人民網(wǎng)北京4月28日電 (余燕明)位于北京海淀區(qū)的金隅·金玉府項目(備案名：山樾嘉園)銷售單價已經(jīng)越過8萬元/平方米，最近一期項目預售許可備案均價接近7.5萬元/平方米，銷售殆盡。

金隅·金玉府計劃在接下來的5月初加推房源，新增4棟樓共計229套房源，這已經(jīng)是項目第3次加推，之后還會有最后一期項目房源面市。

金隅嘉業(yè)之所以能夠獲得金玉府項目開發(fā)權(quán)，得益于其股東北京市國有企業(yè)金隅集團遺留的大量工業(yè)用地，土地變性住宅用地后建成保障房及商品住宅。

北京市從2012年開始引導鼓勵市屬國有企業(yè)盤活自有存量土地，用于增加自住型商品房及保障性住房供應，這些存量的工業(yè)用地和倉儲用地變更土地性質(zhì)以后，除了建設部分自住房及保障房，國土部門也允許開發(fā)企業(yè)夾帶配套商品房。

據(jù)人民網(wǎng)記者了解，金玉府所屬地塊位于原海淀區(qū)田村山西郊砂石廠西地塊，這是一塊保障性住房用地，配建商品房及公建。地塊內(nèi)共建設24棟住宅，總計5702戶，其中公租房5000戶，商品房702戶。

人民網(wǎng)記者從北京市國土部門一位人士處獲悉，金隅·金玉府項目所屬“西郊砂石廠西地塊”原用地性質(zhì)是工業(yè)用地，土地使用權(quán)人是北京西砂資產(chǎn)經(jīng)營有限公司，這是金隅集團名下一間附屬公司，拆遷前，地塊附著建筑物是北京金隅混凝土有限公司田村站和攪拌樓。

“西郊砂石廠西地塊內(nèi)的建筑物都拆除以后，工業(yè)用地性質(zhì)調(diào)整為居住用地，建成保障房及商品房。”這位北京市國土部門人士告訴人民網(wǎng)記者，負責西郊砂石廠西地塊一級開發(fā)的項目方是北京西砂資產(chǎn)經(jīng)營有限公司。

人民網(wǎng)記者也從金隅股份(股份代碼：02009.HK)過往公告內(nèi)容查詢到，2015年12月底，北京西砂資產(chǎn)經(jīng)營有限公司與北京金隅混凝土有限公司簽訂了搬遷補償協(xié)議，北京金隅混凝土公司終止與北京西砂的租賃協(xié)議，配合拆除并遷出在項目土地上的多項物業(yè)，之后交付給北京西砂，北京西砂向北京金隅混凝土公司支付9493萬元搬遷補償費。

金隅嘉業(yè)在2013年底以招標出讓的方式約7.1億元底價獲得了海淀區(qū)田村山(西郊砂石廠西地塊)保障性住房項目用地(配建商品房及公建)的土地開發(fā)權(quán)，但公司其實在2013年10月份已經(jīng)取得西郊砂石廠西地塊保障房部分住宅用地的預審批復。

人民網(wǎng)記者查詢地塊文件得知，西郊砂石廠西地塊地上建筑面積25.52萬平方米，住宅面積超過22萬平方米，其中公租房建筑面積12.75萬平方米，商品房建筑面積9.3萬平方米，另有1萬平方米配套商業(yè)。

如果將7.1億元全部地價分攤至商品房及配套商業(yè)面積，金隅嘉業(yè)取得西郊砂石廠西地塊的樓面價也不到7000元/平方米。另據(jù)北京市國土部門人士告訴人民網(wǎng)記者，海淀區(qū)田村山(西郊砂石廠西地塊)保障性住房項目總投資約15.3億元。

根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站預售項目備案，金隅·金玉府已簽約287套房源成交均價接近6萬元/平方米，最近一期房源成交均價則超過7.2萬元/平方米，保守按照項目清盤后整體成交均價7.5萬元/平方米計算，金玉府702套商品房及配套商業(yè)總貨值將接近77.7億元，近11倍于7.1億元地價。

金隅股份2016年保障房銷售收入超過10億元，毛利率為負，但是在2015年和2014年，公司保障房銷售收入分別達到17.5億元和39億元，毛利率分別為33%和22%。

當時金隅股份也對一些投資者解釋，公司保障房項目之所以能夠取得較高毛利率，一是開發(fā)建設保障房經(jīng)驗比較豐富，二是金隅主要依靠工業(yè)用地轉(zhuǎn)作保障房開發(fā)用地，土地成本較低。

過去數(shù)年間，金隅股份都在利用集團的工業(yè)用地轉(zhuǎn)作保障房用地，其中金隅嘉業(yè)陸續(xù)推出的金隅·匯星苑自住型商品房項目，其前身是朝陽區(qū)高井星牌建材廠，地塊性質(zhì)調(diào)整后由金隅嘉業(yè)以底價投標競得;金隅·匯景苑自住型商品房項目也是由工業(yè)用地變規(guī)調(diào)整而來，也由金隅嘉業(yè)投標底價競得。

據(jù)一些研究機構(gòu)及金隅股份的報告披露，金隅股份在北京的工業(yè)用地面積約為700萬平方米，其中五環(huán)內(nèi)約200萬平方米。

其中一家研究機構(gòu)指出，考慮到北京的工地緊張以及部分工業(yè)用地位置較好，除了可以作為保障房開發(fā)以外，預計這些工業(yè)用地還可以用作商品房開發(fā)及持有型物業(yè)。這家機構(gòu)在報告中按照自住型商品房開發(fā)的收益計算金隅股份工業(yè)用地價值，保守估計價值超過140億元。

上述北京市國土部門人士告訴人民網(wǎng)記者，金隅股份對集團的工業(yè)用地補交部分地價款以后，由國土部門審批將工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性建設用地，進行一級開發(fā)，由政府征用，補償給工業(yè)企業(yè)部分安置費及一定收益加成，隨后進入公開招拍掛階段，通常由提供自有用地的市屬國有企業(yè)投標底價競得。

“這些國有企業(yè)能夠同時得到一級開發(fā)與二級開發(fā)收益，尤其是二級開發(fā)建設部分保障房的同時，由于地價低廉，配建商品房利潤非常豐厚。”一位市場人士評價說。