，銀行可能配合調(diào)控政策做好差別化信貸調(diào)整，特定地區(qū)貸款額度、利率和放款速度方面或收緊，同時(shí)繼續(xù)嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)入樓市的情況，規(guī)范居民消費(fèi)貸使用范圍。

不僅如此，自8月以來(lái)，監(jiān)管部門已經(jīng)開出多張關(guān)于銀行違規(guī)“輸血”樓市的罰單，主要包括同業(yè)投資資金違規(guī)投向資本金不足、“四證”不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目等處罰事項(xiàng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述罰單也體現(xiàn)了監(jiān)管部門嚴(yán)控貸款流向的決心，助推“房住不炒”政策的落地。

對(duì)于下一步銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)授信工作如何開展，工行投行部房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師柳陽(yáng)告訴記者，銀行首先應(yīng)合理控制房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸資源的投入，根據(jù)國(guó)家調(diào)控要求和監(jiān)管規(guī)則，制定有關(guān)貸款、表外產(chǎn)品和債券投資的增長(zhǎng)規(guī)模計(jì)劃;同時(shí)應(yīng)及時(shí)梳理名單客戶，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。“金融機(jī)構(gòu)在當(dāng)前約束條件下，需要平衡風(fēng)險(xiǎn)性和收益性，并辯證看待房企的大和小，仔細(xì)衡量企業(yè)個(gè)體發(fā)展特征和優(yōu)劣勢(shì)，選好個(gè)體客戶的投入。”

柳陽(yáng)建議，銀行還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)地方小型房地產(chǎn)集團(tuán)客戶的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，動(dòng)態(tài)跟蹤輿論風(fēng)險(xiǎn)。“從經(jīng)驗(yàn)看，地方小型房企在以銀行為主的金融機(jī)構(gòu)運(yùn)行中出現(xiàn)的行業(yè)違約事件最多，因此要對(duì)其加強(qiáng)管理。”