“每個(gè)人都有任務(wù)，考核任務(wù)都比較重。”在2014年開發(fā)商出現(xiàn)全員銷售的一幕正在當(dāng)下出現(xiàn)。6月8日，主體認(rèn)證為“大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司”的微信號(hào)“萬友引利”發(fā)布消息稱，有個(gè)“秘密武器讓你與萬達(dá)一起賺大錢。”而這個(gè)武器就是基于朋友圈的全員營銷平臺(tái)。

　　有分析認(rèn)為，該“武器”既是銷售的一次創(chuàng)新，但也在一定程度上折射出樓市的波動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，開發(fā)商銷售集體降溫，而且資金利率走高影響越來越大。這意味著，部分負(fù)債偏高的開發(fā)商今年下半年資金壓力比較大。

　　“萬友引‘利’，火‘利’全開，萬友引利全員銷售平臺(tái)，讓你獲‘利’慢慢。”這是該武器的功能介紹。“這個(gè)基本上就是個(gè)全員銷售動(dòng)作。”一位不愿透露身份的開發(fā)商人士稱。實(shí)際上，早在三年前，也有不少開發(fā)商重推全員銷售。最新數(shù)據(jù)顯示，5月份全國主要房地產(chǎn)開發(fā)商銷售紛紛回落。

　　這位開發(fā)商告訴廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者稱，由于目前網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，信息傳播較快，很多開發(fā)商在銷售難度提升的時(shí)候，就開始打員工朋友圈的主意，“正常情況下，開發(fā)商的銷售主要是依靠銷售部門，但在特殊時(shí)候，就啟動(dòng)全員銷售模式。就是說，只要是員工或者公司的某個(gè)部門，都有銷售任務(wù)。當(dāng)然業(yè)績考核也不一樣，比如說多給一些提成，或者給買家打折等等。總之，就是把銷售業(yè)績搞上去。”這位開發(fā)商人士表示。

　　廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者梳理發(fā)現(xiàn)，在一系列調(diào)控引導(dǎo)下，開發(fā)商銷售開始放緩。

　　高負(fù)債房企下半年壓力大？

　　在具體開發(fā)商中，萬科、碧桂園等龍頭房企單月銷售金額均出現(xiàn)環(huán)比下跌。萬科5月份實(shí)現(xiàn)銷售金額358.9億元，在4月份的基礎(chǔ)上繼續(xù)環(huán)比下降14.32%，而且比去年同期也略微下降。碧桂園5月份合同銷售剛超過400億元，環(huán)比驟減逾百億元。保利地產(chǎn)5月實(shí)現(xiàn)銷售面積178.51 萬平方米和銷售金額248.93 億元，環(huán)比下降3.54%和5%。

　　“根據(jù)我們了解，當(dāng)前很多房地產(chǎn)并沒有多大的壓力，但隨著政策效果逐步顯現(xiàn)，銀行放貸利率提升，銷售回落后，開發(fā)商資金壓力也會(huì)顯現(xiàn)出來。”深圳一位券商資深房地產(chǎn)行業(yè)分析師稱。有金融機(jī)構(gòu)人士也預(yù)計(jì)，在當(dāng)前金融去杠桿環(huán)境下，若銷售惡化，下半年部分高負(fù)債率房企或?qū)⒚媾R資金壓力。

　　在上市房企中，近期股價(jià)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的中國恒大負(fù)債率也偏高，根據(jù)同花順ifind數(shù)據(jù)，2016年年底，中國恒大總資產(chǎn)1.35萬億元，負(fù)債合計(jì)1.16萬億元，資產(chǎn)負(fù)債率超過85%。

　　有媒體報(bào)道稱，近期部分城市銀行上浮首套房最低按揭貸款利率至基準(zhǔn)利率的1.1倍，且多家銀行都表示貸款額度非常緊張。有開發(fā)商人士表示，從今年3 月份開始，信貸收緊不僅包括首付比例，同時(shí)實(shí)際貸款利率開始上升，過去第一套房按揭利率優(yōu)惠在15%，最近優(yōu)惠縮小到5%甚至沒有優(yōu)惠，而二套房之前利率需要上浮10%，現(xiàn)在有部分上浮達(dá)到20%。

　　興業(yè)證券最新發(fā)布一份研究報(bào)告顯示，萬科董秘朱旭在近期興業(yè)證券的一次電話會(huì)議中也指出，在金融去杠桿的背景下，無論是開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者信貸都在收緊。“房地產(chǎn)融資方面未來趨勢(shì)比較緊，審批需要的時(shí)間增加，房地產(chǎn)企業(yè)通過券商資管通道融資基本被叫停，地產(chǎn)企業(yè)資金流會(huì)更加緊張。”朱旭稱。從萬科的數(shù)據(jù)來看，去年只有10%的客戶一次性付款，今年5 月份這個(gè)比例上升至20%，使用按揭客戶比例由90%下降到80%。客戶按揭平均的首付比例也明顯上升，去年的平均首付比例是三成，而今年5 月份平均首付比例達(dá)到四成。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)能否成功突圍？

　　或許眾多房企已經(jīng)意識(shí)到單純的住宅銷售時(shí)代已經(jīng)過去，紛紛試圖突破成長瓶頸。其中，養(yǎng)老服務(wù)雖然在國內(nèi)尚未有成熟的模式，但已經(jīng)成為各大房企的爭(zhēng)奪點(diǎn)。有行業(yè)人士就表示，養(yǎng)老地產(chǎn)能否幫助開發(fā)商成功突圍還有待觀察。

　　這也吸引了一大批房地產(chǎn)大佬或資本大佬進(jìn)入。有市場(chǎng)分析人士指出，從理論來看，養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展空間確實(shí)誘人，但目前并沒有一個(gè)成功的模式。深圳一位資深房地產(chǎn)觀察人士稱。