公募REITs備受各方期待。目前，已有多地發(fā)改委、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)表示啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的申報(bào)工作，支持推進(jìn)公募REITs。與此同時(shí)，相關(guān)REITs項(xiàng)目也陸續(xù)浮出水面，一個(gè)萬億級(jí)大市場即將開啟。

在日前舉行的“2020年上海證券報(bào)資產(chǎn)管理高峰論壇”上，上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心總經(jīng)理佘力表示，目前基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)正有序推進(jìn)，包括地方政府、企業(yè)、各類資管機(jī)構(gòu)都在積極準(zhǔn)備。與傳統(tǒng)證券投資基金相比，公募REITs差別較大，需各方面不斷探索總結(jié)，長期來看空間不小，短期則需要各方共同努力。

相關(guān)規(guī)則體系的建立正有序推進(jìn)

據(jù)了解，北京、上海、河南等地發(fā)改委陸續(xù)發(fā)出通知，啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的申報(bào)工作。

貴州證監(jiān)局在官網(wǎng)上稱，加強(qiáng)與滬深交易所、省發(fā)改委等部門協(xié)作，積極主動(dòng)開展相關(guān)工作，已取得初步成效。廣州地方金融監(jiān)督管理局發(fā)布《關(guān)于貫徹落實(shí)金融支持粵港澳大灣區(qū)建設(shè)意見的行動(dòng)方案》，方案第35條特別提出，針對(duì)粵港澳大灣區(qū)居民和企業(yè)開展跨境資產(chǎn)管理、財(cái)富管理業(yè)務(wù)和產(chǎn)品創(chuàng)新的需求，鼓勵(lì)在穗金融機(jī)構(gòu)依托港澳金融市場積極開展房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)等試點(diǎn)及基金互認(rèn)工作。

此外，交易所首批試點(diǎn)項(xiàng)目庫和儲(chǔ)備項(xiàng)目庫都已有數(shù)十單項(xiàng)目，上交所技術(shù)系統(tǒng)將于10月份準(zhǔn)備就緒。

據(jù)上證報(bào)多方了解，為更加規(guī)范公募REITs業(yè)務(wù)的開展，相關(guān)規(guī)則體系的建立正有序推進(jìn)，交易所、證券業(yè)協(xié)會(huì)和基金業(yè)協(xié)會(huì)都將參與其中。交易所主要負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)辦法、發(fā)售指引和審核指引，涵蓋了公募REITs生命周期中“募、投、管、退”的全鏈條，對(duì)審核、時(shí)限、詢價(jià)、定價(jià)、上市、配售擴(kuò)募、并購等進(jìn)行規(guī)范。證券業(yè)協(xié)會(huì)主要負(fù)責(zé)網(wǎng)下投資者管理細(xì)則，對(duì)網(wǎng)下戰(zhàn)略投資者和被詢價(jià)機(jī)構(gòu)的配售行為進(jìn)行規(guī)定?；饦I(yè)協(xié)會(huì)主要負(fù)責(zé)盡職調(diào)查指引和業(yè)務(wù)操作指引，盡調(diào)指引將作為向投資者詳細(xì)披露詢價(jià)的依據(jù)，業(yè)務(wù)操作指引相當(dāng)于運(yùn)營指引，包括會(huì)計(jì)核算、收益分配以及信息披露的一些細(xì)則。

佘力提到，從項(xiàng)目情況來看，主要分為兩大類。一類是具備較強(qiáng)區(qū)域壟斷性的項(xiàng)目。比如以公路、鐵路為主的特許經(jīng)營權(quán)，難以被替代。該類資產(chǎn)既有權(quán)益屬性，又有較強(qiáng)固收屬性，接近于高分紅的上市公司。另一類則是工業(yè)資本屬性更明顯、行業(yè)高度競爭的項(xiàng)目。以倉儲(chǔ)物流為例，目前幾大互聯(lián)網(wǎng)巨頭都在加速布局，以防被競爭對(duì)手反收購;IDC數(shù)據(jù)中心市場競爭也很激烈，其持續(xù)經(jīng)營能力成為影響未來發(fā)展的核心因素。

