上海、深圳陸續(xù)發(fā)布利空學(xué)區(qū)房新政后，北京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)升溫引發(fā)關(guān)注。近日，記者實(shí)地走訪北京多個(gè)熱門學(xué)區(qū)發(fā)現(xiàn)，客戶集中、房?jī)r(jià)高漲現(xiàn)象仍在持續(xù)。

“昨天看好的房子還沒(méi)付定金，今天就被其他買房人加價(jià)預(yù)定了。” 為讓孩子擇名校入學(xué)，王曉(化名)關(guān)注學(xué)區(qū)房已有一段時(shí)間。王曉向記者透露，2020年12月，她曾經(jīng)關(guān)注一套位于中關(guān)村二小附近的房屋，掛牌價(jià)792萬(wàn)。三周后，該套房屋以889萬(wàn)總價(jià)成交，“不到一個(gè)月漲了將近100萬(wàn)”。

學(xué)區(qū)房高溫不下

“天價(jià)”學(xué)區(qū)房，仍然搶手。

“從表面看，APP上看不到售價(jià)超過(guò)18萬(wàn)元/平方米的房屋，但實(shí)際上，這類房子還有很多。例如中關(guān)村三小片區(qū)的蜂鳥(niǎo)家園，45平米的單間總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)元，學(xué)區(qū)房不愁賣。”海淀區(qū)中關(guān)村某房屋中介李林(化名)告訴記者，北京學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格仍然在上漲。

這波上漲行情在2020年四季度已初現(xiàn)端倪。58安居客研究院院長(zhǎng)張波向記者表示，從2020年11、12月的數(shù)據(jù)來(lái)看，北京市二手房網(wǎng)簽量同比已出現(xiàn)一定幅度的上漲。他指出，一些老舊小區(qū)由于有學(xué)區(qū)名額，售價(jià)長(zhǎng)期處于高位，但也在隨著學(xué)區(qū)政策不斷推進(jìn)而逐步變化。他認(rèn)為，單純從老舊小區(qū)回歸其本身的居住價(jià)值來(lái)看，當(dāng)下熱炒學(xué)區(qū)房有著極大風(fēng)險(xiǎn)。

每年5月前，學(xué)區(qū)房總會(huì)有一波行情。多個(gè)房屋中介銷售人員告訴記者，各中、小學(xué)校通常會(huì)在每年5月進(jìn)行生源信息采集，學(xué)區(qū)房會(huì)在3-5月達(dá)到成交高點(diǎn)，這也直接導(dǎo)致了一季度學(xué)區(qū)房成交“量?jī)r(jià)齊升”。

5月生源信息采集期即將到來(lái)，部分房屋中介也在不余遺力宣傳學(xué)區(qū)房的“熊貓屬性”，以此來(lái)拉高賣價(jià)，促成交易。

在上地學(xué)區(qū)某房屋中介公司的辦公區(qū)內(nèi)，記者發(fā)現(xiàn)，許多中介向家長(zhǎng)介紹“學(xué)區(qū)房肯定會(huì)漲”、“臨近信息采集期、再不買就來(lái)不及了”說(shuō)法，甚至有中介提出“去年疫情壓抑了購(gòu)房需求，今年北京學(xué)區(qū)房肯定還會(huì)上升，一旦普漲到時(shí)候再買就虧了”的預(yù)判。

(海淀區(qū)房屋中介向記者提供)

此外，北京市海淀區(qū)教育資源相關(guān)人士還告訴記者，疫情之后，部分海外留學(xué)生轉(zhuǎn)入到國(guó)內(nèi)就讀，整體入學(xué)人數(shù)上浮。同時(shí)，“二胎”政策后北京新生兒比率上升，這批新生兒在2021年即將達(dá)到入學(xué)年齡。這兩類家庭集中入市，確實(shí)形成了一定影響。

