20萬套房“在途”，是去年新建商品房成交量的兩倍多，其中不乏知名項(xiàng)目后期及名噪一時(shí)的高價(jià)地

　　北京房地產(chǎn)供求關(guān)系一直緊張，為了緩解這一矛盾，6月27日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于辦理商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡稱《通知》），公布了389個(gè)在途項(xiàng)目清單，推進(jìn)這些項(xiàng)目盡快入市，并推出辦理預(yù)售許可的相關(guān)規(guī)定。據(jù)測算，這些項(xiàng)目可提供約20萬套住房供應(yīng)。

　　穩(wěn)定樓市，政府督促在途房源入市

　　3·17新政以來，除了實(shí)行差異化的住房信貸政策之外，北京還明確了要切實(shí)增加商品住房的有效供應(yīng)，其中一項(xiàng)措施就是督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項(xiàng)目盡快入市銷售。

　　本次市住建委公布的389個(gè)在途房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括161個(gè)拿地未開工的項(xiàng)目和228個(gè)開工未入市的項(xiàng)目，對應(yīng)的正是這部分潛在供應(yīng)。

　　據(jù)北京房協(xié)官方微信“京房字”測算：這2250萬平方米的潛在供應(yīng)大約可以向市場提供20萬套左右的房源。是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。將能起到穩(wěn)定和引導(dǎo)市場合理預(yù)期。

　　針對這次公布的389個(gè)項(xiàng)目具體能形成多少供應(yīng)，目前還無法統(tǒng)計(jì)出來。“因?yàn)橛性缙趨f(xié)議出讓有未經(jīng)招拍掛的，有商業(yè)的、有保障房的，純住宅最終多少套難以算出精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。

　　不過這其中包括不少知名項(xiàng)目后期以及名噪一時(shí)的地王地塊。比如北京市西城區(qū)華嘉胡同地塊。這宗地塊在2014年初曾經(jīng)被業(yè)界一度認(rèn)為有望問鼎北京市單價(jià)地王，然而當(dāng)年2月17日卻被暫停了出讓。最終該地塊于當(dāng)年7月中旬再度掛出，并于8月20日成交，成交時(shí)的單價(jià)高達(dá)9.65萬元/平方米。但是，該地塊在拿地之后始終未能開工。

　　此次，市住建委下達(dá)的《通知》對于拿地未開工和開工未入市的項(xiàng)目，做出了嚴(yán)格的時(shí)間規(guī)定，包括拿地多久開工、何時(shí)入市銷售，都有明確的規(guī)定和要求。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一旦389個(gè)項(xiàng)目加快入市形成供應(yīng)，將對平穩(wěn)北京房地產(chǎn)市場起到巨大作用。

　　放寬取證，緩解房企資金壓力

　　《通知》要求“凡列入清單的商品住宅項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)取得一個(gè)施工許可后，可以對應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可。在申請第二次預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)同時(shí)提交情況說明。”

　　克而瑞分析師崔秀程表示，《通知》肯定會(huì)加快這些老項(xiàng)目的開工入市進(jìn)程，因?yàn)橛袃蓚€(gè)時(shí)間點(diǎn)，可以實(shí)現(xiàn)二次取證，截?cái)嗔隧?xiàng)目推遲開工，推遲取證，推遲入市的后路。

　　此前一張施工證只能辦理一次預(yù)售許可，但如果其中低層、高層產(chǎn)品混搭，則要符合2013年頒布的達(dá)到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上、低層達(dá)到封頂階段才可取證的要求。據(jù)郭毅粗略估算，389個(gè)項(xiàng)目中約有2/3應(yīng)在此列。

　　不過從目前的情況來看，北京市場上鮮有單價(jià)8萬元以上的項(xiàng)目獲批預(yù)售證。如果放寬取證，不放寬預(yù)售證價(jià)格，當(dāng)年一些地王項(xiàng)目的房企依然會(huì)陷入尷尬選擇。

　　就像2015年9月，懋源力壓保利、首開、龍湖、平安聯(lián)合體取得的孫河西甸村地塊，該地塊總價(jià)29.4億元，外加異地配建9.6萬平方米保障房，機(jī)構(gòu)計(jì)算樓面價(jià)超5萬元/平方米。按照北京市場的一般規(guī)律，需要至少一倍的售價(jià)才能夠保證利潤率。不過從目前來看，預(yù)售價(jià)格尚未有松動(dòng)的跡象。

　　不過，郭毅也指出，這一新規(guī)對于房企來說還是有利好消息的：“新規(guī)放寬了取證預(yù)售的限制，將有利于增加市場供應(yīng)。施工進(jìn)度的放寬，將房企開盤預(yù)售的時(shí)間提前了3-6個(gè)月，盡早入市銷售回籠資金，有助于緩解房企資金鏈的壓力。”

　　效果待考，部分項(xiàng)目暫不具備入市條件

　　崔秀程表示，這只是一個(gè)通知，一些項(xiàng)目并不具備入市條件，如存在拆遷、產(chǎn)權(quán)、資金鏈問題。

　　實(shí)際上，在市住建委公布的這389個(gè)項(xiàng)目名單中，有的項(xiàng)目已經(jīng)或接近售罄，還有一些項(xiàng)目分期開發(fā)，后期因?yàn)椴疬w問題停滯不動(dòng)，入市還遙不可及。如在未開工項(xiàng)目名單中，排在榜首的就是“崇外6號地”，從2007年啟動(dòng)至今，還在推動(dòng)中。這塊地在2007年已經(jīng)出讓給了新世界地產(chǎn)。

　　該地塊占地面積約0.8平方公里。這里曾是一片居民與企業(yè)生產(chǎn)混雜的區(qū)域，但是隨著企業(yè)倒閉、轉(zhuǎn)制甚至遷走，騰空的房子逐漸分給居民用于居住，聚集了足有8500多戶居民。在今年2月，多次啟動(dòng)而又多次停滯的拆遷滯留區(qū)“崇外6號地”開始對其最大體量的成片違建進(jìn)行拆除。

　　郭毅提醒，通知中用的措辭是“可”，不是強(qiáng)制性的，主導(dǎo)權(quán)在房企，一些始終沒有開發(fā)的地塊，是有拆遷、道路設(shè)施的原因，這些客觀存在的問題很難解決。還有些項(xiàng)目則是已經(jīng)形成銷售，但由于分期開發(fā)，同時(shí)出現(xiàn)在拿地未開工和開工未入市的項(xiàng)目清單中。比如保利西山林語、中信城、合生霄云路8號都是銷售了多年的老盤。

　　對于已開工還未入市的項(xiàng)目，尤其是多年老盤還未售罄的，崔秀程表示，既然通知已經(jīng)下發(fā)了，如果有項(xiàng)目對此不以為然，不執(zhí)行的結(jié)果可能會(huì)遭到處罰。