2023年上半年，疫情形勢明顯好轉(zhuǎn)，疊加中央及各地政府積極穩(wěn)就業(yè)、擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)，我國消費(fèi)市場穩(wěn)步恢復(fù)，尤其是堂食餐飲、觀影等接觸型、聚集型消費(fèi)以及假日消費(fèi)加速復(fù)蘇。消費(fèi)市場的恢復(fù)提升了商業(yè)地產(chǎn)市場活力，也提振了品牌商家對市場的信心?？傮w來看，2023年上半年，我國重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)赓U市場需求恢復(fù)釋放，商業(yè)街租金企穩(wěn)，購物中心租金恢復(fù)上漲。

下半年，隨著消費(fèi)市場的進(jìn)一步恢復(fù)，商鋪?zhàn)赓U需求有望繼續(xù)釋放。但同時也要注意，疫情“疤痕效應(yīng)”仍在，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，居民對收入增長預(yù)期的不確定性導(dǎo)致消費(fèi)意愿尚未完全恢復(fù)，部分實(shí)體商業(yè)存在客流量大幅增長但營業(yè)額恢復(fù)不及預(yù)期的情況，甚至仍存在商戶大面積退租的現(xiàn)象。同時，居民對消費(fèi)載體、消費(fèi)內(nèi)容的要求提高也導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目間競爭加劇，如何通過優(yōu)化業(yè)態(tài)配比、品牌調(diào)改、空間改造等方式增強(qiáng)項(xiàng)目核心競爭力成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商在當(dāng)下需要思考的問題。

在此背景下，中指研究院在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，開展中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)的研究和編制，主要涵蓋商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)和寫字樓租金指數(shù)，用以客觀反映重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格水平及其變化趨勢，以期為行業(yè)參與主體提供參考。

(資料圖)

中國商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)運(yùn)行分析

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)對全國重點(diǎn)城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪?zhàn)赓U樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2023年上半年，我國主要商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹌蠓€(wěn)，重點(diǎn)商圈（購物中心）商鋪?zhàn)饨鹚江h(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲。其中，由全國重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.33元/平方米/天，環(huán)比由2022年下半年的下跌0.71%轉(zhuǎn)為微幅上漲0.02%；由100個典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大購物中心（百M(fèi)ALL）商鋪平均租金為27.02元/平方米/天，在去年下半年小幅下跌后恢復(fù)上漲，環(huán)比漲幅為0.29%。

從行業(yè)宏觀環(huán)境來看，2023年上半年，疫情形勢明顯好轉(zhuǎn)，消費(fèi)市場穩(wěn)步復(fù)蘇，堂食餐飲、觀影等接觸型、聚集型消費(fèi)加速恢復(fù)，2023年1-5月全國社會消費(fèi)品零售總額同比增長9.3%，其中商品零售同比增長7.9%，餐飲收入同比增長22.6%。下半年，在“三穩(wěn)”目標(biāo)下，我國就業(yè)形勢有望改善，疊加促消費(fèi)政策持續(xù)發(fā)力，或帶動居民消費(fèi)意愿提升、消費(fèi)能力增強(qiáng)，消費(fèi)市場有望繼續(xù)穩(wěn)健恢復(fù)，進(jìn)而促進(jìn)商鋪?zhàn)赓U需求釋放。

1.百街商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)

（1）租金變動：百街商鋪平均租金結(jié)束連續(xù)三年下跌態(tài)勢，環(huán)比微幅上漲0.02%

根據(jù)全國15個重點(diǎn)城市主要商業(yè)街商鋪樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大商業(yè)街（百街）商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)。2023年上半年，百街商鋪平均租金為24.33元/平方米/天，環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.02%。

2023年上半年，疫情影響消退，居民外出就餐、休閑、旅游活動增多，受疫情沖擊較大的商業(yè)街客流加速恢復(fù)，帶動商鋪?zhàn)赓U需求增長，部分具備文旅屬性的商業(yè)街和網(wǎng)紅街區(qū)商鋪空置率有所下降，業(yè)主對租金回升的心理預(yù)期增強(qiáng)，重點(diǎn)城市主要商業(yè)街租金整體企穩(wěn)。

