A股又一新的投資大類產(chǎn)品亮相。5月31日，首批9只公募REITs基金啟動公開發(fā)行，總募集金額約314億元。投資者可通過戰(zhàn)略投資者配售、網(wǎng)下投資者配售和公眾投資者認(rèn)購的方式參與份額認(rèn)購。

從市場反饋的情況看，首批REITs發(fā)行受到投資者的熱捧，原計劃賣兩到三天的產(chǎn)品，結(jié)果一天就出現(xiàn)超募的場面，可能將開啟比例配售。

什么是REITs?

REITs英文全稱是RealEstateInvestmentTrusts，即不動產(chǎn)投資信托基金，可簡單理解為一種特殊類型的公募基金。去年4月30日，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布通知，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點，這意味著籌備近20年的中國版REITs正式啟動試點。

公募REITs通過購買高速公路、水電氣熱等基礎(chǔ)設(shè)施項目，把流動性較低的基礎(chǔ)設(shè)施項目，轉(zhuǎn)換為流動性較好的金融產(chǎn)品份額，目的是盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施項目，并帶動增量投資，而基金投資者可獲得基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)金分配與資本增值。

首批產(chǎn)品都有誰?

首批REITs基金共9只產(chǎn)品，其中上交所獲批5只產(chǎn)品，分別為普洛斯、東吳蘇園、張江REIT、浙江杭徽以及首創(chuàng)水務(wù)，總募集金額約為170.32億元;深交所獲批4只，分別為首鋼綠能、鹽港REIT、蛇口產(chǎn)園以及廣州廣河，總募集金額約為143.71億元。

從涉及領(lǐng)域看，首批REITs均集中于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，包括高速公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電、污水處理等，覆蓋粵港澳大灣區(qū)、長江經(jīng)濟(jì)帶、長江三角洲、京津冀等重點區(qū)域。

從發(fā)售時間看，張江REIT、鹽港REIT、首鋼綠能、廣州廣河、蛇口產(chǎn)園等面向公眾投資者的募集時間為5月31日至6月1日，共2天;浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、首創(chuàng)水務(wù)等4只公募REITs面向公眾投資者的募集時間為5月31日至6月2日，共3天。

交易所：理性看待投資價值

公募REITs的推出，相當(dāng)于為投資者提供了除股票、債券、基金和衍生品之外新的大類資產(chǎn)配置類別，填補(bǔ)了當(dāng)前金融產(chǎn)品空白。

對投資者來說，由于公募REITs要求強(qiáng)制分紅，收益分配比例要求不低于基礎(chǔ)設(shè)施項目年度可供分配金額的90%，從這一點看，投資者有望獲得相對穩(wěn)定的收益。除了分紅，投資者還能獲得租金收入的提升和持有的底層資產(chǎn)的升值收益。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs具有中等風(fēng)險、流動性較好、收益較穩(wěn)定的特征，是一種介于股票和債券之間的新大類投資品種，屬于“相對中等收益、中等風(fēng)險”的金融產(chǎn)品，適宜長期持有。

但公募REITs也存在一定的投資風(fēng)險，其在證券市場上的交易價格也可能會出現(xiàn)比較大的波動。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，影響價格的因素包括市場情緒、利率環(huán)境、基礎(chǔ)資產(chǎn)狀況等。從交易風(fēng)險看，公募REITs是封閉式基金，只可賣出，不可贖回。若初期投資情況不穩(wěn)定，導(dǎo)致產(chǎn)品溢價頗高，那么后買入者則可能“高位接盤”。

對公募REITs，深交所也提醒投資者，一般來說，具有良好的風(fēng)險收益特征，但不排除產(chǎn)品上市后二級市場價格出現(xiàn)一定波動的可能性。建議投資者理性看待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品的投資價值，避免追漲殺跌，導(dǎo)致投資損失。

(記者 孫杰)