銷售人員為購(gòu)房者介紹房源。南方日?qǐng)?bào)記者 孫俊杰 攝

　　■樓市熱點(diǎn)

　　自今年1月20日，中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以292284萬(wàn)元和配建36450平方米的條件拿下鳳崗鎮(zhèn)官井頭村7.3萬(wàn)平方米的地塊后，東莞已經(jīng)連續(xù)數(shù)月沒(méi)有住宅用地供應(yīng)了，而這一狀況將得到緩解。

　　本周，東莞國(guó)土局在官網(wǎng)上公布《東莞市2017年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》（以下簡(jiǎn)稱《計(jì)劃》）。《計(jì)劃》顯示，今年?yáng)|莞市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)為1194.2325公頃，其中存量建設(shè)用地1087.7164公頃，新增建設(shè)用地106.5161公頃。其中，計(jì)劃供應(yīng)商服用地39.2482公頃，住宅用地332.7551公頃。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地供應(yīng)的節(jié)奏將會(huì)改變未來(lái)東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的布局以及市民置業(yè)的格局，未來(lái)供應(yīng)量充足的區(qū)域?qū)?huì)成為房企開(kāi)發(fā)的熱門區(qū)域。

　　1 茶山住宅用地供應(yīng)面積最大

　　東莞住宅用地市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)四個(gè)多月斷供，呈現(xiàn)土地供應(yīng)緊張的局面。但是，這一局面或?qū)倪@個(gè)月開(kāi)始得到改善。

　　從6月起，東莞就會(huì)有住宅用地掛牌入市。根據(jù)東莞市國(guó)土局公布的《東莞市2017年度國(guó)有商服用地供應(yīng)計(jì)劃宗地表》，根據(jù)預(yù)計(jì)的土地出讓時(shí)間，6月常平鎮(zhèn)橫江廈村有2宗住宅地塊擬通過(guò)掛牌方式出讓，大朗鎮(zhèn)巷頭社區(qū)也有一宗商住用地?cái)M通過(guò)招拍掛方式出讓。

　　從今年第四季度開(kāi)始，住宅、商住用地將集中入市。第四季度預(yù)計(jì)入市的商住和住宅地塊，包括10月的16宗，11月的10宗和12月的30宗。其中這些土地來(lái)源均為存量土地，大部分?jǐn)M將以掛牌及招拍掛的供地方式為主。

　　從供應(yīng)布局來(lái)看，茶山、虎門、黃江、麻涌將有大量的住宅用地供應(yīng)。其中，茶山的住宅用地供應(yīng)面積最大，為43.5839公頃；其次是麻涌，有35.2889公頃；再者是虎門，有30.6810公頃。同時(shí)，莞城、橫瀝、洪梅、南城、企石、石碣、望牛墩在今年內(nèi)均無(wú)住宅用地供應(yīng)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，茶山的住宅用地供應(yīng)面積最大，意味著隨著地鐵的開(kāi)通，新的居住板塊已經(jīng)形成。好幾年前，位于大石龍片區(qū)的茶山鎮(zhèn)就已經(jīng)備受開(kāi)發(fā)商關(guān)注，而隨著地鐵的開(kāi)通，茶山的樓市發(fā)展進(jìn)入了快車道。數(shù)據(jù)顯示，2016年大石龍片區(qū)總供應(yīng)量約為117萬(wàn)平方米，同比增加了近10萬(wàn)平方米。其中，茶山供應(yīng)量約為49.49萬(wàn)平方米，位居片區(qū)供應(yīng)量之首。

　　今年下半年，茶山鎮(zhèn)入市的樓盤明顯增多，分別有納帕溪谷二期、保利錦城、魯能鉑悅花園、時(shí)代水岸花園、富盈松湖公館等，大品牌房企的進(jìn)駐將會(huì)進(jìn)一步激活茶山的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　而根據(jù)市國(guó)土局本月公布的中期住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，從今起四年，東莞住宅供應(yīng)用地總供應(yīng)達(dá)到1700.1207公頃，計(jì)劃每年住宅用地供應(yīng)在325公頃以上。其中，2018年預(yù)計(jì)供應(yīng)339.8445公頃，2019年為331.8523公頃，2020年為325.1576公頃，2021年為357.5308公頃。