（2）商業(yè)街表現(xiàn)：63.6%的樣本商業(yè)街租金環(huán)比上漲，廣州北京路步行街漲幅最大

2023年上半年，一線城市樣本商業(yè)街中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占76.9%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占19.2%，3.8%的商業(yè)街租金與上期持平；二線城市樣本商業(yè)街中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占55.0%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占42.5%，2.5%的商業(yè)街租金與上期持平。

2023年上半年，63.6%的樣本商業(yè)街租金環(huán)比上漲，具體來看，廣州北京路步行街、北京南鑼鼓巷、武漢楚河漢街、武漢漢正街、蘇州龍湖獅山金街商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比漲幅相對較大，在1.0%以上，其中廣州北京路步行街租金環(huán)比漲幅最大，為1.32%；長沙坡子街、廣州上下九步行街、成都寬窄巷子、南京老門東等11條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅在0.5%-1.0%之間；重慶三峽廣場商業(yè)街、?？隍T樓老街、杭州河坊街、上海天鑰橋路休閑餐飲街等20條商業(yè)街環(huán)比漲幅在0.1%-0.5%之間；青島李村商業(yè)街、天津古文化街等6條商業(yè)街商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比漲幅在0.1%以內(nèi)。

與此同時，33.3%的樣本商業(yè)街租金環(huán)比下跌，具體來看，天津南市食品街、天津鼓樓商業(yè)街商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比跌幅相對較大，均在2.0%以上；上海七寶老街、南昌勝利路步行街、上海田子坊、重慶南坪商業(yè)街租金環(huán)比跌幅在1.0%-2.0%之間；北京五道口商業(yè)街、青島臺東步行街等5條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅在0.5%-1.0%之間；蘇州石路步行街、重慶解放碑商業(yè)街等8條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅在0.1%（含）-0.4%之間；北京蘇州街餐飲一條街、蘇州觀前街、?？诮夥盼髀飞虡I(yè)街商鋪?zhàn)饨鹣鄬Ψ€(wěn)定，環(huán)比跌幅在0.1%以內(nèi)。上海南京西路商業(yè)街、天津南京路商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比持平。

2、百M(fèi)ALL商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)

（1）租金變動：百M(fèi)ALL商鋪平均租金由2022下半年的微跌轉(zhuǎn)為環(huán)比上漲0.29%

根據(jù)全國15個重點(diǎn)城市典型購物中心商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點(diǎn)城市100個典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大購物中心（百M(fèi)ALL）商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)。2023年上半年，百M(fèi)ALL商鋪平均租金為27.02元/平方米/天，環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.29%。

2023年上半年，部分區(qū)域新建或存量改造購物中心陸續(xù)開業(yè)，在營購物中心亦加大品牌調(diào)改力度，為居民帶來更多優(yōu)質(zhì)消費(fèi)供給的同時，項(xiàng)目租金水平亦有所提升；此外，疫情消退后購物中心客流恢復(fù)，開發(fā)運(yùn)營商心理預(yù)期增強(qiáng)，部分空置商鋪?zhàn)饨饒?bào)價(jià)較2022年下半年有所上漲，整體來看，重點(diǎn)城市典型購物中心租金水平止跌轉(zhuǎn)漲。

（2）商圈表現(xiàn)：66.3%的樣本商圈租金環(huán)比上漲，深圳東門商圈漲幅最大

2023年上半年，一線城市中68.2%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，18.2%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，13.6%的商圈（購物中心）租金環(huán)比持平；二線城市中64.7%的商圈（購物中心）租金環(huán)比上漲，25.5%的商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌，9.8%的商圈（購物中心）租金環(huán)比持平。

2023年上半年，66.3%的樣本商圈購物中心租金環(huán)比上漲，具體來看，深圳東門商圈租金環(huán)比漲幅最大，為1.45%，成都新南天地、上海淮海路、北京三里屯、重慶觀音橋4個商圈租金環(huán)比漲幅亦在1.0%以上；杭州北干、重慶大坪、深圳南山中心區(qū)、深圳華強(qiáng)等23個商圈租金環(huán)比漲幅在0.5%（含）-0.1%之間；?？谌f達(dá)廣場、深圳福田中心區(qū)、天津勸業(yè)場、南京新街口等28個商圈租金環(huán)比漲幅在0.1%（含）-0.5%之間；成都春熙路、海口濱海國貿(mào)等7個商圈租金環(huán)比漲幅在0.1%以內(nèi)。

