“三條紅線”疊加償債壓力，將使房企迎來現(xiàn)金流最緊張的時段。受此影響，房企的拿地、投資等運營策略都將有所調整，規(guī)模增速也將不可避免地放緩。從更長遠的周期來看，行業(yè)的發(fā)展思路正在逐漸改變。

2021年開年伊始，房地產企業(yè)在債市密集融資。1月以來，已有超過30家企業(yè)披露了發(fā)債計劃，境內外發(fā)債總規(guī)模達到千億量級。

這輪發(fā)債雖有著年初“搶跑”的慣性，但兩個重要的背景不容忽視。

2020年，針對房地產融資管理的“三條紅線”政策，以及銀行業(yè)房地產貸款集中管理制度先后出臺，將在一定程度上限制房企的負債規(guī)模。同時，2021年將是房企到期債務規(guī)模最大的一年。

貝殼研究院近日發(fā)布報告稱，2021年到期債務規(guī)模(不含2021年將發(fā)行的超短期債券)預計將超過1.2萬億元，同比增長36%，并歷史性地突破萬億大關。

“三條紅線”疊加償債壓力，將使房企迎來現(xiàn)金流最緊張的時段。受此影響，房企的拿地、投資等運營策略都將有所調整，規(guī)模增速也將不可避免地放緩。從更長遠的周期來看，行業(yè)的發(fā)展思路正在逐漸改變。

現(xiàn)金流緊張將成常態(tài)

高額度，低利率，美元債為主，成為此輪房企融資的特點。成本方面，綠城集團發(fā)行的25億元5年期公司債，最終票面利率僅為3.92%;越秀金控擬發(fā)行的10億5年期公司債，票面利率詢價區(qū)間低至3.3%-4.3%。

同期發(fā)行的美元債，利率也大多略低于去年。比如，碧桂園擬發(fā)行的12億美元票據，利率最高僅為3.3%。

從發(fā)債用途上看，除了補充資金外，借新還舊也是一項重要考量，一些企業(yè)將利率較高的舊債，換成相對便宜、周期也更長的新債。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經濟報道表示，年初雖是房企融資的傳統(tǒng)高峰時段，但企業(yè)抓住政策窗口期的意圖也十分明顯。去年以來，房地產金融審慎管理制度初試鋒芒，令企業(yè)意識到大量舉債發(fā)展的模式已經很難行得通。尤其是“三條紅線”政策，將直接限制企業(yè)的負債規(guī)模。

但在“三條紅線”政策全面實施前，企業(yè)仍然可以相對靈活地做債務管理。此輪發(fā)債潮的出現(xiàn)，就有在窗口期“闖關”的因素。

實際上，通過債務置換將還債周期延后，也有助于緩解短期償債壓力。貝殼研究院發(fā)布的報告顯示，2018年以來，房企的償債規(guī)模逐年快速增長。2021年，房企到期債務規(guī)模預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關。

償債高峰期的到來，是過去的發(fā)債節(jié)奏所導致。貝殼研究院指出，近五年來，房企債券融資發(fā)行周期集中在3-5年。預計未來3-5年后，房企方可實現(xiàn)實質性降速。這期間，企業(yè)的現(xiàn)金流將保持緊張狀態(tài)。

為保持充裕的資金供應，房企設定的年度融資額度通常會高于到期債務規(guī)模。但根據前述機構的統(tǒng)計，自2018年以來，兩者的差距逐漸縮小。這也意味著，如果不能從銷售環(huán)節(jié)獲得資金，房企的現(xiàn)金流將逐漸趨于緊張。

國家信息中心首席經濟分析師范劍平在近期的“第十二屆地產中國論壇”上也表示，“三條紅線”中，對房企影響最大的當屬“現(xiàn)金短債比不能小于1倍”一項，該項條款將促使房企保持現(xiàn)金流的充裕。

股權融資比例或提升

自去年房地產金融管理收緊后，房企的自救行動就已展開，具體表現(xiàn)為抓銷售、控成本、擴融資。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，公司從去年下半年就著手做債務置換，將一些短債置換成長債，從而縮減短債的規(guī)模和比例。今年以來，這項工作仍是公司的一項重點。

與此同時，該企業(yè)還在內控中提出一系列更為細化的要求，比如降低“三費”比例、縮減預算、提高銷售回款率，等等。

即便如此，這也無法完全保證企業(yè)的資金安全。在去年12月的一次內部自測中，該公司仍然踩中了一條“紅線”。且根據推演，若將來市場轉冷，需要通過促銷來補充現(xiàn)金流時，公司旗下的優(yōu)質項目似乎不足，且企業(yè)將面臨利潤下降的風險。

上海易居房地產研究院指出，短期來看，加快推盤、積極促銷和狠抓回款依然是房企工作的重中之重。但長期而言，房企回款能力與自身投資能力、運營能力和產品力息息相關。因此，未來仍是企業(yè)內功的比拼。

融資能力同樣重要，但多數(shù)受訪者認為，雖然債務置換正如火如荼，但一旦失去當前的“窗口期”，留給企業(yè)的回旋余地似乎并不大。

58安居客房產研究院認為，未來針對房企降負債、降杠桿的要求將會變得更為明確，執(zhí)行力度也會進一步強化。尤其是針對排名靠前的規(guī)模型高負債房企，將成為重點管控對象。

該機構表示，在融資中，由于房企的內外債規(guī)模很難再出現(xiàn)明顯增長，為保障企業(yè)按原有節(jié)奏發(fā)展，房企會更多謀求股權融資，以保障項目開發(fā)建設以及拿地。因此，未來股權融資的比例將出現(xiàn)明顯提升。

此外，并購市場也可能逐漸升溫，出于降負債和?，F(xiàn)金的需要，未來的并購標的也會增多。

但范劍平同時指出，放在宏觀經濟和整體貨幣政策的背景下，對房地產金融實施審慎管理的目的是穩(wěn)定市場，而非打壓。從“三條紅線”和銀行業(yè)房地產貸款集中管理制度的具體要求看，未來房地產融資總額度的控制“不算緊張”，貨幣政策的彈性非常大，在通過長效機制解決樓市炒作問題的同時，對剛需的釋放仍會繼續(xù)支持。

他表示，符合高質量發(fā)展的新的貨幣政策供應趨向，將會在2021年逐步形成。地產行業(yè)要慢慢地習慣整個“十四五”時期的發(fā)展戰(zhàn)略方向，“穩(wěn)中求進，不急轉彎”。

(記者 張敏)