該人士透露，由于優(yōu)質(zhì)的教育資源集中在個(gè)別學(xué)校，且日前多家線下補(bǔ)課機(jī)構(gòu)被嚴(yán)查，很多家長(zhǎng)更加注重在校教育質(zhì)量，師資力量較強(qiáng)學(xué)校附近區(qū)域的房屋成為搶購(gòu)熱點(diǎn)。

一名教育行業(yè)資深專家告訴記者，近年，國(guó)家相關(guān)部門一直在倡導(dǎo)深化教育改革，旨在推進(jìn)教育資源的共享，實(shí)現(xiàn)教育公平。但目前看，教育資源仍屬稀缺資源，這也間接導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)仍將保持高位運(yùn)轉(zhuǎn)。

教育改革為學(xué)區(qū)房“降溫”

對(duì)于高溫不下的學(xué)區(qū)房，多地開(kāi)始出臺(tái)新一輪干預(yù)辦法。

近日，上海市教委發(fā)布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，提出“名額分配綜合素質(zhì)錄取”的改革辦法;深圳緊隨其后發(fā)布龍華區(qū)入學(xué)積分新標(biāo)準(zhǔn)，并就深戶和非深戶積分計(jì)算方式、大學(xué)區(qū)與單片區(qū)加分項(xiàng)等內(nèi)容，向公眾征集意見(jiàn)。

對(duì)此，市場(chǎng)反應(yīng)激烈。

有市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，上海、深圳陸續(xù)推出教育改革新政，學(xué)區(qū)房要“涼涼”。一名來(lái)自上海的樓市分析師告訴記者，上海學(xué)區(qū)房數(shù)據(jù)近期并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)，個(gè)別案例不能代表整體市場(chǎng)降溫。

事實(shí)上，北京早在2016年就實(shí)施了“校額到校”招生方式。簡(jiǎn)言之，各高中學(xué)校在中考錄取的時(shí)，優(yōu)質(zhì)高中校會(huì)拿出一部分名額，分配到各個(gè)一般公辦高中校，以此保證學(xué)生就近入學(xué)。

效果并不明顯。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年2月，北京二手房網(wǎng)簽13965套。其中，海淀均價(jià)84331元/平方米、西城二手房?jī)r(jià)最高已達(dá)到103847元/平方米，這兩個(gè)學(xué)區(qū)房大區(qū)的房?jī)r(jià)，已遠(yuǎn)高于北京2月房產(chǎn)均價(jià)55399元/平方米。

對(duì)房屋交易中介機(jī)構(gòu)涉嫌炒作“學(xué)區(qū)房”概念、借機(jī)哄抬房?jī)r(jià)、代理未經(jīng)房主書面授權(quán)委托房源等違規(guī)行為，北京也在加大力度進(jìn)行調(diào)查取證，對(duì)存在違規(guī)行為的中介機(jī)構(gòu)作出行政處罰。

2021年初以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳等多地對(duì)違規(guī)挪用經(jīng)營(yíng)貸炒房的行為展開(kāi)了“圍堵”。

北京銀保監(jiān)局近日通報(bào)，轄內(nèi)銀行對(duì)2020年下半年以來(lái)發(fā)放的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等業(yè)務(wù)合規(guī)性開(kāi)展自查，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款金額約3.4億元。廣東相關(guān)部門排查發(fā)現(xiàn)轄內(nèi)(不含深圳)銀行機(jī)構(gòu)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額2.77億元。

億翰智庫(kù)研究員億小北向記者表示，單純的嚴(yán)查“學(xué)區(qū)房”炒作恐怕只會(huì)引起表面降溫，實(shí)際成交依舊火熱。要想讓學(xué)區(qū)房真正降溫，只能通過(guò)斷開(kāi)房產(chǎn)與教育資源的掛鉤，平衡教育資源來(lái)實(shí)現(xiàn)。

平衡教育資源難以短時(shí)間內(nèi)達(dá)成。通過(guò)一系列組合政策，為非理性搶購(gòu)學(xué)區(qū)房降溫或是現(xiàn)階段最行之有效的辦法。