人民網(wǎng)北京4月27日電(徐倩)昨日早間，綠地控股(600606.SH，下稱“綠地”)公布了其上市后首個(gè)完整財(cái)年的報(bào)告。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年綠地的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈現(xiàn)了恢復(fù)性的增長，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2472億元，同比增長19%;利潤總額144億元，同比增長37%;凈利潤94億元，同比增長27%;實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤72億元，同比增長5%。

雖然經(jīng)營狀況得以改善，但是，綠地的毛利率持續(xù)下滑至14.85%，已低于同行業(yè)20%的平均水平;資產(chǎn)負(fù)債率也上升至89.43%，超過國企資產(chǎn)負(fù)債率80%的紅線。

另一方面，資本市場也表示出對綠地的擔(dān)憂。截止今日上午，綠地股價(jià)為7.48元，相比于2015年上市時(shí)25.1元的開盤價(jià)，已經(jīng)縮水超過1/3。

多元化拖累毛利率

相比于同等規(guī)模的房企，綠地歸屬于母公司股東的凈利潤增幅并不高。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共計(jì)38家上市房企公布了2016年年報(bào)或業(yè)績快報(bào)，其中，31家房企歸屬于母公司股東的凈利潤同比增速均超過20%，占比超過八成。

此外，綠地總利潤的大幅提升也與其在報(bào)告期內(nèi)出售資產(chǎn)有關(guān)。據(jù)悉，綠地通過出售潤東汽車股份、上海申萬置業(yè)100%股權(quán)以及上海農(nóng)商銀行4%的股權(quán)分別獲得收益2.35億元、9.73億元和16.9億元，分別占總利潤的1.73%、6.74%、11.70%。

此外，綠地的整體毛利率低是一直以來存在的問題。財(cái)報(bào)顯示，其2016年的整體毛利率僅為14.85%。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為20.65%，同比減少3.62%，建筑、商品銷售、能源的毛利率分別為4.70%、0.69%、1.55%，大幅拉低了綠地整體的毛利率水平。

圖/綠地財(cái)報(bào)中分行業(yè)情況。

近兩年，綠地也主動(dòng)收縮部分業(yè)務(wù)布局，主要集中在建材和能源領(lǐng)域。體現(xiàn)在去年的營收上，綠地在建材等商品銷售共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 158 億元，同比減少 53.34;能源板塊實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 107 億元，同比減少 68.12%。

商辦大潮的消退

作為房企昔日的龍頭大哥，綠地的“名片”和核心競爭力來自于超高層建筑，其所到之處，都會(huì)為當(dāng)?shù)孬I(xiàn)上一座綠地中心。在2016年的年報(bào)中，綠地仍然強(qiáng)調(diào)了“公司特別是在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務(wù)區(qū)及產(chǎn)業(yè)園開發(fā)等領(lǐng)域保持領(lǐng)先。”

但是，隨著國內(nèi)大環(huán)境的改變和商業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生根本上的改變，耗資大、周期長、盈利難的超高層生意變得不好做，這個(gè)昔日的優(yōu)勢正在逐步成為綠地的難題。

綠地董事長張玉良在接受媒體采訪時(shí)也不諱言：“2014年、2015年的時(shí)候，我們大量轉(zhuǎn)型向辦公為主的商業(yè)地產(chǎn)，那兩年因?yàn)閲艺邔?dǎo)向，中小企業(yè)都買辦公樓，我們銷售增長非?？?。但這兩年國家政策導(dǎo)向了住宅，這就讓做商業(yè)地產(chǎn)多的企業(yè)的市場上不上來。所以為什么我們2015年和2016年慢了?實(shí)際上是商業(yè)地產(chǎn)沒上來。”

2016年，綠地房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2550億元，僅位列排行榜第四位，與此同時(shí)，恒大、萬科、碧桂園的銷售額均已突破3000億元。

做出積極調(diào)整后，去年，在綠地房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售金額中，住宅占比 64%，商辦占比36%;合同銷售面積中，住宅占比 74%，商辦占比26%，相比于2015年約1:1的占比，已經(jīng)有了較大程度的改變。

今年，商辦物業(yè)還面臨著新的風(fēng)險(xiǎn)。在一線城市北京、上海，已經(jīng)率先開始了對商辦物業(yè)的整頓和監(jiān)管，包括嚴(yán)禁“商改住”、禁止商辦物業(yè)銷售給個(gè)人等，這對于在北京、上海兩地持有大量商辦類產(chǎn)品的綠地來講，可能面臨著退房、銷售遇阻等不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。

從龍頭到追趕者

2017年，被綠地內(nèi)部定位為“加快培育和形成新格局、新動(dòng)能、新優(yōu)勢的關(guān)鍵一年”。

開年伊始，綠地就將“特色小鎮(zhèn)”列入今年的重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。對此，張玉良稱，綠地的多元化及產(chǎn)業(yè)資源積累為其開展超大盤運(yùn)作奠定了天然優(yōu)勢。

在具體布局上，綠地計(jì)劃在北京、上海、廣州、鄭州、武漢、西安、成都、南昌、南京等一二線重點(diǎn)城市遠(yuǎn)郊及周邊，儲備10-15個(gè)特色小鎮(zhèn)大盤項(xiàng)目;重點(diǎn)圍繞智慧健康城、文化旅游城兩個(gè)題材，形成開發(fā)模型和產(chǎn)品系列。

“特色小鎮(zhèn)”戰(zhàn)略被張玉良寄予厚望，并將其稱為“綠地房地產(chǎn)主業(yè)新的業(yè)績爆發(fā)點(diǎn)”。今年一季度，綠地就簽約寧波杭州灣、南昌贛江新區(qū)、成都都江堰等9個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

綠地認(rèn)為，其優(yōu)勢還在于產(chǎn)業(yè)協(xié)同，將在2017年啟動(dòng)“千億級綜合產(chǎn)業(yè)投資模式”，以“房地產(chǎn)+大基建+大金融+大消費(fèi)”的全產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面介入。目前，綠地已經(jīng)在寧波杭州灣新區(qū)做試點(diǎn)，形成“投資+基建+產(chǎn)業(yè)+新城”的綜合投資模式。

此外，在商辦物業(yè)方面，綠地在4月25日以50億元入股重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司，持有其40%的股權(quán)。“與協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)啟動(dòng)合作，將有力推動(dòng)綠地商業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營能力的進(jìn)一步提升，符合公司房地產(chǎn)板塊中長期發(fā)展戰(zhàn)略。綠地?cái)M將部分商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)委托協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)進(jìn)行管理，有力提升房地產(chǎn)主業(yè)核心競爭力。”張玉良稱。

剛剛過去的一季度，綠地實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入588億元，同比增長20%。其中，房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入316億元，同比增長30%;實(shí)現(xiàn)利潤總額39億元，同比增長21%;歸屬于上市公司股東的凈利潤27億元，同比增長19%。

值得注意的是，在房地產(chǎn)主業(yè)方面，綠地一季度實(shí)現(xiàn)合同銷售金額585億元，雖然同比增長18%，但是相比于萬科、碧桂園已經(jīng)超過1500億元的銷售額來說，進(jìn)一步拉開了差距。