中國(guó)部分核心城市正迎來樓市調(diào)控的層層加碼，上海買新房要先算積分、深圳二手房被控價(jià)、杭州落戶未滿5年限購(gòu)一套房、廣州上浮住房按揭貸款利率…樓市牛年走勢(shì)備受關(guān)注。

年初以來，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)罕見的調(diào)控反復(fù)加碼。

上海在1月21日晚發(fā)布調(diào)控新政“滬十條”，4天后又將“法拍房”納入限購(gòu)。1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理等8條措施。2月2日，上海多部門約談主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、銷售代理公司和有代表性的房企。2月6日，“滬十條”中有關(guān)新房搖號(hào)的新規(guī)正式落地實(shí)施，買新房需要算積分，積分高者方能參與搖號(hào)。

深圳同樣在20天內(nèi)5次出臺(tái)樓市相關(guān)政策。如，先后規(guī)定家庭購(gòu)買商品房，只能登記在具備購(gòu)房資格成員名下;發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格等。其中，二手房控價(jià)被視為調(diào)控“大招”——按深圳市最新規(guī)定，報(bào)價(jià)高于參考價(jià)的二手房將無法掛牌。

北京市近期也再次表態(tài)。2月10日消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹帶隊(duì)到北京調(diào)研會(huì)商房地產(chǎn)調(diào)控工作。北京市政府有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，首都房地產(chǎn)市場(chǎng)絕不允許任何形式的投機(jī)炒房、渲染炒作，如出現(xiàn)局部量?jī)r(jià)上漲苗頭，將迅速采取針對(duì)性調(diào)控措施，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。

為何各地頻繁加碼調(diào)控?

去年下半年以來，上海、深圳等地樓市均被曝出“業(yè)主跳價(jià)”“排隊(duì)搖新房”等現(xiàn)象，杭州則是多次出現(xiàn)新房“萬人搖”。對(duì)于一線城市樓市熱度集中的原因，浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超分析稱，一方面高收入、高技術(shù)群體持續(xù)凈流入帶來旺盛的需求;另一方面，一線城市房產(chǎn)被視為核心資產(chǎn)，是高收入人群財(cái)富管理時(shí)保值增值的重要標(biāo)的。

特別是在2021年的特殊環(huán)境之下，受海外疫情影響，大量學(xué)區(qū)房需求回流、部分返鄉(xiāng)置業(yè)需求也可能回流一二線，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存上漲壓力。同時(shí)，人們返鄉(xiāng)置業(yè)意愿也明顯降低，58同城、安居客此前發(fā)布的《2020-2021返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》顯示，2021年僅37.8%的調(diào)研人群表示想要回到家鄉(xiāng)置業(yè)。而去年同期，這一比例接近七成。

今年多地倡導(dǎo)就地過年，返鄉(xiāng)人群減少。每日互動(dòng)大數(shù)據(jù)顯示，2021年春運(yùn)前七天，19個(gè)一線、新一線城市返鄉(xiāng)人口數(shù)量都較去年同期有較大幅度減少，最高降幅超七成，最低降幅也近五成。而返鄉(xiāng)置業(yè)一直是支撐三四線樓市銷售的重要?jiǎng)恿χ?，今年返鄉(xiāng)置業(yè)轉(zhuǎn)冷可能意味著一二線城市會(huì)在春節(jié)期間“反季節(jié)”需求增加。為了避免年后樓市跳漲，一些地方開始密集出臺(tái)調(diào)控措施。

各地調(diào)控連發(fā)的同時(shí)，房地產(chǎn)金融審慎管理政策工具也陸續(xù)出臺(tái)。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)或呈現(xiàn)出弱周期、“慢牛”行情和分化三大特征。

中指院分析稱，一方面，金融審慎管理之下可避免大量資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而避免房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲暴跌。另一方面，中國(guó)城市化率可能在2030年達(dá)到70%，未來10年GDP仍將維持中高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有向上發(fā)展空間。金融等調(diào)控干預(yù)之下，未來10年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或現(xiàn)“慢牛”行情。

不過，大中小城市房?jī)r(jià)普漲的情況或難再現(xiàn)。中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷指出，隨著存量經(jīng)濟(jì)特征慢慢顯現(xiàn)，中國(guó)樓市會(huì)同股市一樣出現(xiàn)明顯的分化特征。今后5年，房?jī)r(jià)下降城市的個(gè)數(shù)會(huì)超過上漲城市的個(gè)數(shù)。