2020年的冬天，因多家長(zhǎng)租公寓爆雷，讓房東和租戶陷入“受害者”相爭(zhēng)的漫長(zhǎng)博弈。

危機(jī)并非一朝一夕產(chǎn)生。兩年前，長(zhǎng)租公寓還是一片高光態(tài)勢(shì)，各路資本爭(zhēng)相加碼，頭部企業(yè)相繼赴美上市。但也正因資本力量的加持，一些分散式長(zhǎng)租公寓陷入“互聯(lián)網(wǎng)式”燒錢(qián)補(bǔ)貼、越擴(kuò)張?jiān)教潛p的普遍困境。

“分散式長(zhǎng)租公寓利用高收低租等手段做大規(guī)模，并用租金貸圈錢(qián)，類似龐氏騙局。”有租賃行業(yè)資深人士告訴記者，在資本壓力下，這些長(zhǎng)租品牌要不斷擴(kuò)張規(guī)模，但越擴(kuò)張?jiān)教潛p，很難精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。

即便是行業(yè)頭部公司自如，也難逃盈利困境，這是企業(yè)戰(zhàn)略激進(jìn)的表現(xiàn)，也是行業(yè)不成熟的結(jié)果。值得注意的是，目前多地正加強(qiáng)租賃行業(yè)監(jiān)管，不規(guī)范行為有望被糾偏，但距長(zhǎng)租企業(yè)找到可持續(xù)的盈利模式，仍道路漫長(zhǎng)。

頻頻“爆雷”

11月30日，自如宣布戰(zhàn)略并購(gòu)貝客青年精品公寓。并購(gòu)?fù)瓿珊?，自如將在北京、上海、廣州、深圳、南京等7個(gè)城市，運(yùn)營(yíng)53個(gè)集中式公寓項(xiàng)目。自如表示，此舉有助于快速提升其在核心城市的集中式公寓規(guī)模。

在當(dāng)下長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，分散式是從個(gè)人房東處租賃房屋，經(jīng)過(guò)裝修后對(duì)外出租，獲得租金差收入，俗稱“二房東”;集中式則是將整幢物業(yè)改造后出租，房源集中，管理方便，但前期投入較大。

自如是國(guó)內(nèi)頭部長(zhǎng)租公寓品牌，目前已形成分散式合租、整租、豪宅，以及集中式獨(dú)棟和社區(qū)的全品類租住產(chǎn)品覆蓋。高調(diào)擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)，自如在分散式租賃領(lǐng)域卻頻頻遭遇業(yè)主維權(quán)。

早在年初，便有自如房東向第一財(cái)經(jīng)記者反映，接到自如業(yè)務(wù)員電話，商量降租金，理由是要拆除隔斷間，收益將受影響。如果房東不同意，自如便單方面解除合同，補(bǔ)償兩個(gè)月房租，并扣除裝修費(fèi)。

受到波及的多為自如此前為搶占市場(chǎng)、高價(jià)拿下的房源。在疫情沖擊、租賃市場(chǎng)低溫等因素影響下，自如選擇“斷臂求生”。“所有遭受解約影響的租客都會(huì)友好協(xié)商，對(duì)于符合合同支持的業(yè)主，將會(huì)賠付違約金。”自如稱。

作為行業(yè)頭部公司，自如暫時(shí)尚有周轉(zhuǎn)余地，而其他已“爆雷”的公司正風(fēng)波連連。近日，多名租客反映，因其租住的長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)資金危機(jī)，自己年付的資金“打了水漂”，還要被迫搬離、重新找房。

“租約還剩七個(gè)月，但房東說(shuō)自己也要還貸款，長(zhǎng)租公寓已拖欠他們兩個(gè)月房租。”租客王林(化名)告訴記者，按房東的想法，如果想繼續(xù)住，雙方可重新簽一份合同，從12月份開(kāi)始，直接把租金給房東。

王林并不想接受這一方案。“我們跟長(zhǎng)租公寓還沒(méi)解約，即便想解約，押金租金能否返還還是未知，如果私下跟房東續(xù)簽，哪份有法律效力?”他說(shuō)，目前各方還在觀望，自己想等下一步結(jié)果。

越擴(kuò)張?jiān)教濆X(qián)

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自2017年以來(lái)，全國(guó)共有153家長(zhǎng)租品牌“爆雷”，2020年1~11月就多達(dá)84家。其中，很大一部分原因在于“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”、濫用“租金貸”等運(yùn)營(yíng)模式導(dǎo)致資金鏈斷裂。

其中，“租金貸”更是長(zhǎng)租企業(yè)被詬病的焦點(diǎn)。為獲得更多資金，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方會(huì)引入金融機(jī)構(gòu)，租客與其簽訂貸款條約，分期償還租房貸款，金融機(jī)構(gòu)則將全年租金一次性打入長(zhǎng)租公寓企業(yè)賬戶。

這種情況下，租客可能會(huì)在不知情的情況下產(chǎn)生貸款，金融機(jī)構(gòu)放出的貸款，則直接流向長(zhǎng)租公寓。因長(zhǎng)租公寓按月或季度給房東打款，期限錯(cuò)配下會(huì)沉淀出巨大的資金池，這筆資金并沒(méi)有獨(dú)立第三方進(jìn)行監(jiān)管。

