“三條紅線”疊加償債壓力，將使房企迎來(lái)現(xiàn)金流最緊張的時(shí)段。受此影響，房企的拿地、投資等運(yùn)營(yíng)策略都將有所調(diào)整，規(guī)模增速也將不可避免地放緩。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的周期來(lái)看，行業(yè)的發(fā)展思路正在逐漸改變。

2021年開(kāi)年伊始，房地產(chǎn)企業(yè)在債市密集融資。1月以來(lái)，已有超過(guò)30家企業(yè)披露了發(fā)債計(jì)劃，境內(nèi)外發(fā)債總規(guī)模達(dá)到千億量級(jí)。

這輪發(fā)債雖有著年初“搶跑”的慣性，但兩個(gè)重要的背景不容忽視。

2020年，針對(duì)房地產(chǎn)融資管理的“三條紅線”政策，以及銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款集中管理制度先后出臺(tái)，將在一定程度上限制房企的負(fù)債規(guī)模。同時(shí)，2021年將是房企到期債務(wù)規(guī)模最大的一年。

貝殼研究院近日發(fā)布報(bào)告稱，2021年到期債務(wù)規(guī)模(不含2021年將發(fā)行的超短期債券)預(yù)計(jì)將超過(guò)1.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36%，并歷史性地突破萬(wàn)億大關(guān)。

“三條紅線”疊加償債壓力，將使房企迎來(lái)現(xiàn)金流最緊張的時(shí)段。受此影響，房企的拿地、投資等運(yùn)營(yíng)策略都將有所調(diào)整，規(guī)模增速也將不可避免地放緩。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的周期來(lái)看，行業(yè)的發(fā)展思路正在逐漸改變。

現(xiàn)金流緊張將成常態(tài)

高額度，低利率，美元債為主，成為此輪房企融資的特點(diǎn)。成本方面，綠城集團(tuán)發(fā)行的25億元5年期公司債，最終票面利率僅為3.92%;越秀金控?cái)M發(fā)行的10億5年期公司債，票面利率詢價(jià)區(qū)間低至3.3%-4.3%。

同期發(fā)行的美元債，利率也大多略低于去年。比如，碧桂園擬發(fā)行的12億美元票據(jù)，利率最高僅為3.3%。

從發(fā)債用途上看，除了補(bǔ)充資金外，借新還舊也是一項(xiàng)重要考量，一些企業(yè)將利率較高的舊債，換成相對(duì)便宜、周期也更長(zhǎng)的新債。

上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，年初雖是房企融資的傳統(tǒng)高峰時(shí)段，但企業(yè)抓住政策窗口期的意圖也十分明顯。去年以來(lái)，房地產(chǎn)金融審慎管理制度初試鋒芒，令企業(yè)意識(shí)到大量舉債發(fā)展的模式已經(jīng)很難行得通。尤其是“三條紅線”政策，將直接限制企業(yè)的負(fù)債規(guī)模。

但在“三條紅線”政策全面實(shí)施前，企業(yè)仍然可以相對(duì)靈活地做債務(wù)管理。此輪發(fā)債潮的出現(xiàn)，就有在窗口期“闖關(guān)”的因素。

實(shí)際上，通過(guò)債務(wù)置換將還債周期延后，也有助于緩解短期償債壓力。貝殼研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，2018年以來(lái)，房企的償債規(guī)模逐年快速增長(zhǎng)。2021年，房企到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36%，歷史性突破萬(wàn)億大關(guān)。

償債高峰期的到來(lái)，是過(guò)去的發(fā)債節(jié)奏所導(dǎo)致。貝殼研究院指出，近五年來(lái)，房企債券融資發(fā)行周期集中在3-5年。預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年后，房企方可實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降速。這期間，企業(yè)的現(xiàn)金流將保持緊張狀態(tài)。

為保持充裕的資金供應(yīng)，房企設(shè)定的年度融資額度通常會(huì)高于到期債務(wù)規(guī)模。但根據(jù)前述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，自2018年以來(lái)，兩者的差距逐漸縮小。這也意味著，如果不能從銷售環(huán)節(jié)獲得資金，房企的現(xiàn)金流將逐漸趨于緊張。