德邦基金總經(jīng)理陳星德表示，公募REITs助力國家“三新”戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)發(fā)展，即新基建、新園區(qū)、新金融。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園作為新型基礎(chǔ)設(shè)施的代表，與傳統(tǒng)基建相比，具有市場化、投入大、科技含量重、產(chǎn)業(yè)上下游集聚性強(qiáng)、持續(xù)經(jīng)營管理能力要求高等特點(diǎn)，一定程度上屬于風(fēng)險(xiǎn)投資。通過公募REITs，將產(chǎn)業(yè)與金融相結(jié)合，相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)會(huì)給投資人帶來長期穩(wěn)定的租金和增值收益，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

佘力表示，公募REITs拓寬了資管行業(yè)的內(nèi)涵和外延，既為投資者提供了一個(gè)介于股票和債券的中間收益，又能服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、推進(jìn)多樣化融資渠道，還豐富了資產(chǎn)管理大類。

首批項(xiàng)目正在密集籌備

據(jù)了解，公募REITs相關(guān)項(xiàng)目正在緊鑼密鼓地籌備之中。

從項(xiàng)目方來看，目前多個(gè)項(xiàng)目正在積極爭取首批試點(diǎn)，涉及倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、污水處理、供電和數(shù)據(jù)中心等類型，項(xiàng)目資源多集中在粵港澳和長三角地區(qū)。此外，REITs儲(chǔ)備項(xiàng)目還涉及港口、水務(wù)、地鐵等資產(chǎn)。

首創(chuàng)股份、渤海股份等上市公司已發(fā)布開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)發(fā)行工作的公告，具體披露了項(xiàng)目資產(chǎn)、募集規(guī)模、參與方、運(yùn)作模式、產(chǎn)品要素、交易結(jié)構(gòu)等核心信息。

根據(jù)公告信息，首創(chuàng)股份底層資產(chǎn)集中在污水護(hù)理廠項(xiàng)目。首創(chuàng)股份擬定募集規(guī)模約18.35億元，已完成省級(jí)發(fā)改委試點(diǎn)申報(bào)工作。下一步，根據(jù)公募REITs首批試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)度要求，省級(jí)發(fā)改委將向國家發(fā)改委進(jìn)行項(xiàng)目推薦，首創(chuàng)股份將聯(lián)合相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)，同步向上海證券交易所提交申報(bào)及中國證監(jiān)會(huì)公募基金注冊(cè)的相關(guān)工作，爭取入選首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)。

中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)公布了基礎(chǔ)設(shè)施REITs公募基金的中標(biāo)情況，中標(biāo)人為建信基金及建信資本聯(lián)合體，中標(biāo)金額為2200萬元。

深圳地鐵采購信息顯示，深圳地鐵申請(qǐng)聘請(qǐng)深創(chuàng)投集團(tuán)為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目的牽頭專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，由深創(chuàng)投集團(tuán)指定紅土創(chuàng)新基金作為項(xiàng)目的公募基金管理人。

安順市政府網(wǎng)站顯示，在安順?biāo)畡?wù)公募REITs中介服務(wù)機(jī)構(gòu)競爭性比選項(xiàng)目中，第一創(chuàng)業(yè)證券承銷保薦有限責(zé)任公司成為中選人。其中，聯(lián)合體成員包括，第一創(chuàng)業(yè)證券股份有限公司、創(chuàng)金合信基金管理有限公司、寧波梅山保稅港區(qū)興融盛資產(chǎn)管理有限公司。

海南省發(fā)展控股有限公司公告顯示，海南?？啬茉垂煞萦邢薰竟糝EITs項(xiàng)目公開選聘中介機(jī)構(gòu)選聘會(huì)在海南股權(quán)交易中心有限責(zé)任公司會(huì)議室召開。銀華基金、海通證券、中信證券分別成為第一、第二、第三中選候選人。

