去年以來(lái)，泰禾、恒大集團(tuán)部分在京項(xiàng)目相繼出現(xiàn)資金鏈緊張、停工以及預(yù)售資金挪用情況，反映出部分項(xiàng)目存在違規(guī)使用預(yù)售資金問(wèn)題。為切實(shí)維護(hù)商品房交易雙方合法權(quán)益，11月4日，北京住建委發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(2021年修訂版公開(kāi)征求意見(jiàn)稿)》(下稱(chēng)《辦法》)，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

《辦法》針對(duì)當(dāng)前存在的突出問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)資金“管好不管死”。修訂主要完善調(diào)整了招標(biāo)選取監(jiān)管銀行，夯實(shí)監(jiān)管主體責(zé)任；實(shí)時(shí)共享政務(wù)信息，提高資金監(jiān)管能力；落實(shí)屬地監(jiān)督職責(zé)，提高資金監(jiān)管額度；持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，推動(dòng)社會(huì)各方監(jiān)督等四方面。

“針對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，其目的是為預(yù)售制度‘打補(bǔ)丁’，避免爛尾樓出現(xiàn)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新周期，房企資金壓力加大，為了進(jìn)一步保護(hù)購(gòu)房者利益，上述政策有利于維持市場(chǎng)穩(wěn)定。就內(nèi)容上看，不僅更加細(xì)化，執(zhí)行力度上也有所更大，并且針對(duì)項(xiàng)目的穿透監(jiān)管，有利于避免此前出現(xiàn)過(guò)的個(gè)別項(xiàng)目設(shè)立額外賬戶，以達(dá)到繞開(kāi)資金監(jiān)管的目的。

具體看，針對(duì)監(jiān)管銀行，《辦法》明確預(yù)售資金監(jiān)督管理堅(jiān)持銀行監(jiān)管、政府指導(dǎo)、多方監(jiān)督、保障建設(shè)的原則。針對(duì)此前銀行從事資金監(jiān)管“零門(mén)檻”的問(wèn)題，公開(kāi)招標(biāo)擇優(yōu)選擇銀行承擔(dān)監(jiān)管工作，開(kāi)發(fā)企業(yè)在中標(biāo)銀行范圍內(nèi)選擇專(zhuān)用賬戶的開(kāi)戶銀行。同時(shí)，對(duì)中標(biāo)銀行履職情況定期考核，淘汰遞補(bǔ)。

在提高資金監(jiān)管能力方面，《辦法》提出，監(jiān)管銀行通過(guò)北京銀保監(jiān)局金融專(zhuān)網(wǎng)和市住建委房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)實(shí)時(shí)共享房屋網(wǎng)簽和入賬信息，便于監(jiān)管銀行掌握銷(xiāo)售情況和入賬資金。在穿透審查方面，明確北京市住建委及北京銀保監(jiān)局通過(guò)金融專(zhuān)網(wǎng)共享開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度、網(wǎng)簽備案明細(xì)、監(jiān)管賬戶交易明細(xì)等信息，與監(jiān)管銀行上報(bào)數(shù)據(jù)交叉核驗(yàn)；穿透監(jiān)測(cè)開(kāi)發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行情況。在入賬管理方面，將現(xiàn)行的先網(wǎng)簽后入賬，調(diào)整為先監(jiān)管保護(hù)后網(wǎng)簽，確保預(yù)售資金及時(shí)足額直接入賬。

值得一提的是，《辦法》還提出，預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度可由各區(qū)根據(jù)企業(yè)信用水平、經(jīng)營(yíng)狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%。針對(duì)當(dāng)前部分開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)困難問(wèn)題，《辦法》特別規(guī)定：當(dāng)預(yù)售項(xiàng)目存在重大風(fēng)險(xiǎn)隱患時(shí)，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實(shí)施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設(shè)。

最后，在優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境上，《辦法》強(qiáng)調(diào)，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行違規(guī)使用預(yù)售資金的要及時(shí)足額返還，造成項(xiàng)目爛尾、侵害購(gòu)房人合法權(quán)益造成嚴(yán)重后果的，《辦法》明確由各行業(yè)主管部門(mén)移送公安部門(mén)行刑銜接，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《辦法》征求意見(jiàn)結(jié)束后，將認(rèn)真研究分析各方意見(jiàn)建議，進(jìn)一步完善政策措施，確保預(yù)售資金安全，優(yōu)先用于工程建設(shè)。（杜雨萌）