一旦“爆雷”事件發(fā)生，長(zhǎng)租公寓資金鏈斷裂無(wú)法向房東打款，租客卻仍與金融機(jī)構(gòu)存在債務(wù)關(guān)系。毫無(wú)疑問(wèn)，濫用“租金貸”助推了長(zhǎng)租公寓無(wú)序擴(kuò)張，加大了租客權(quán)益受損的風(fēng)險(xiǎn)，但其并非企業(yè)陷入危機(jī)的核心因素。

早在今年5月，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室便撰文指出，即使規(guī)模較大的上市長(zhǎng)租公寓也面臨巨大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，根本原因在于：企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)，且規(guī)模巨大;疫情加速了融資現(xiàn)金流的波動(dòng)。

以某美股上市長(zhǎng)租公寓品牌為例，過(guò)去三年，該公司運(yùn)營(yíng)的房源數(shù)量暴增，運(yùn)營(yíng)效率和出租率卻持續(xù)走低，租金成本增速超過(guò)收入增速，越擴(kuò)張?jiān)教潛p。即便沒(méi)有疫情沖擊，這家公司的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也難以忽視。

同策資管也認(rèn)為，只要該公寓能正常運(yùn)營(yíng)，保持一定的資金流動(dòng)性，未引發(fā)租客信任危機(jī)，以及進(jìn)一步的集中退房等問(wèn)題，租金貸本身不會(huì)成為危機(jī)的導(dǎo)火索，更不是企業(yè)運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)困境的主要矛盾。

該機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，危機(jī)發(fā)生的根源在于，在目前商業(yè)模式和管理方式下，長(zhǎng)租企業(yè)每間運(yùn)營(yíng)中的公寓都在貼錢(qián)。自2018年起，全國(guó)各城市開(kāi)始嚴(yán)查隔斷房、群租房，加上疫情影響，出租率及租金下跌，加速了長(zhǎng)租企業(yè)資金鏈問(wèn)題的暴露。

急需擺脫“野蠻生長(zhǎng)”

盡管“爆雷”、“甲醛房”、“租金貸”等問(wèn)題頻發(fā)，但長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，仍滿足了當(dāng)下年輕人的租賃需求，是解決我國(guó)租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡的重要途徑。作為一種新興業(yè)態(tài)，長(zhǎng)租行業(yè)急需步入有序發(fā)展的軌道。

易居控股CEO丁祖昱認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓正如早期的共享單車(chē)、滴滴，拼資金、拼實(shí)力、拼規(guī)模是行業(yè)早期階段的正常表現(xiàn)。“大浪淘沙”之后，行業(yè)將走向成熟，中端企業(yè)逐漸退出，最終達(dá)到多方制衡的健康狀態(tài)。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室也發(fā)文表示，應(yīng)設(shè)立行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范(如隔間、裝修、安全等)，定期組織行業(yè)形勢(shì)研討;地方政府應(yīng)會(huì)同住建部門(mén)建設(shè)長(zhǎng)租公寓信息平臺(tái)，房客租金應(yīng)在銀行開(kāi)立專戶進(jìn)行監(jiān)管。

近日，多地已發(fā)文加強(qiáng)監(jiān)管。其中，濟(jì)南要加強(qiáng)對(duì)“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的監(jiān)管，對(duì)不具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、擴(kuò)張規(guī)模過(guò)快的企業(yè)實(shí)施約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示、依法依規(guī)查處等舉措。

針對(duì)“租金貸”問(wèn)題，成都明確表示，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%;深圳也明確，住房租賃企業(yè)不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款。

克而瑞租售認(rèn)為，監(jiān)管政策密集出臺(tái)，要讓長(zhǎng)租公寓回歸“住”的本質(zhì)。這意味著，長(zhǎng)租公寓依靠“高收低出”、“長(zhǎng)租短付”、“租金貸”等手段大舉擴(kuò)張的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，行業(yè)正從重視規(guī)模轉(zhuǎn)向深耕運(yùn)營(yíng)。

不過(guò)，一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)分散式長(zhǎng)租品牌的發(fā)展并不認(rèn)可。上述租賃行業(yè)人士告訴記者，分散式長(zhǎng)租公寓以租金貸融資，通過(guò)收購(gòu)房源再轉(zhuǎn)租的方式擴(kuò)張規(guī)模，但越擴(kuò)張就會(huì)越虧損，很難做到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。

相較而言，集中式公寓因?yàn)楣芾硇矢蛹谢⑶彝ㄟ^(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)這個(gè)放大器，能有效提升收益，獲得持續(xù)發(fā)展;而分散式前期資本沉淀較少，利于企業(yè)在短期內(nèi)快速擴(kuò)張，但成本利潤(rùn)難以控制。

以萬(wàn)科、龍湖等房企運(yùn)營(yíng)的集中式長(zhǎng)租公寓為例，這些品牌正有意放緩規(guī)模擴(kuò)張速度，轉(zhuǎn)而提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和效率。近三年來(lái)，龍湖冠寓整體出租率提升，今年上半年攀升至85.3%，且不會(huì)運(yùn)用“租金貸”模式。

長(zhǎng)租公寓并非暴利行業(yè)，任何盲目追求規(guī)模、獲取房源成本過(guò)高、濫用金融杠桿的行為，都可能使企業(yè)資金承壓。在穩(wěn)妥處理“爆雷”公寓的遺留問(wèn)題后，唯有精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，才能讓行業(yè)獲得持續(xù)發(fā)展。