與此同時，22.1%的樣本商圈購物中心租金環(huán)比下跌，具體來看，天津鼓樓街、上海四川北路、上海曹家渡3個商圈租金環(huán)比跌幅相對較大，均在1.0%以上；上海不夜城、青島市北CBD、武漢鐘家村3個商圈租金環(huán)比跌幅在0.5%（含）-0.7%之間；成都建設(shè)路、天津友誼路等10個商圈租金環(huán)比跌幅在0.1%-0.5%之間；上海虹橋、天津南市等5個商圈租金相對穩(wěn)定，環(huán)比跌幅在0.1%以內(nèi)。北京公主墳、杭州武林等11個商圈租金環(huán)比持平。

3、租金趨勢：下半年消費(fèi)市場有望繼續(xù)恢復(fù)，重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)赓U市場有望企穩(wěn)回升

整體來看，2023年上半年，消費(fèi)市場平穩(wěn)恢復(fù)，居民外出購物、聚餐、休閑活動增多，實(shí)體商業(yè)客流恢復(fù)，經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)。從商鋪?zhàn)赓U市場表現(xiàn)看，2023年上半年，商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹌蠓€(wěn)，購物中心商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比出現(xiàn)上漲。

下半年，地方政府或?qū)@“消費(fèi)提振年”出臺更多促消費(fèi)政策，重點(diǎn)城市亦將有更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，為居民帶來優(yōu)質(zhì)消費(fèi)內(nèi)容，激發(fā)消費(fèi)潛力，促進(jìn)消費(fèi)需求釋放。同時，部分城市出臺培育建設(shè)國際消費(fèi)中心城市、優(yōu)化營商環(huán)境、鼓勵首店經(jīng)濟(jì)、支持商業(yè)外擺等方面政策，提升租戶市場信心，促進(jìn)商鋪?zhàn)赓U需求釋放，重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)赓U市場有望繼續(xù)恢復(fù)。

中國寫字樓租金指數(shù)運(yùn)行分析

2023年二季度以來，中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍呈現(xiàn)修復(fù)態(tài)勢，但在國際環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻，國內(nèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力較大的情況下，經(jīng)濟(jì)修復(fù)動能仍顯不足，5月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速回落。從三大需求來看，消費(fèi)平穩(wěn)恢復(fù)，出口、投資增速放緩。從服務(wù)業(yè)運(yùn)行情況來看，2023年二季度以來，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)仍處恢復(fù)態(tài)勢，但景氣水平回落，2023年4-6月，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)仍處擴(kuò)張區(qū)間，但連續(xù)3個月下降。

在宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固的情況下，企業(yè)對擴(kuò)大經(jīng)營的決策趨于謹(jǐn)慎，區(qū)域間寫字樓市場亦呈現(xiàn)分化態(tài)勢，部分區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龌钴S度較一季度有所下滑。價(jià)格方面，部分城市新增供應(yīng)陸續(xù)入市，樓宇間競爭加劇，寫字樓租金依舊承壓，2023年二季度寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金環(huán)比繼續(xù)下跌。

1、租金變動：2023年二季度重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比下跌0.11%

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2023年二季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.73元/平方米/天，環(huán)比下跌0.11%，跌幅較2023年一季度收窄0.01個百分點(diǎn)。從不同商圈表現(xiàn)來看，二季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占40.0%，租金環(huán)比下跌的商圈占55.0%，5.0%的商圈租金環(huán)比持平。

2023年二季度，部分區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龌钴S度下滑，疊加新增供應(yīng)入市，重點(diǎn)城市寫字樓市場整體仍承壓。但值得注意的是，上海、深圳等一季度市場較為活躍的區(qū)域在二季度陸續(xù)有成交落地，部分業(yè)主對下半年市場恢復(fù)信心增強(qiáng)，對租金溫和上漲亦存在預(yù)期。

