6月17日，全國十強房企融創(chuàng)中國控股有限公司（以下簡稱“融創(chuàng)”）在中山舉行品牌發(fā)布會，其在中山的首個項目融創(chuàng)·香山府同步啟動。這也標志著，這家在2016年銷售額超過1300億元的房企正式進駐中山。

　　半年以來，中山樓市先熱后冷，雖然一手住宅成交量一再下跌，但中山對外地開發(fā)商的吸引力并無減少。以融創(chuàng)為首，包括美的地產(chǎn)、中泰集團在內(nèi)的一眾外來房企，紛紛駐扎中山。而曾經(jīng)在中山市場上沉寂數(shù)年的碧桂園，也一口氣推出了7個項目，意圖重拾中山市場。

　　有業(yè)界人士認為，中山正逐步從原來的價格洼地轉(zhuǎn)變成各房企所渴望占領(lǐng)的市場。“區(qū)域優(yōu)勢大，具有較強的抗跌能力，使中山樓市成為各品牌開發(fā)商的必爭之地。”

　　市場趨勢

　　今年以來外地開發(fā)商加速拿地

　　根據(jù)中山國土部門最新的數(shù)據(jù)，5月份全市一手樓的成交量僅有624套，4—5月相加不足2016年某些熱銷月份的十分之一。而從今年土地市場拍賣情況看，卻是另一番景象，外地開發(fā)商正大舉布局中山，且其勢頭有增無減。

　　在今年春節(jié)過后的首次土拍中，中山以35億元拍出11塊地，是上半年成交總量最大、推出土地塊數(shù)最多的一次土拍。在此次拍賣中，外地房企成為絕對的主角——碧桂園以12億元一舉競得4宗地塊，美的集團也以2.6億元掃下石岐區(qū)的2宗商住地。

　　事實上，這兩家來自順德的外地房企，從去年年末起就開始了無聲的競爭。2016年12月30日，在該年度的最后一場拍地中，美的以樓面地價6000元/平方米、2.67億元總價加13440平方米配建人才安置房，競得位于火炬開發(fā)區(qū)中山港大道側(cè)“先鋒廟”旁的商住地塊。此后它又以4.09億元拿下火炬區(qū)的另一商住地，而這正是美的地產(chǎn)在中山的落子之作。

　　同日，碧桂園以總價17.7億元 +46080平方米人才房競配面積拿下南朗一地塊。在拍賣過程當中，一開始就達封頂價6000元每平方米，歷經(jīng)79輪競價。

　　從去年末至今，碧桂園已分別拿下南朗、三鄉(xiāng)、南頭、橫欄及古鎮(zhèn)等地共6塊商住用地，美的地產(chǎn)則收下火炬、三鄉(xiāng)、石岐區(qū)等4塊商住用地，雙雙成為目前中山占有土地資源較多的開發(fā)商。

　　除上述兩家房企外，萬科、恒大、保利、中海等知名房企也在近期的土拍中有所斬獲。如融創(chuàng)、中泰集團這些此前從未在中山有過銷售記錄的，也先后推出了住宅項目，預(yù)計在今年下半年就能正式和市民見面。

　　市場狀況

　　開發(fā)思路轉(zhuǎn)變更貼近本土市場

　　在過往的中山樓市格局中，本土成長起來的房企雅居樂可謂一家獨大，緊隨其后的是本土開發(fā)商——利和、大信、順景等，而越秀、遠洋、敏捷、保利等外地開發(fā)商則在2006年前后開始進駐。

　　縱觀外來房企的發(fā)展歷史，它們?yōu)榱伺c扎根已久的本土開發(fā)商競爭，曾經(jīng)各出“奇招”，以求通過差異化的產(chǎn)品出奇制勝。中海龍灣和時代白朗峰，就是較為明顯的例子。中海龍灣是中海地產(chǎn)在中山開發(fā)的早期項目之一，其戶型面積從195—303平方米不等，這樣的房源在當時的中山市場上并不多見。時代白朗峰更為“夸張”，采用大平層和復(fù)式設(shè)計，戶型面積從423—520平方米不等。以“高端江景豪宅”的概念橫空出世，時代白朗峰一下將中山的房價從最高7000元每平方米推入“萬元時代”。但這樣的商品并不完全為市場所接受，至今白朗峰的入住率依然不高。

　　隨著與中山市場的深入接觸，外地房企學(xué)習到不少經(jīng)驗，開始逐步改變開發(fā)思路，推出更貼近本土市場的商品。“要么遠、要么小、要么合作。”合富輝煌中山市場研究部經(jīng)理謝仲娟指出，近年來，新進駐中山的外地房企，在首次開發(fā)項目方面大多具有此類特點。

　　碧桂園在去年推出的天璽灣項目，就一改其在郊區(qū)開發(fā)大戶型的風格，選址在中心城區(qū)岐江河邊，主打三居室106—118平方米和四居140—175平方米戶型，專門針對本地剛需客的市場。