　　市國(guó)土局表示，建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃以優(yōu)化總體布局、突出區(qū)域特色為導(dǎo)向，實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、開(kāi)啟產(chǎn)業(yè)地區(qū)布局新篇章，統(tǒng)籌安排各類建設(shè)用地供應(yīng)。

　　在供應(yīng)空間布局上，公共管理與公共服務(wù)用地等項(xiàng)目用地一般根據(jù)項(xiàng)目需要布局；而住宅用地、商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)是根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)布局。

　　2 限制高檔商品住房用地規(guī)模

　　據(jù)了解，未來(lái)東莞市國(guó)土局還將實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，突破行政界限，跨鎮(zhèn)域整合產(chǎn)業(yè)、土地、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等資源。

　　同時(shí)，加強(qiáng)山區(qū)片等東部各鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌規(guī)劃，探索設(shè)立高端先進(jìn)制造業(yè)轉(zhuǎn)移園，加強(qiáng)與粵海和深圳的對(duì)接，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)合作和配套服務(wù)；探索打造珠江口東岸現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

　　《計(jì)劃》明確規(guī)劃了國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃的指標(biāo)。指標(biāo)顯示，東莞市2017年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量中，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的計(jì)劃指標(biāo)占比最大，其次為住宅用地。其中，計(jì)劃供應(yīng)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地608.3390公頃，占比50.94%；住宅用地332.7551公頃，占比27.86%；商服用地39.2482公頃，占計(jì)劃指標(biāo)3.29%。

　　在國(guó)有工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)宗地表以及供應(yīng)布局的明細(xì)表上顯示，產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目多集中在沙田、常平、謝崗、清溪等鎮(zhèn)街。其中，沙田的工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地84.6664公頃，常平為56.2100公頃、謝崗為60.5035公頃、清溪37.4877公頃。

　　市國(guó)土局表示，今年在土地供應(yīng)分配上，其新增用地指標(biāo)70%將用于支持重大項(xiàng)目的建設(shè)，將優(yōu)先保障全市“三重”建設(shè)項(xiàng)目、重點(diǎn)項(xiàng)目、園區(qū)建設(shè)、民生工程等用地需求。同時(shí)，還要控制一般產(chǎn)業(yè)用地的規(guī)模，限制高檔商品住房用地規(guī)模。

　　此外，市國(guó)土局計(jì)劃每年預(yù)留5%新增建設(shè)用地指標(biāo)支持成片更新改造。由此可見(jiàn)，推動(dòng)“三舊”改造也將常態(tài)化、長(zhǎng)期化，改造盤活已經(jīng)成為提高集約用地水平，探索組建城市更新和土地整備中心的重要方式。

　　由于開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大，東莞市區(qū)用地供應(yīng)非常緊張。除萬(wàn)江、東城以外，今年?yáng)|城、莞城、南城的商服用地和住宅用地均無(wú)供應(yīng)。其中，東城商服用地供應(yīng)為零，住宅用地僅為4.2087公頃。萬(wàn)江的商服用地供應(yīng)僅1.7368公頃，住宅用地為2.6658公頃。

　　“三舊”改造已成為城區(qū)盤活用地的重要方式。東莞市國(guó)土局將堅(jiān)持“嚴(yán)控總量、用好增量、盤活存量、提高質(zhì)量”的指導(dǎo)思想，通過(guò)規(guī)模引導(dǎo)、布局優(yōu)化、標(biāo)準(zhǔn)控制、市場(chǎng)配置、盤活利用等手段，促進(jìn)節(jié)約土地、減量用地、提升用地強(qiáng)度、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局、提高土地利用效率。

　　東莞市國(guó)土局今年在接受媒體群訪時(shí)表示，今后將重點(diǎn)推進(jìn)連片組團(tuán)式改造。目前，東城黃旗南片區(qū)，萬(wàn)江龍灣濱江片區(qū)的連片改造已經(jīng)啟動(dòng)。