2、商圈表現(xiàn)：超五成商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，天津小白樓、杭州黃龍等商圈跌幅較大

2023年二季度，一線城市樣本中，36.1%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，63.9%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。二線城市樣本中，43.2%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，47.7%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，9.1%的商圈寫字樓租金與上期持平。

整體來看，2023年以來，企業(yè)經(jīng)營仍面臨不確定性，承租能力普遍較弱，部分租金較高的核心商圈存在需求外流現(xiàn)象，租金有所下跌；另外，部分樓宇品質(zhì)欠佳的老城區(qū)傳統(tǒng)商圈寫字樓租金亦繼續(xù)下跌。但同時，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資增長較快，帶動相關(guān)商圈寫字樓租金上漲；此外，隨著消費(fèi)市場復(fù)蘇，部分零售貿(mào)易、電商直播企業(yè)集中的商圈寫字樓租金亦有所上漲。

2023年二季度，40.0%的樣本商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，占比較一季度增加7.5個百分點(diǎn)。具體來看，上海漕河涇、北外灘2個商圈寫字樓租金環(huán)比漲幅相對較大，均在0.55%左右；北京麗澤、上海人民廣場、深圳后海3個商圈環(huán)比漲幅在0.4%-0.5%之間；青島嶗山區(qū)政府、天津勸業(yè)場街、成都春熙路、杭州錢江世紀(jì)城等18個商圈環(huán)比漲幅在0.1%-0.4%之間；深圳寶安中心區(qū)、武漢武廣萬松園等9個商圈寫字樓租金環(huán)比漲幅在0.1%以內(nèi)。

與此同時，55.0%的樣本商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，占比較一季度下降8.7個百分點(diǎn)。具體來看，天津小白樓街、杭州黃龍、武金融港、青島海爾路等7個商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅在0.5%以上，其中天津小白樓街商圈跌幅最大，為0.95%；北金融街、南京珠江路、廣州體育中心、青島五四廣場等26個商圈環(huán)比跌幅在0.1%（含）-0.5%之間；上海陸家嘴、廣北京路、上海中山公園、廣州天河北等11個商圈環(huán)比跌幅在0.1%以內(nèi)。?？跒I海大道、?？趪Q(mào)、長沙南湖路、重慶楊家坪4個商圈寫字樓租金環(huán)比持平。

3.需求表現(xiàn)：金融業(yè)、TMT、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)依舊是寫字樓租賃需求主力，租賃案例占比合計(jì)超七成

2023年一季度，寫字樓租金指數(shù)重點(diǎn)監(jiān)測的15個城市共監(jiān)測到大宗租賃案例45筆，其中，金融業(yè)、TMT行業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)需求相對較多，合計(jì)占比超七成，較2022年四季度提升10個百分點(diǎn)。具體來看，金融業(yè)監(jiān)測到16宗案例，占比36%，較2022年四季度提升15個百分點(diǎn)；TMT行業(yè)監(jiān)測到10宗案例，占比22%，與2022年四季度相同；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)監(jiān)測到6宗案例，占比13%，較2022年四季度下降5個百分點(diǎn)。此外，批發(fā)和零售業(yè)，交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)各監(jiān)測到3宗案例，各占7%，其他行業(yè)監(jiān)測案例共計(jì)7宗，合計(jì)占比15%。

4.趨勢展望：下半年，宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)或帶動重點(diǎn)城市寫字樓租賃市場企穩(wěn)

2023年二季度，宏觀經(jīng)濟(jì)仍保持恢復(fù)態(tài)勢，但修復(fù)動能偏弱，不同企業(yè)間經(jīng)營情況存在分化，企業(yè)對于辦公空間擴(kuò)張的決策趨于謹(jǐn)慎，承租能力亦減弱，重點(diǎn)城市寫字樓市場仍承壓。下半年，若宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)步恢復(fù)態(tài)勢，疊加部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市對寫字樓租賃需求的促進(jìn)，下半年寫字樓市場需求端有望加速復(fù)蘇，租金走勢亦可能逐漸企穩(wěn)。