4年前，北京首次購房者平均年齡30歲。時(shí)至今日，北京首次購房者平均年齡34歲。一線城市已經(jīng)出現(xiàn)“有房者可置業(yè)，無房者難置業(yè)”的現(xiàn)象，加之房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量房時(shí)代，租賃市場隨之成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭相搶食的萬億元蛋糕。

　　華菁證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷向《證券日報(bào)》等記者表示，在增量市場中，上市房企市值超過1萬億元，但按目前的市場空間估算，整體房地產(chǎn)服務(wù)市場約5.3萬億元，其中至今為止仍未出現(xiàn)千億元市值的公司，可見資產(chǎn)管理市場整體仍是一座尚待發(fā)掘的金礦。

　　值得關(guān)注的是，萬科、龍湖等龍頭房企已經(jīng)開始大舉布局長租公寓。然而，長租公寓萬億元藍(lán)海的背后，仍難掩重資產(chǎn)模式下融資成本高和資產(chǎn)收益率低帶來的盈利難題。

　　回報(bào)周期長盈利難

　　根據(jù)周雅婷的測算，在住房自有率和租金占比變化的共同作用下，預(yù)計(jì)2027年我國租賃市場將達(dá)到5萬億元。

　　鏈家、我愛我家等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)早已進(jìn)入這一領(lǐng)域，而重塑這一市場格局的力量則來自于開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入。

　　萬科董秘朱旭在2017年年初曾透露：“2017年，萬科把長租公寓作為重要著力點(diǎn)，主要在核心城市發(fā)展。” 據(jù)悉，萬科長租公寓品牌“泊寓”租金價(jià)格較周邊房租有30%以上的溢價(jià)，目前已布局13個(gè)城市，預(yù)計(jì)2018年目標(biāo)為45萬間，年收入或達(dá)94億元。

　　在2016年中期業(yè)績說明會(huì)上，龍湖董事長吳亞軍宣布推出長租公寓“冠寓”品牌，計(jì)劃3年內(nèi)布局300家門店。龍湖集團(tuán)高層也曾向《證券日報(bào)》記者表示，長租公寓是集團(tuán)的重要業(yè)務(wù)，力爭用三年時(shí)間，躋身中國長租公寓市場前列。

　　值得關(guān)注的是，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP30的房企當(dāng)中，已經(jīng)有三分之一涉足長租公寓。

　　然而，在房地產(chǎn)企業(yè)對長租公寓虎視眈眈的背后，卻有也盈利難的問題難以突破。一般來說，長租公寓項(xiàng)目的來源有租賃，也有企業(yè)自己拿地持有運(yùn)營的，但不管哪種方式，前期投入都較高，融資成本也高，加之盈利周期長，資金產(chǎn)收益率低，導(dǎo)致盈利空間低，這些都是運(yùn)營長租公寓的企業(yè)難以突破的問題。

　　周雅婷表示，我國長租公寓領(lǐng)域的公司一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，原因之一是資產(chǎn)價(jià)格的高企導(dǎo)致國內(nèi)租金回報(bào)率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè)；另一方面，在全球主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體利率趨于0甚至負(fù)的情況下，我國市場利率仍然長期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高。過低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。

　　周雅婷進(jìn)一步稱，綜合來看，“55%的拿房成本占比”和“百間65%的入住率”是盈利的臨界點(diǎn)。這樣的利潤結(jié)構(gòu)意味著長租公寓領(lǐng)域并不是一個(gè)盈利空間很豐厚的行業(yè)，對于已經(jīng)進(jìn)場和試圖進(jìn)場的玩家來說，這是個(gè)有門檻的行業(yè)，無論是資源獲取端還是運(yùn)營管理端，市場參與者都行走在刀刃上，稍有不慎都將無利可圖賠本出場。

　　紅璞公寓總經(jīng)理兼集團(tuán)副總裁甘偉也向記者表示，對于集中式公寓來說，可以說是重資產(chǎn)運(yùn)營，需要改造整棟樓，前期投入高；另外，回收周期長，“我們測算回收周期一般在4年至4年半時(shí)間”。

　　安心公寓CFO 吳明峰也表示，安心運(yùn)營集中式長租公寓，但客戶群體定位為B端，在現(xiàn)金流和盈利方面稍有優(yōu)勢，但基本需要兩年半到三年的回收期。

　　股權(quán)融資助力規(guī)模擴(kuò)張

　　不過，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士也都認(rèn)為，前期盈利難是共性問題，但隨著行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，后期盈利空間就會(huì)越來越大。

　　據(jù)周雅婷測算，我國目前品牌公寓的數(shù)量不到200萬間，占整體租賃市場的比重約為2%，集中式公寓龍頭公司的平均管理規(guī)模在2萬-3萬間之間，分散式公寓龍頭公司管理規(guī)模在50萬間左右。未來品牌公寓如果能達(dá)到10%的市場占有率，整體的公寓數(shù)量將達(dá)到1060萬間，其中，排名第一的品牌公寓管理公司將會(huì)管理超過100萬間。

　　但規(guī)模擴(kuò)張，助力來自資本，才能實(shí)現(xiàn)加杠桿運(yùn)營。在這一方面，大型開發(fā)商更有優(yōu)勢，因其在資本市場評級高，融資成本更低。不過，對于創(chuàng)業(yè)型品牌公寓企業(yè)來說，股權(quán)融資也會(huì)加快這一市場的擴(kuò)張速度。

　　對此，周雅婷表示，長租公寓是資金和資源雙密集型的行業(yè)，由于債權(quán)融資操作空間太小，使得在搶占市場份額的競速賽跑中借助股權(quán)融資的力量變得十分必要。

　　事實(shí)上，這幾年，長租公寓吸引了很多人的眼光，也有不少資金進(jìn)來，但未來資金進(jìn)場則趨于謹(jǐn)慎。

　　周雅婷稱，創(chuàng)業(yè)型的長租公寓公司在私募PE市場幾乎每年都進(jìn)行1輪-2輪股權(quán)融資。在目前定增受限、債務(wù)成本居高不下的市場環(huán)境下，即使背靠擁有A股上市公司平臺的長租公寓公司在發(fā)展業(yè)務(wù)時(shí)也將目光投向了股權(quán)融資市場，試圖借力股權(quán)融資加速業(yè)務(wù)發(fā)展。可以預(yù)見，未來長租公寓領(lǐng)域?qū)?huì)更倚重股權(quán)融資發(fā)展。