央行營管部主任周學(xué)東近日撰文指出，從2017年1月開始，央行營管部在MPA評估中進(jìn)一步突出信貸政策導(dǎo)向效果評估，按照宏觀審慎要求，加入個(gè)人購房貸款增長這一因子，對北京地區(qū)全部銀行嚴(yán)控個(gè)人購房貸款新增額占全部新增貸款的比重，并將全年調(diào)控目標(biāo)確定為25%左右的合理水平。

　　今年以來，京城樓市在重重調(diào)控政策的打壓下迅速降溫，與此同時(shí)，購房者發(fā)現(xiàn)貸款越來越難了：放款時(shí)間一拖再拖，客戶經(jīng)理永遠(yuǎn)都是“沒額度”三個(gè)字。事實(shí)上，這正是央行宏觀審慎評估體系（MPA）在北京地區(qū)的實(shí)踐結(jié)果，房地產(chǎn)信貸調(diào)控效果已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。

　　揭秘

　　今年新增個(gè)人房貸占比不超過25%

　　上月底，央行營管部主任周學(xué)東在央行主管的半月刊《中國金融》2017年第11期上撰文透露了“天機(jī)”：針對2016年下半年特別是第四季度北京房地產(chǎn)市場持續(xù)高漲的態(tài)勢，從2017年1月開始，央行營管部在MPA評估中進(jìn)一步突出信貸政策導(dǎo)向效果評估，按照宏觀審慎要求，加入個(gè)人購房貸款增長這一因子，對北京地區(qū)全部銀行嚴(yán)控個(gè)人購房貸款新增額占全部新增貸款的比重，并將全年調(diào)控目標(biāo)確定為25%左右的合理水平。

　　“盡管貨幣政策調(diào)總量、信貸政策調(diào)結(jié)構(gòu)，但從北京等一、二線房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市的情況看，結(jié)構(gòu)問題更為突出?？梢哉f，管不住房地產(chǎn)信貸增長，就管不住貨幣總量。”周學(xué)東在文章中表示，信貸政策導(dǎo)向效果納入MPA評估范疇，大大增強(qiáng)了宏觀審慎政策框架的有效性。以北京為例，從今年第一季度起，我們將房地產(chǎn)信貸調(diào)控引入MPA后，對北京地區(qū)個(gè)人購房貸款實(shí)施嚴(yán)格調(diào)控，取得了顯著成效。

　　周學(xué)東稱，隨著“3·17”新政及后續(xù)調(diào)控措施的實(shí)施，預(yù)計(jì)今年第二季度這一比重還會繼續(xù)回落，全年控制在25%左右的目標(biāo)完全可以實(shí)現(xiàn)。這也為抑制投機(jī)炒房、控制房價(jià)過快上漲創(chuàng)造了穩(wěn)健中性的貨幣環(huán)境。預(yù)計(jì)全年北京地區(qū)個(gè)人購房貸款新增額將比上年減少1000億元。顯然，這為北京房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)造了審慎合理的貨幣環(huán)境。

　　現(xiàn)狀

　　個(gè)人房貸新增額占比大幅下降

　　周學(xué)東指出，從實(shí)施情況看，2017年第一季度新增個(gè)人購房貸款占全部新增貸款的比重從2016年第四季度67.4%大幅回落到2017年第一季度的36.1%，回落約31個(gè)百分點(diǎn)。特別是作為北京地區(qū)房貸主力的幾家銀行更為明顯：工商銀行北京分行降至24%，建設(shè)銀行北京分行降至29%，中國銀行北京分行降至15%，農(nóng)業(yè)銀行北京分行降至35%，招商銀行北京分行降至23%。2017年1～4月，北京地區(qū)個(gè)人購房貸款新增占比進(jìn)一步降至29%。

　　根據(jù)央行營管部最新披露的數(shù)據(jù)，5月份，個(gè)人房貸新增額占全部貸款新增額的比重還在繼續(xù)下降。5月末，北京市金融機(jī)構(gòu)本外幣房地產(chǎn)貸款（包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款等）余額15559.3億元，同比增長21.6%，增速降至2016年9月水平。其中，個(gè)人住房貸款余額9235.8億元，同比增速自2016年11月的歷史高點(diǎn)（42.6%）回落至35.9%，增速逐月回落。同時(shí)，新增個(gè)人住房貸款在各項(xiàng)貸款中的占比大幅下降。5月末個(gè)人住房貸款比年初增加907.6億元，新增額占各項(xiàng)貸款新增額的比重為28%，較2017年第一季度（37.6%）和2016年全年（47%）分別下降9.3個(gè)、18.7個(gè)百分點(diǎn)，占比趨于合理。

