過去一年里長租公寓行業(yè)頻繁“爆雷”，對其加強監(jiān)管已成各界共識。2021年伊始，北京打響了長租公寓“強監(jiān)管”的“第一槍”，對“長收短付”、租金貸等風險隱患進行了精準打擊。

管住“三種資金”，從源頭上阻斷“資金池”

過去的一年中，長租公寓行業(yè)亂象頻發(fā)，“雷聲”不絕于耳。而歷數(shù)這些前車之鑒，大部分都是禍起“資金池”。

一些長租公寓企業(yè)通過“長收短付”、押金、租金貸等預收資金形成“資金池”，以此作為企業(yè)瘋狂市場擴張的現(xiàn)金流支撐。個別企業(yè)仗著有“資金池”，不計成本的高價攬收房源，甚至出現(xiàn)違背市場規(guī)律的“高收低出”。而“資金池”與企業(yè)市場拓展行為存在嚴重的期限錯配，如同“十個鍋九個蓋”，一旦市場大環(huán)境出現(xiàn)變化，資金鏈斷裂的風險激增。

“資金池”的上述資金來源中，最受詬病的就是租金貸。租客是租金貸的貸款主體，卻無法直接獲得貸款金額;貸款平臺替租客將全年的房租提前支付給長租公寓，而租客須向該貸款平臺按月償還租房貸款。這種模式下，一旦長租公寓企業(yè)“爆雷”，租客不僅要面臨押金“打水漂”、失去住處，還得繼續(xù)償還租金貸，否則就會影響個人征信。個別長租公寓企業(yè)為了更多地獲取租金貸資金，甚至強制、誘導租客使用租金貸，不少租客在不知情的情況下“被貸款”。

2月2日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京市地方金融監(jiān)督管理局等五部門聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》(以下簡稱“新規(guī)”)。其核心內(nèi)容，就是阻斷“資金池”的水源供給，讓長租公寓行業(yè)去杠桿。

新規(guī)提出“住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配”，這就禁止了“長收短付”。

新規(guī)還要求“押金應當通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管”，使得押金也不能用來充實“資金池”。

對于最受詬病的租金貸，新規(guī)明確規(guī)定“銀行業(yè)金融機構(gòu)、小額貸款公司等機構(gòu)不得將承租人申請的‘租金貸’資金撥付給住房租賃企業(yè)”，這就直接斬斷了租金貸流入“資金池”的通道。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次北京新規(guī)管住了上述“三種資金”，政策較為務實，把此前長租公寓監(jiān)管的漏洞給補上了。此類政策有助于規(guī)范長租公寓的運行，真正促進長租公寓行業(yè)全面健康發(fā)展，減少長租公寓市場的各類風險和糾紛。

或引發(fā)行業(yè)洗牌，倒逼長租公寓企業(yè)精細化運營

北京新規(guī)的出臺，將使以往長租公寓“燒錢”跑馬圈地的粗放模式難以持續(xù)，未來行業(yè)或出現(xiàn)一輪洗牌。

貝殼研究院高級分析師黃卉表示，新規(guī)之下，一些通過“高收低出”、“長收短付”以及租金貸等違規(guī)模式擴張的企業(yè)將逐步出局。特別是經(jīng)營風險較大的中小長租公寓企業(yè)，將逐步被淘汰，優(yōu)化行業(yè)經(jīng)營環(huán)境。

“在租賃行業(yè)監(jiān)管日益完善的今天，企業(yè)只有聚焦自身運營能力建設、迭代產(chǎn)品服務，穩(wěn)健經(jīng)營才能長期深耕，租賃企業(yè)的核心競爭力是專業(yè)服務所產(chǎn)生的價值，這也是市場用腳投票的必然結(jié)果。”黃卉稱。

黃卉建議，長租公寓企業(yè)需要調(diào)整精細化經(jīng)營模式、聚焦單店盈利。一是規(guī)范資金使用制度，審查自身合規(guī)性;二是做好“以出定收”的成本管理，精細化運營保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流。

嚴躍進表示，此次北京出臺的新規(guī)，具有信號意義和行業(yè)示范效應。“類似政策也值得全國其他城市學習。”他表示，“尤其是上海、深圳等城市，在2020年二手房市場比較火熱的情況下，二手房出租也快速壯大。這些城市后續(xù)需要結(jié)合租賃市場的發(fā)展，積極出臺政策，真正促進長租市場的健康發(fā)展。”

(記者 李春暉)