　　將目光從城區(qū)轉(zhuǎn)向鎮(zhèn)區(qū)，是外來開發(fā)商轉(zhuǎn)型的另一思路。在今年3月的土拍過程中，此前并不算突出的黃圃鎮(zhèn)，就受到了一眾開發(fā)商的追捧。黃圃鎮(zhèn)的商住地吸引了16家房企同時競爭，開拍僅半個小時，溢價就超過200%，最終經(jīng)過196輪競拍，溢價322%被恒大地產(chǎn)競得。鏈家地產(chǎn)中山市場部經(jīng)理劉申交認為，黃圃地塊受到外地開發(fā)商追捧，主要是由地緣因素引起。“東北部鎮(zhèn)區(qū)地塊受追捧，主要還是黃圃與南沙、順德接壤，未來可以接受兩地的人口輻射。”此外，鎮(zhèn)區(qū)的拿地成本也遠較中心城區(qū)低，對開發(fā)商更有吸引力。

　　業(yè)界分析

　　中山發(fā)展?jié)摿贸煞科蟊貭幹?/strong>

　　謝仲娟分析，這兩年來外地房企大舉布局中山，主要是因為中山重大利好較多。“得益于珠三角在全國經(jīng)濟中的重要地位，中山發(fā)展?jié)摿υ桨l(fā)突出。進駐中山搶占這個市場，成為各大外來房企的戰(zhàn)略任務(wù)之一。”

　　“曾經(jīng)中山是珠三角地區(qū)的價格洼地，現(xiàn)在正逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榉科罂释紦?jù)的市場高地。”謝仲娟認為，對房企來說，珠三角地區(qū)是推行全國戰(zhàn)略的重要陣地，品牌效應(yīng)更為突出。

　　在6月17日融創(chuàng)的品牌發(fā)布會上，談及在中山的戰(zhàn)略布局與發(fā)展愿景，融創(chuàng)中江分公司總經(jīng)理李佳果表示：“中山是珠三角中西部地區(qū)的中心城市，也是深具經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，融?chuàng)將充分挖掘地塊優(yōu)勢，精準把握客戶需求，仔細推敲產(chǎn)品細節(jié)，盡最大的努力為中山市民帶來全新的高品質(zhì)生活體驗。”

　　中泰集團中山區(qū)域公司總經(jīng)理黃永華也曾在中泰上鏡的開盤儀式表示，未來中泰集團在中山將有多個項目落地開發(fā)，持續(xù)深耕中山市場。

　　“一、二線城市聯(lián)動的市場布局，是未來房企發(fā)展的必要選擇。受益于廣深等地的穩(wěn)定市場和旺盛需求，中山樓市也能享受其紅利。”謝仲娟指出，基于對樓市未來發(fā)展的考量，各大房企會抓緊機會進駐中山。

　　劉申交說，中山市場的價格目前趨于穩(wěn)定，是當下樓市的“避風港”。尤其是在今年3月限購政策出臺以后，住宅的抗跌能力表現(xiàn)得非常明顯。“中山市場的投資前景較好。外地房企進入中山市場，主要是看重中山的市場潛力。而在中山市場，各類住房需求會比較多，在中山拿地進行項目開發(fā)，前景總體較好。”

　　發(fā)展壓力

　　建立品牌知名度需較長時間

　　買地開盤只是外地房企進駐中山的第一步，而要在中山持續(xù)發(fā)展，他們將面臨不少無可回避的壓力。

　　“對外地房企來說，中山市場是一個投入規(guī)模不少、而競爭又較為激烈的市場。特別對中小型房企來講，資金壓力是一個不小的考驗。”謝仲娟分析指出，中山樓市基本格局早已成形，雅居樂、大信、遠洋集團等初步形成寡頭效應(yīng)，外來新進房企想要分得一杯羹很不容易。

　　中山市場上，開發(fā)商承受的另一種壓力就是，較高的拿地成本，用地溢價率高。“大房企更容易承受此類價格壓力，但中小房企則需要考慮投資風險，如果盲目拿地，很容易因為運營資金的缺乏而使得項目開發(fā)周期拖長。”謝仲娟認為，拿地只是一個品牌落地中山的開始，如何在中山保持持續(xù)性的開發(fā)，這才是外地房企需要考慮的地方。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，外地房企初入中山，包括品牌知名度等在內(nèi)的各種渠道建立都需要花費精力，這也是融創(chuàng)、中泰等房地產(chǎn)企業(yè)需要面臨的問題。中山的市場有自己的特點，市民對于產(chǎn)品有一些比較具有地域特點的喜好，往往會被不熟悉本地市場的新進房企忽略，甚至可能會出現(xiàn)產(chǎn)品成熟但目標客戶群體不買賬的現(xiàn)象。