一般而言,租金波動(dòng)規(guī)律可循。二手房銷售回升,或春節(jié)后“招工季”、6~7月大學(xué)畢業(yè)季來臨,都會(huì)推動(dòng)房租上升。樓市趨冷,賣房業(yè)主觀望,房屋“由售轉(zhuǎn)租”,供應(yīng)增加,或租賃需求旺季結(jié)束,房租都會(huì)下行。比如,2013年北京實(shí)施二手房交易20%個(gè)稅政策,樓市轉(zhuǎn)入低迷,中原租金指數(shù)從2013年9月份的151.6降至2014年1月份的149.3。2015年初至2016年10月,熱點(diǎn)城市二手房市場都很火爆,房屋“由租轉(zhuǎn)售”,期間北上廣深租金指數(shù)分別上漲24%、31%、9%和17%。
2016年底以來,熱點(diǎn)城市房租集體下跌,這是2008年以來的第一次。值得注意的是,作為衡量不動(dòng)產(chǎn)長期投資價(jià)值的關(guān)鍵指標(biāo),熱點(diǎn)城市住房租金回報(bào)率近期也快速下跌。本輪房價(jià)大漲前,一線城市租金回報(bào)率一直在2%~3%微幅波動(dòng)。2009~2015年,北上廣深租金回報(bào)率平均為2.59%、2.35%、3.15%和2.83%。但近期,這些城市租金回報(bào)率快速下跌至1.5%左右,創(chuàng)歷史新低。
根據(jù)中原二手房租金指數(shù),4月份北上廣深房屋租金回報(bào)率分別為1.43%、1.56%、1.80%和1.53%,回報(bào)率水平不到10年期國債收益率(3.6%~3.7%)的一半。同時(shí),熱點(diǎn)城市租金回報(bào)率與國際大城市的差距明顯擴(kuò)大。全球房地產(chǎn)信息和情報(bào)提供商Corelogic發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,歐美日主要城市租金回報(bào)率多數(shù)在4.5% ~6%,倫敦、香港、新加坡城最低,分別也為3.31%、2.69%、2.59%。
不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)原理顯示,房價(jià)等于房屋壽命期間產(chǎn)生租金的貼現(xiàn)值總和。從經(jīng)濟(jì)基本面(人口、收入、產(chǎn)業(yè))看,房價(jià)和房租相互推動(dòng),這是樓市的一般邏輯。2009年以來,熱點(diǎn)城市房租和房價(jià)都在上漲,但房價(jià)漲幅是租金漲幅的3~4倍。若以租金回報(bào)計(jì)算,房產(chǎn)投資要60~70年才能收回投資,這是非常不劃算的。2016年以來,房價(jià)大漲,房價(jià)和房租“背離”趨勢加劇。筆者認(rèn)為,近期房租下跌,除連續(xù)調(diào)控、限售凍結(jié)需求至樓市降溫外,樓市基本面及人口社會(huì)的變化值得關(guān)注。
首先,租賃供應(yīng)出現(xiàn)“數(shù)量級(jí)”增長的趨勢。貨幣環(huán)境整體偏寬松以助推經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,這是中長期內(nèi)的既定方略。借助寬松的貨幣環(huán)境,實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型溢出的資金“加杠桿”進(jìn)入樓市,這是各國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中的一般規(guī)律。2014年底以來的新一輪樓市大漲,“資產(chǎn)配置荒”背景下的“加杠桿”購房是主要驅(qū)動(dòng)力。事實(shí)上,早在2012年,城鎮(zhèn)常住人口戶均住房擁有量已達(dá)到1.1套,2016年上升至1.3~1.4套。因此,資產(chǎn)配置需求主導(dǎo)下的樓市銷售放量,必然增加租賃市場供應(yīng)。