業(yè)內(nèi)人士表示，倉儲(chǔ)物流如普洛斯、京東、蘇寧易購，產(chǎn)業(yè)園區(qū)如張江高科、蘇州工業(yè)園、順豐控股，高速公路如越秀交通，數(shù)據(jù)中心如光環(huán)新網(wǎng)等，具備成為公募REITs項(xiàng)目試點(diǎn)的基礎(chǔ)，有望成為第一批試點(diǎn)企業(yè)。

上海國有資本運(yùn)營研究院投融資中心首席專家羅桂連博士表示，資本市場上已經(jīng)有一批以電力、高速公路、港口、機(jī)場、供水、污水處理為主業(yè)的上市公司，這些公司經(jīng)過必要改造并通過合格性測試后，即可轉(zhuǎn)型為標(biāo)準(zhǔn)化的權(quán)益性公募REITs，實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型，改變資本市場的估值邏輯。

打通公募REITs最后一公里

佘力提到，從市場規(guī)模來看，國際上特別是美國市場，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目占到各類REITs的三分之一左右，目前中國基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目存量規(guī)模約為100萬億元，按照1%的證券化率，市場規(guī)?？蛇_(dá)萬億元，十分可觀。

但公募REITs在中國市場仍屬于新生事物，如何讓公募REITs被投資者認(rèn)可，發(fā)揮其盤活存量資產(chǎn)、增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效、豐富居民資產(chǎn)配置的作用，還需打通公募REITs最后一公里。

羅桂連表示，在首批試點(diǎn)項(xiàng)目成功落地、取得試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)和各方面認(rèn)可后，仍然有必要簡化公募REITs的交易結(jié)構(gòu)，落實(shí)國際成熟市場通行的稅收支持政策，并建立和完善公募REITs的相關(guān)法規(guī)政策。這樣，才能有效發(fā)揮REITs的制度比較優(yōu)勢，讓它成為與股票、債券比肩并立的重要直接融資工具和大類配置資產(chǎn)，成為重資產(chǎn)領(lǐng)域投資主體實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)商業(yè)模式持續(xù)運(yùn)行的資本運(yùn)作載體。

有業(yè)內(nèi)人士表示，待公募REITs上市后，二級(jí)市場的流動(dòng)性是推動(dòng)公募REITs發(fā)展的重要因素。從產(chǎn)品性質(zhì)上來說，公募REITs具備封閉性和交易所場內(nèi)交易兩個(gè)特點(diǎn)。對(duì)于場內(nèi)交易品種來說，流動(dòng)性就是生命。但考慮到公募REITs的封閉期設(shè)置以及持有人目前仍以機(jī)構(gòu)為主，這可能會(huì)造成公募REITs在二級(jí)市場交易不活躍。解決流動(dòng)性問題可以從兩方面著手，一是由保薦人提供做市商服務(wù)，二是提高公募REITs中個(gè)人投資者持有比例。

羅桂連表示，從REITs本身的特點(diǎn)來看，愿意首先嘗試的投資機(jī)構(gòu)，可能以保險(xiǎn)金、年金、養(yǎng)老金類型為主，這些賬戶傾向于獲得穩(wěn)定分紅，對(duì)REITs有配置需求。隨著REITs的普及和發(fā)展，加上FOF的推動(dòng)，未來可能吸引一批專業(yè)的投資者，進(jìn)而逐步激活REITs市場。

此外，提高投資者認(rèn)知也是開展公募REITs的重要環(huán)節(jié)。上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，REITs產(chǎn)品形式相對(duì)新穎，對(duì)投資者來說較為陌生，后續(xù)產(chǎn)品推廣和投教活動(dòng)的開展將是推動(dòng)REITs發(fā)展的重要一環(huán)。

“公募REITs不會(huì)一蹴而就，本質(zhì)上仍是金融產(chǎn)品，甚至?xí)葑兂蔀橐环N金融模式。短期來看，尋求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、好產(chǎn)品設(shè)計(jì)是發(fā)展REITs的關(guān)鍵。長期來看，合適的產(chǎn)品匹配給合適的人。從融資端，看該產(chǎn)品能否滿足其融資需求;從投資端，看該產(chǎn)品的收益和風(fēng)險(xiǎn)能否匹配投資者的理財(cái)需求。”某資管行業(yè)人士表示。