盡管面臨新冠肺炎疫情的沖擊，2020年中國房地產(chǎn)市場延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，交易規(guī)模再創(chuàng)新高，每平方米房價平均水平突破萬元大關(guān)。專家表示，隨著金融監(jiān)管進一步加強，下一步房企可能采取主動降速、降負債措施，房地產(chǎn)市場增速將趨緩，2021年全年商品住房價格漲幅或有所下降。

房地產(chǎn)金融調(diào)控全面收緊

2020年12月31日，房地產(chǎn)金融監(jiān)管再出重磅政策，央行與銀保監(jiān)會共同發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。通知明確劃定房地產(chǎn)貸款占比和個人住房按揭貸款占比兩道紅線，并根據(jù)金融機構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模、機構(gòu)類型等因素分五個檔次設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度上限管理的差異化要求。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，新規(guī)是從資金端對房地產(chǎn)信貸進行額度限制，是房地產(chǎn)市場長效機制的手段之一，主要目的是降低和防范房地產(chǎn)金融風險。過去一段時間，金融信貸中涉及房地產(chǎn)的比例較高，不僅增加了企業(yè)和居民的杠桿水平，也擠占了較多社會信貸資源。

值得一提的是，除了進一步加強對房企資金端的控制外，通知首次對個貸單設(shè)紅線。克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，縱觀央行貨幣政策執(zhí)行報告，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)。2016年以來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入新一輪上升周期，居民持續(xù)加杠桿購房，致使居民部門杠桿率高企。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生表示，目前城市居民資產(chǎn)負債率快速上升，房貸是家庭負債的主要組成部分，這也意味著購房支出大幅擠占了教育、養(yǎng)老及日常消費。

央行貨幣政策執(zhí)行報告顯示，2020年11月，金融機構(gòu)新增貸款11792億元，其中住戶部門新增短期貸款2485億元，占比約21.1%;住戶部門新增中長期貸款5048億元，占比約42.8%。這一數(shù)據(jù)真實反映出居民仍在加杠桿購房。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，個人按揭貸款與定金及預(yù)收款同比恢復(fù)幅度出現(xiàn)差異，2020年1至10月個人按揭貸款同比增幅為9.8%，定金及預(yù)收款同比增幅為4.3%，這反映出投資需求占比增加和杠桿購房比例擴大，部分城市出現(xiàn)貸款炒房現(xiàn)象。

楊科偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)加杠桿將難以繼續(xù)，必將轉(zhuǎn)向去杠桿，以確保房企負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)，堅守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的政策底線。

需求漸近峰值 增速將趨緩

REICO工作室首席專家劉琳表示，從近三年數(shù)據(jù)來看，商品房銷售面積年均17億平方米左右，增幅基本為零，這意味著商品房銷售面積漸近峰值。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，從2016年至2020年，由于房價上漲以及一二線城市的成交占比上升，房地產(chǎn)年成交金額從14萬億元升至17萬億元，但年銷售面積基本穩(wěn)定在16億平方米左右，幾乎沒有增長，預(yù)計未來成交面積也很難有大幅增長。

倪鵬飛表示，原來預(yù)估在2025年出現(xiàn)住房絕對拐點即住房銷售額絕對值下降，現(xiàn)在看來時間可能會提前。

“25歲至45歲的群體是購買住房的主要群體。”劉琳說，這個群體的數(shù)量在“十三五”期間比“十二五”期間減少1800萬人，預(yù)計“十四五”期間這個群體的數(shù)量還會減少。

除了成交面積難以增長，丁祖昱還指出，過去房企高歌猛進，資金帶來了巨大動力。如果沒有更多資金投入，整個行業(yè)再繼續(xù)往上走的動能會大大削弱。

對此，劉琳預(yù)測，“十四五”期間城鎮(zhèn)新增住房需求總量將保持高位并緩慢下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資維持低速增長，對經(jīng)濟增長的貢獻率將下降。而對于長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游等五個吸引人口最多、城鎮(zhèn)人口增加最快的城市群，“十四五”期間房地產(chǎn)需求將持續(xù)增加。

區(qū)域市場分化或加劇

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流將保持緊張態(tài)勢，房企償債壓力繼續(xù)攀升。

隨著監(jiān)管收緊，房企獲得資金難度增加，房企投資將明顯集中。潘浩表示，2020年核心城市土地市場的價值被重新認可，供需兩端同時發(fā)力，將市場注意力拉回一二線城市，因此不同層級城市分化或加劇。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，一線城市居住用地成交金額同比增長43.2%;二線城市成交面積保持穩(wěn)定，成交樓面價同比增長11%，成交金額增長13.5%。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，2020年全年，上海賣地金額2952.36億元，同比增長47.96%;廣州賣地金額2563.69億元，同比增長50.67%;南京賣地金額2093.90億元，同比增長23.4%;佛山賣地金額1356.76億元，同比增長74.7%;西安賣地金額1058.37億元，同比增長45.45%;深圳賣地金額1053.7億元，同比增長53.25%;南昌賣地金額578.6億元，同比增長112.15%。

倪鵬飛表示，從2003年至2018年，我國城市新增人口的92.22%集中于城市群和都市圈。未來，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間主要在重點城市群及周邊區(qū)域。