國(guó)家信息中心首席經(jīng)濟(jì)分析師范劍平在近期的“第十二屆地產(chǎn)中國(guó)論壇”上也表示，“三條紅線”中，對(duì)房企影響最大的當(dāng)屬“現(xiàn)金短債比不能小于1倍”一項(xiàng)，該項(xiàng)條款將促使房企保持現(xiàn)金流的充裕。

股權(quán)融資比例或提升

自去年房地產(chǎn)金融管理收緊后，房企的自救行動(dòng)就已展開(kāi)，具體表現(xiàn)為抓銷售、控成本、擴(kuò)融資。

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，公司從去年下半年就著手做債務(wù)置換，將一些短債置換成長(zhǎng)債，從而縮減短債的規(guī)模和比例。今年以來(lái)，這項(xiàng)工作仍是公司的一項(xiàng)重點(diǎn)。

與此同時(shí)，該企業(yè)還在內(nèi)控中提出一系列更為細(xì)化的要求，比如降低“三費(fèi)”比例、縮減預(yù)算、提高銷售回款率，等等。

即便如此，這也無(wú)法完全保證企業(yè)的資金安全。在去年12月的一次內(nèi)部自測(cè)中，該公司仍然踩中了一條“紅線”。且根據(jù)推演，若將來(lái)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，需要通過(guò)促銷來(lái)補(bǔ)充現(xiàn)金流時(shí)，公司旗下的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目似乎不足，且企業(yè)將面臨利潤(rùn)下降的風(fēng)險(xiǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院指出，短期來(lái)看，加快推盤、積極促銷和狠抓回款依然是房企工作的重中之重。但長(zhǎng)期而言，房企回款能力與自身投資能力、運(yùn)營(yíng)能力和產(chǎn)品力息息相關(guān)。因此，未來(lái)仍是企業(yè)內(nèi)功的比拼。

融資能力同樣重要，但多數(shù)受訪者認(rèn)為，雖然債務(wù)置換正如火如荼，但一旦失去當(dāng)前的“窗口期”，留給企業(yè)的回旋余地似乎并不大。

58安居客房產(chǎn)研究院認(rèn)為，未來(lái)針對(duì)房企降負(fù)債、降杠桿的要求將會(huì)變得更為明確，執(zhí)行力度也會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化。尤其是針對(duì)排名靠前的規(guī)模型高負(fù)債房企，將成為重點(diǎn)管控對(duì)象。

該機(jī)構(gòu)表示，在融資中，由于房企的內(nèi)外債規(guī)模很難再出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，為保障企業(yè)按原有節(jié)奏發(fā)展，房企會(huì)更多謀求股權(quán)融資，以保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)以及拿地。因此，未來(lái)股權(quán)融資的比例將出現(xiàn)明顯提升。

此外，并購(gòu)市場(chǎng)也可能逐漸升溫，出于降負(fù)債和保現(xiàn)金的需要，未來(lái)的并購(gòu)標(biāo)的也會(huì)增多。

但范劍平同時(shí)指出，放在宏觀經(jīng)濟(jì)和整體貨幣政策的背景下，對(duì)房地產(chǎn)金融實(shí)施審慎管理的目的是穩(wěn)定市場(chǎng)，而非打壓。從“三條紅線”和銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的具體要求看，未來(lái)房地產(chǎn)融資總額度的控制“不算緊張”，貨幣政策的彈性非常大，在通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制解決樓市炒作問(wèn)題的同時(shí)，對(duì)剛需的釋放仍會(huì)繼續(xù)支持。

他表示，符合高質(zhì)量發(fā)展的新的貨幣政策供應(yīng)趨向，將會(huì)在2021年逐步形成。地產(chǎn)行業(yè)要慢慢地習(xí)慣整個(gè)“十四五”時(shí)期的發(fā)展戰(zhàn)略方向，“穩(wěn)中求進(jìn)，不急轉(zhuǎn)彎”。

(記者 張敏)