2月24日，新華社發(fā)布《權(quán)威專(zhuān)家回應(yīng)“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”》，中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)受到廣泛關(guān)注的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》的條款進(jìn)行解讀。對(duì)于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公示的意見(jiàn)稿中第2.4.6條規(guī)定“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，權(quán)威專(zhuān)家在說(shuō)明中明確了“套內(nèi)使用面積”的核心定義：“所見(jiàn)即所得”。

那么，此次意見(jiàn)稿的調(diào)整對(duì)普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)究竟意味著什么?

僅僅作為一項(xiàng)行業(yè)建筑規(guī)范，這一調(diào)整能否影響實(shí)際房產(chǎn)交易?

我們距離真正按照套內(nèi)使用面積買(mǎi)房距離還有多遠(yuǎn)?

更進(jìn)一步的改革：所見(jiàn)即所得

權(quán)威專(zhuān)家在新華社采訪(fǎng)中解釋?zhuān)?ldquo;住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，在規(guī)范起草過(guò)程中，對(duì)國(guó)際國(guó)內(nèi)住宅面積計(jì)算做法進(jìn)行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計(jì)算是國(guó)際通行做法，而我國(guó)住宅面積計(jì)算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積。按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)深化標(biāo)準(zhǔn)化工作改革方案的通知》中“提高標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際化水平”要求，為了提高我國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際通行做法的一致性程度，此次規(guī)范征求意見(jiàn)稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計(jì)算。

這一做法主要解決兩方面問(wèn)題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶(hù)使用面積不同的問(wèn)題。由于我國(guó)地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類(lèi)型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同。二是解決住戶(hù)使用面積不透明的問(wèn)題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算易于住戶(hù)自行測(cè)量，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”。

這是對(duì)目前公眾理解的套內(nèi)面積的全新解釋。

澎湃新聞查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，我國(guó)住宅建筑交易當(dāng)前仍沿用《商品房銷(xiāo)售管理辦法》。

2001年6月1日開(kāi)始施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(建設(shè)部令第88號(hào))的第十八條顯示，商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。

其中規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

而根據(jù)2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《測(cè)量規(guī)范》)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：

房屋套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

也就是說(shuō)，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，即使以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，購(gòu)房者仍然需要承擔(dān)墻體，陽(yáng)臺(tái)等面積。

而建筑面積則是套內(nèi)建筑面積再加上公攤的面積。

簡(jiǎn)單理解就是：即建筑面積>套內(nèi)建筑面積>套內(nèi)使用面積。

而最新的解釋則明確交易的主體將會(huì)是自己真正可以實(shí)際測(cè)量的套內(nèi)部分，也就是我們真正的“實(shí)用面積”。

距離買(mǎi)房“所見(jiàn)即所得”還有多遠(yuǎn)？

有評(píng)論人士指出：由于這份《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》是設(shè)計(jì)規(guī)范文件，無(wú)權(quán)越界染指銷(xiāo)售管理文件。因此，真正涉及房屋銷(xiāo)售時(shí)，仍然不可能按照這一規(guī)范執(zhí)行。

澎湃新聞從業(yè)內(nèi)人士處了解到，需要真正要將這一規(guī)范運(yùn)用到實(shí)際銷(xiāo)售，除了征求意見(jiàn)本身能夠獲得順利通過(guò)，至少還需要修改目前仍沿用的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》。另外，當(dāng)前商品房預(yù)售合同中，僅明確了房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積以及公用分?jǐn)偨ㄖ娣e、地下附屬面積等，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)面積一欄也僅顯示宗地面積及建筑面積。如果最終落實(shí)“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，則商品房預(yù)售合同及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)均需明確套內(nèi)使用面積。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，目前《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》尚處于征求意見(jiàn)階段，到真正實(shí)施還需要一系列政策的配置，包括涉及到的統(tǒng)計(jì)制度、稅收制度、物業(yè)收費(fèi)等問(wèn)題。比如房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)制度要調(diào)整，不然數(shù)據(jù)就會(huì)出現(xiàn)大漲不可比。稅收制度要變，如果按照新口徑計(jì)算，普通和非普的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整。一些按照建筑面積計(jì)算的費(fèi)用也需要調(diào)整。而政策的落地或也涉及到多個(gè)部門(mén)，包括住建部、統(tǒng)計(jì)局、稅務(wù)局等。

那么，此間究竟需要多長(zhǎng)時(shí)間?香港的調(diào)整之路可以作為參考。

據(jù)《新周刊》2019年1月的報(bào)道，香港用了整整5年時(shí)間促成了從建筑面積交易到實(shí)用面積交易的轉(zhuǎn)變。而真正推動(dòng)并促成這一改革的，正是負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)和測(cè)量規(guī)范的建筑設(shè)計(jì)師們。