2015年,上海商品住房租賃掛牌15萬套,2016年升至20萬套,今年4月底達(dá)到30萬套。同時(shí),近年來盤活存量的租賃供給頗受政策鼓勵(lì),如長租公寓、閑置低效工業(yè)、商辦改租賃等。目前,我國品牌公寓企業(yè)有1000家,管理房間數(shù)超過100萬套。除魔方、YOU+和自如等品牌外,萬科、招商、碧桂園等龍頭房企均積極獲取“限售類”、“只租不售”類土地或舊改項(xiàng)目,從而進(jìn)入公寓市場。按上述企業(yè)披露的計(jì)劃匡算,未來熱點(diǎn)城市出租類公寓至少在1000萬套。
同時(shí),基于工業(yè)和商辦空間低地價(jià)、低成本,各路風(fēng)險(xiǎn)投資紛紛進(jìn)入。在京滬深,工業(yè)廠房、商辦空間改公寓等“類住宅”發(fā)展非常迅速,并成為樓市投資的新出口。2016年,京滬“類住宅”成交翻倍增長,北京“類住宅”銷售超過商品住房,這些都形成未來租賃市場供應(yīng)。目前,熱點(diǎn)城市工業(yè)商辦用地占存量用地的40%以上,而住宅用地占比不足20%,未來向租賃盤活潛力很大。此外,軌道交通大規(guī)模布局,高租金將很多人逼到外圍,大城市租賃市場邊界擴(kuò)展。
當(dāng)然,高房價(jià)背景下“先租后買”式消費(fèi)增加,新市民“落腳”、結(jié)婚推遲、單身貴族崛起等,都助推租賃需求增加。但筆者認(rèn)為,與房價(jià)反映地價(jià)、資金面和投資情緒不同,租賃反映的是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基本面,如收入、物價(jià)、市場供需等。近年來的經(jīng)濟(jì)基本面并不支持租金繼續(xù)上漲。首先,2015開始,流動(dòng)人口開始減少,北京、上海常住人口凈減少,而人口老齡化也在加速。一線城市高房價(jià)、高成本倒逼返鄉(xiāng)置業(yè)和創(chuàng)業(yè),內(nèi)地城市對畢業(yè)生的吸引力在上升。
其次,城鎮(zhèn)居民可支配收入、農(nóng)民工務(wù)工收入增速已經(jīng)從2012年的10%以上,下降至目前的5%~8%。2016年開始,城鎮(zhèn)居民收入增速首次低于GDP增長,租房支付能力下降,倒逼“合租”、“群租”成為普遍現(xiàn)象,也人為增加了租賃房源供給。
再次,京滬等大城市控制人口的政策越來越嚴(yán),清理低端產(chǎn)業(yè)一波又一波,而承受不了高成本的制造業(yè)也迅速外遷。因此,作為租賃人口供給大軍的中低收入人群、中高齡農(nóng)民工在退出,租賃需求也在迅速減少。
本世紀(jì)以來,房價(jià)和租金整體背離。很大程度上,房價(jià)上漲由貨幣投放、投資情緒、地價(jià)和規(guī)劃等非實(shí)體層面因素所決定,中高收入群體是主要購買力。盡管城鎮(zhèn)化、房價(jià)上漲等也拉高租金,但租金主要還是由收入、人口、物價(jià)等實(shí)體基本面決定。因此,二者出現(xiàn)近20年的背離,這也是為何租售比、房價(jià)收入比居高不下,租金回報(bào)率計(jì)算的房產(chǎn)投資不劃算的主要原因。
房價(jià)已快速上漲了20年,人口流入、土地緊缺、城鎮(zhèn)化等推動(dòng)房價(jià)的故事也講了20年。但是,資產(chǎn)泡沫實(shí)實(shí)在在,資產(chǎn)價(jià)格終究要回歸均值,回歸實(shí)體基本面決定,租金就是牽引房價(jià)回歸的那根線。“房子是用來住的”,這已為住房制度改革的基調(diào),一系列政策相繼布局。因此,去年底以來房租回落不是短期的,房租回落、租金回報(bào)率不斷降低并低于無風(fēng)險(xiǎn)收益率,將直接沖擊房產(chǎn)投資預(yù)期。房租和房價(jià)“背離”鴻溝將收窄,未來將轉(zhuǎn)向“共振”。
(作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員)
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