　　關(guān)注

　　首套房貸平均首付比例升至39%

　　除了占比，個(gè)人住房貸款月度新增額也在整體下降。剔除資產(chǎn)證券化等因素影響，1-5月個(gè)人住房貸款實(shí)際月度新增額分別為217.7億元、197.6億元、144.2億元、158.9、154.1億元，仍處較高水平。

　　營管部數(shù)據(jù)還顯示，首套住房貸款平均首付比例、利率水平有所提高，首套房貸占比下降。從2016年12月開始，轄區(qū)內(nèi)銀行首套住房貸款實(shí)際執(zhí)行的加權(quán)平均利率從基準(zhǔn)利率的0.86倍逐步提高至2017年5月的0.9倍；首套房貸平均首付比例從2016年6月的34.6%回升至2017年5月的39.0%；在嚴(yán)格執(zhí)行首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的政策作用下，首套房貸筆數(shù)占比由2016年12月份的95.2%降至2017年5月的89.5%。

　　影響

　　銀行資金流向其他領(lǐng)域

　　對房地產(chǎn)領(lǐng)域投放的貸款減少，銀行資金自然會流向其他領(lǐng)域。營管部數(shù)據(jù)顯示，金融機(jī)構(gòu)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸支持力度顯著加大。5月末，全市非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體本外幣貸款（主要為企業(yè)貸款）余額46593.6億元，比年初增加2263.1億元，比上年同期多增加1128.8億元，為近三年同期最高增幅，反映出金融機(jī)構(gòu)對企業(yè)的支持力度明顯加大。

　　在房地產(chǎn)貸款增長持續(xù)回落的同時(shí)，轄區(qū)內(nèi)銀行將更多信貸資源投向高新技術(shù)、文化創(chuàng)意等重點(diǎn)領(lǐng)域，“脫虛向?qū)?rdquo;效果顯現(xiàn)。5月末，北京市中資銀行高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人民幣貸款余額（不含票據(jù)融資，下同）3232.8億元，同比增長11.8%，增速較4月提高6.1個(gè)百分點(diǎn)；1-5月累計(jì)發(fā)放1788.5億元，同比增長34.6%，增速較4月提高8.3個(gè)百分點(diǎn)。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人民幣貸款余額1424.1億元，同比增長32.2%；1-5月累計(jì)發(fā)放644億元，同比增長37.9%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)信貸需求旺盛，貸款大幅增長，也一定程度上反映了北京經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級步伐加快。

　　聚焦

　　北京個(gè)人房貸今年還剩多少額度

　　北京青年報(bào)記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，去年全年北京地區(qū)新增人民幣貸款6059.4億元，按照周學(xué)東提供的數(shù)據(jù)，其中47%都是個(gè)人住房貸款，也就是2847.92億元。按照周學(xué)東的預(yù)計(jì)，今年要比去年減少1000億元，也就是今年全年新增的個(gè)人住房貸款大約是1848億元。

　　前5個(gè)月，北京各銀行已經(jīng)發(fā)放了907億個(gè)人住房貸款，那么也就是說，接下來的7個(gè)月還剩下941億元左右的貸款額度。

　　按照25%的占比計(jì)算，北京地區(qū)今年全年新增的人民幣貸款應(yīng)該是7392億元，今年5月末，北京地區(qū)人民幣貸款余額為59873.5億元，相比去年12月末的56618.9億元，新增人民幣貸款3254.6億元。這意味著，今年剩下7個(gè)月新增的人民幣貸款額度為4137.4億元，用941除以這個(gè)數(shù)字，得到的比例為22.74%。也就是，今年后7個(gè)月個(gè)人房貸新增額占全部人民幣新增貸款的比重不能超過22.74%。只有這樣才能實(shí)現(xiàn)全年占比不超過25%的既定目標(biāo)。