由于注意到香港開(kāi)發(fā)商在建筑面積交房時(shí)普遍存在“發(fā)水”(編者注：原本用于指代海鮮販子為魷魚(yú)注水增重，以期賣(mài)出好價(jià)錢(qián)，在這里指香港地產(chǎn)商在合法條件下擴(kuò)充銷(xiāo)售面積，創(chuàng)造極致利潤(rùn))現(xiàn)象，2008年開(kāi)始，時(shí)任香港測(cè)量師學(xué)會(huì)產(chǎn)業(yè)測(cè)量組主席的潘永祥開(kāi)始為推動(dòng)“實(shí)用面積”賣(mài)房開(kāi)始奔走。

一場(chǎng)改革拉開(kāi)序幕，當(dāng)年潘永祥出任實(shí)用面積工作小組主席。最終，實(shí)用面積的概念被定義為“由墻壁圍繞單位的樓面面積，包括露臺(tái)及工作平臺(tái)”，這一釋義得到了特區(qū)政府的采納。

于是，窗臺(tái)、冷氣機(jī)位之類(lèi)的“發(fā)水高發(fā)區(qū)域”，即此前公認(rèn)的公共面積，尤其是彼時(shí)大肆擴(kuò)張的花園、會(huì)所、球場(chǎng)、車(chē)位等，被排除在新定義之外。在樓書(shū)上，它們的位置、范圍會(huì)被清晰標(biāo)注出來(lái)，只是考慮到香港居住空間普遍狹窄，櫥柜、床通常會(huì)被置于墻壁內(nèi)，看似并無(wú)用途的墻壁，還是被納入實(shí)用面積。

2011年11月底，《一手住宅物業(yè)銷(xiāo)售條例草案》展開(kāi)公眾咨詢(xún)。條例草案明確規(guī)定，使用“實(shí)用面積”作為新房銷(xiāo)售的唯一計(jì)價(jià)方式，并正式將“實(shí)用面積”表述納入法規(guī)。在此之前，由測(cè)量師學(xué)會(huì)、律師公會(huì)成員組成的督導(dǎo)委員會(huì)對(duì)房屋相關(guān)信息公布時(shí)間表、售樓書(shū)內(nèi)容等實(shí)施細(xì)則作出了全面規(guī)定。2013年，草案正式頒布，并允許擁有10個(gè)月雙軌制時(shí)期。

從調(diào)研到草案再到推出，政府與開(kāi)發(fā)商之間的博弈和拉鋸案例不勝枚舉，所幸新的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)最終得到真正執(zhí)行。

去皮的核桃和帶皮的核桃？

有網(wǎng)友對(duì)以套內(nèi)面積交易作出了這樣的評(píng)價(jià)：帶皮核桃15一斤，去皮核桃30一斤。意思是換湯不換藥。

但事實(shí)上，意義比這更加深遠(yuǎn)。

以重慶為例，據(jù)華商報(bào)報(bào)道，重慶市住房城鄉(xiāng)建委相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，其實(shí)早在2002年6月，重慶市人大常委會(huì)就通過(guò)了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，要求：商品房銷(xiāo)售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房銷(xiāo)售以套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。商品房買(mǎi)賣(mài)合同及商品房權(quán)證應(yīng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國(guó)率先施行商品房銷(xiāo)售以“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)的政策。

凡不按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售商品房的，由有關(guān)部門(mén)責(zé)令改正，并依法予以查處。

據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該條例施行以來(lái)，不僅減少了商品房交易面積糾紛，同時(shí)也維護(hù)了購(gòu)房群眾的利益，讓群眾明明白白購(gòu)房。

同樣來(lái)看香港的改革：數(shù)據(jù)顯示，2017年，香港一手住宅物業(yè)銷(xiāo)售監(jiān)管局共接到31宗投訴，達(dá)2013年“一手新例”實(shí)施以來(lái)的新低。

提到“實(shí)用面積計(jì)價(jià)”，測(cè)量師黎志邦作出了“基本達(dá)到預(yù)期效果”的評(píng)價(jià)：“當(dāng)獲得豁免的建筑構(gòu)件、公用設(shè)施被區(qū)分在實(shí)用面積范圍之外，不再創(chuàng)造利潤(rùn)，地產(chǎn)商會(huì)出于節(jié)約成本的考慮逐漸停止不合理規(guī)劃。而且這些構(gòu)件、設(shè)施的相關(guān)信息必須以透明的形式呈現(xiàn)在買(mǎi)家面前，任何形式的隱瞞、歪曲都可能導(dǎo)致檢控，‘違法’本身就構(gòu)成了另一筆成本。”

正如中共中央政法委員會(huì)微信公眾號(hào)“中央政法委長(zhǎng)安劍”刊文指出，盡管說(shuō)房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”為時(shí)尚早，但有成語(yǔ)道“一葉知秋”。這個(gè)意見(jiàn)稿在釋放一個(gè)鮮明信號(hào)，核心是八個(gè)字——“民有所呼，政有所應(yīng)”。