銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺(tái) 明確銀行房地產(chǎn)貸款余額占比上限 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。該制度自2021年1月1日起實(shí)施。

房地產(chǎn)貸款集中度管理是指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)(不含境外分行)房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的相應(yīng)上限。

管理制度根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，分中資大型銀行、中型銀行、小型銀行、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)和村鎮(zhèn)銀行五檔并設(shè)定了管理要求。同時(shí)，對(duì)地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)(三、四、五檔)的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求設(shè)置了彈性(基準(zhǔn)增減2.5個(gè)百分點(diǎn)范圍內(nèi))。

在過(guò)渡期方面，2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起2年;超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。

央行、銀保監(jiān)會(huì)在答記者問(wèn)中指出，制定房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，有助于提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)了解，目前，大部分銀行在房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩項(xiàng)指標(biāo)上沒(méi)有超出管理制度所規(guī)定的上限。對(duì)于超出管理要求的銀行，將要求其合理選擇業(yè)務(wù)調(diào)整方式，按年度合理分布業(yè)務(wù)調(diào)整規(guī)模，確保調(diào)整節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)、調(diào)整工作穩(wěn)妥有序推進(jìn)。個(gè)別調(diào)降壓力較大的銀行，將通過(guò)延長(zhǎng)過(guò)渡期等方式差異化處理，確保政策平穩(wěn)實(shí)施。

加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀審慎管理

房地產(chǎn)貸款歷來(lái)是宏觀審慎管理制度關(guān)注的重點(diǎn)領(lǐng)域。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口持續(xù)增長(zhǎng)，可能導(dǎo)致其資產(chǎn)質(zhì)量易受房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)沖擊，增加金融體系脆弱性，可能潛藏系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

有關(guān)專家指出，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)推出房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對(duì)于銀行房地產(chǎn)貸款余額占比提出上限要求，將從供給側(cè)抑制銀行的放貸沖動(dòng)，有助于抑制我國(guó)銀行體系對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口的過(guò)快增長(zhǎng)，有助于提高金融體系應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的韌性和穩(wěn)健性。

與此同時(shí)，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀審慎管理，也有助于引導(dǎo)金融資源從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。

前述人士表示，我國(guó)銀行業(yè)信貸投放中房地產(chǎn)占比高，擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金供給，制約了經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿?。房地產(chǎn)貸款集中度管理制度將有助于引導(dǎo)銀行優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和小微、“三農(nóng)”等薄弱環(huán)節(jié)融資，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期預(yù)期

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度也是完善房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制的一項(xiàng)重要舉措。有關(guān)專家認(rèn)為，與以往房地產(chǎn)金融調(diào)控政策工具相比，集中度管理制度明確了各類銀行房地產(chǎn)貸款占全部貸款比例的上限，政策更加公開、規(guī)則更加透明，促進(jìn)銀行形成自我約束的內(nèi)在機(jī)制，調(diào)整中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)策略和信貸結(jié)構(gòu)，有利于更好地引導(dǎo)和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期預(yù)期。

值得注意的是，該管理制度在壓降異常增長(zhǎng)的同時(shí)，也體現(xiàn)了兩方面“保”以加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)配合。

一是擬不將住房租賃有關(guān)貸款納入集中度管理。此前，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租政策”。據(jù)悉，目前人民銀行正會(huì)同相關(guān)部門研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見(jiàn)，并建立相應(yīng)統(tǒng)計(jì)制度，屆時(shí)對(duì)于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計(jì)范圍。

二是資管新規(guī)過(guò)渡期內(nèi)(至2021年底)回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。為落實(shí)資管新規(guī)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)非標(biāo)資管產(chǎn)品回表壓力較大。明確回表房地產(chǎn)貸款不納入集中度管理，意味著政策不會(huì)對(duì)銀行在過(guò)渡期內(nèi)完成資管新規(guī)要求產(chǎn)生額外影響。

對(duì)個(gè)人住房貸款有何影響

此次管理制度在設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限的同時(shí)，還單獨(dú)設(shè)置了個(gè)人住房貸款余額占比上限。

近年來(lái)，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)較快是推升房地產(chǎn)貸款占比的重要原因。央行發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告》和部分研究機(jī)構(gòu)對(duì)居民債務(wù)收入的調(diào)查顯示，我國(guó)居民部門杠桿率近年來(lái)上升較快，主要集中在個(gè)人住房貸款上。這提高了我國(guó)居民部門的脆弱性，也在一定程度上抑制了更高質(zhì)量消費(fèi)潛力的充分釋放。

專家表示，專門設(shè)置個(gè)人住房貸款余額上限要求，既有利于抑制居民杠桿率上升，也可以防范個(gè)別銀行大幅壓縮其他房地產(chǎn)貸款以支持個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)。

那么，該制度是否會(huì)對(duì)個(gè)人住房貸款產(chǎn)生影響?前述人士稱，該制度旨在約束銀行房地產(chǎn)貸款占全部貸款的比重，而非額度或絕對(duì)值，對(duì)微觀主體住房貸款需求影響不大。大部分商業(yè)銀行尚未觸及上限，居民無(wú)須過(guò)度擔(dān)心買房申請(qǐng)貸款受到影響，存量住房貸款也不會(huì)因?yàn)樵撜叨汇y行提前收回。

“作為一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)貸款集中度管理機(jī)制旨在防止房地產(chǎn)貸款在銀行體系全部貸款中的比重偏離合理水平，防范風(fēng)險(xiǎn)敞口過(guò)于集中，并不是禁止相關(guān)業(yè)務(wù)開展。”前述人士表示，制度設(shè)計(jì)也已充分評(píng)估銀行調(diào)整壓力，除了采取分省分類施策、差別化過(guò)渡期等多種機(jī)制安排外，還將指導(dǎo)超出上限的銀行按年度合理分布業(yè)務(wù)調(diào)整數(shù)量，有序做好調(diào)整工作，避免出現(xiàn)斷貸、抽貸。總體來(lái)看，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生短期沖擊，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。

(記者 李國(guó)輝)