　　據(jù)了解，未來(lái)還將計(jì)劃啟動(dòng)?xùn)|城烏石崗—石井片區(qū)、南城宏圖片區(qū)、南城東華片區(qū)、南城石鼓片區(qū)等連片組團(tuán)式改造，逐步形成規(guī)模成片、公共優(yōu)先的改造空間格局，提高城市品質(zhì)。

　　3 供應(yīng)充足區(qū)域?qū)⒊煞科箝_(kāi)發(fā)熱點(diǎn)

　　對(duì)于東莞今年的用地供應(yīng)計(jì)劃，業(yè)內(nèi)人士為記者進(jìn)行了解讀。

　　東莞今年以來(lái)土地供應(yīng)非常緊缺，商住地就只有鳳崗的一宗地入市，但土地需求很旺盛。東莞中原研究部研究主任葉海青說(shuō)，很多品牌開(kāi)發(fā)商和外來(lái)開(kāi)發(fā)商都有意進(jìn)入東莞，這些開(kāi)發(fā)商也打算在這調(diào)控的周期完成投資戰(zhàn)略的布局，這使得供需兩方矛盾非常尖銳。

　　“從土地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，今年的土地供應(yīng)計(jì)劃比去年并沒(méi)有明顯放量，且這種土地供應(yīng)緊缺的局面會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。土地供應(yīng)緊張，尤其是一些開(kāi)發(fā)已經(jīng)飽和的區(qū)域，土地供應(yīng)的瓶頸，將會(huì)改變未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的格局以及置業(yè)的格局。”她說(shuō)。

　　葉海青認(rèn)為，新一輪城鎮(zhèn)化是以城市群為發(fā)展主體，東莞過(guò)去的格局是鎮(zhèn)區(qū)分散，未來(lái)政府對(duì)城市區(qū)域整合統(tǒng)籌發(fā)展，片區(qū)整合是東莞城市發(fā)展的趨勢(shì)。而研究東莞最新六大片區(qū)的劃分可以發(fā)現(xiàn)，茶山、虎門、黃江、麻涌將有大量的住宅用地供應(yīng)，茶山是屬于松山湖片區(qū)，虎門是濱海片區(qū)，黃江是東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，麻涌是水鄉(xiāng)片區(qū)。

　　“從商住地塊的供應(yīng)量來(lái)看，今年各個(gè)片區(qū)都有一個(gè)區(qū)域的地塊供應(yīng)量較多，這是滿足所在片區(qū)的房地產(chǎn)居住需求，而未來(lái)這些供應(yīng)量活躍的區(qū)域?qū)?huì)是房企布局和開(kāi)發(fā)的熱門區(qū)域。”葉海青說(shuō)。

　　東莞天為地產(chǎn)研究中心市場(chǎng)研究總監(jiān)鄧詠玫說(shuō)，在東莞新公布的發(fā)展規(guī)劃中，茶山鎮(zhèn)屬于松山湖-生態(tài)園片區(qū)，未來(lái)增加大量住宅供應(yīng)用地，是因?yàn)樗缮胶鷳B(tài)園片區(qū)技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)眾多，人才認(rèn)購(gòu)住宅需求量增大；麻涌鎮(zhèn)屬于水鄉(xiāng)片區(qū)，西與廣州市區(qū)接壤，在廣州房?jī)r(jià)居高不下的情況下，麻涌鎮(zhèn)可以有效承接廣州潛在購(gòu)房人群的需求。

　　“而虎門鎮(zhèn)臨近深圳寶安，深圳房?jī)r(jià)過(guò)高，大量人群急需在周邊找到自身經(jīng)濟(jì)狀況所能承受的住宅房源。故此三鎮(zhèn)在市政府的供應(yīng)布局上來(lái)看，住宅用地供應(yīng)面積最大。”鄧詠玫說(shuō)。

　　在她看來(lái)，東莞未來(lái)幾年住宅供應(yīng)用地總供應(yīng)達(dá)到1700公頃，未來(lái)四年中計(jì)劃每年住宅用地供應(yīng)在325公頃以上，每年逐年適量增加。這說(shuō)明政府看好未來(lái)東莞人對(duì)住房的需求，所以對(duì)住宅用地供應(yīng)會(huì)逐漸放開(kāi)。