北京此輪調(diào)控明確了要切實(shí)增加商品住房有效供應(yīng)。6月27日，北京市住建委公布了389個(gè)在途項(xiàng)目清單，為了推進(jìn)這些項(xiàng)目盡快入市，市住建委推出辦理預(yù)售許可證的相關(guān)規(guī)定。據(jù)測(cè)算，這些項(xiàng)目可提供約20萬(wàn)套住房供應(yīng)，是去年新建商品房成交量的兩倍多。

　　今年北京樓市下半場(chǎng)，短期內(nèi)快速增加供應(yīng)的渠道，無(wú)疑是389個(gè)清單里228個(gè)開(kāi)工未入市項(xiàng)目。為此，新京報(bào)聯(lián)合北京中原市場(chǎng)研究部推出228個(gè)開(kāi)工未入市項(xiàng)目大數(shù)據(jù)解讀(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“大數(shù)據(jù)”）。大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析顯示，228個(gè)在途項(xiàng)目企業(yè)拿地時(shí)間，多數(shù)在2010-2015年之間。

　　大數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，228個(gè)在途項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積4800萬(wàn)平米，有網(wǎng)簽交易數(shù)據(jù)記錄的項(xiàng)目共計(jì)196個(gè)。目前已銷(xiāo)售2700萬(wàn)平米，剩余開(kāi)工未入市2100萬(wàn)平方米（含證載項(xiàng)目）。剩余部分包括，實(shí)際開(kāi)工未入市部分共1830萬(wàn)平方米（開(kāi)工但沒(méi)有拿證出售），剔除商業(yè)及混合公建950萬(wàn)平方米，純住宅880萬(wàn)平方米。此外，證載中拿了銷(xiāo)售證還沒(méi)賣(mài)出的住宅面積有270萬(wàn)平方米。這也意味著，228個(gè)在途項(xiàng)目未來(lái)還有1150萬(wàn)平方米住宅未銷(xiāo)售。

　　中原分析認(rèn)為，228個(gè)項(xiàng)目中還有不少含危改、自住房、回遷房、兩限房、公租房等項(xiàng)目，其中包括32個(gè)沒(méi)有銷(xiāo)售記錄的項(xiàng)目。如果以每套100平方米計(jì)算，實(shí)際開(kāi)工未銷(xiāo)售11萬(wàn)套（含危改、自住房等政策性房屋）。因?yàn)榭紤]到部分土地還存在拆遷問(wèn)題，近兩年這些在途項(xiàng)目中可售商品房部分的有效供應(yīng)并不如預(yù)期那么樂(lè)觀。

　　朝陽(yáng)32個(gè)項(xiàng)目占比居首

　　從228個(gè)開(kāi)工未入市項(xiàng)目分布情況看，228個(gè)開(kāi)工未入市項(xiàng)目主要分布在朝陽(yáng)區(qū)、順義區(qū)、通州區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)，這些區(qū)域項(xiàng)目個(gè)數(shù)均超過(guò)20個(gè)。其中朝陽(yáng)以32個(gè)項(xiàng)目居分布排名的首位，在個(gè)數(shù)超過(guò)20的區(qū)域內(nèi)，朝陽(yáng)區(qū)域所在位置最好，未來(lái)項(xiàng)目入市也必然得到市場(chǎng)的青睞。東城、西城的項(xiàng)目個(gè)數(shù)分別為2和6，雖然區(qū)域好，但是受拆遷影響大，無(wú)法期待其短期入市。比如位于西城的中信城項(xiàng)目就是典型因?yàn)椴疬w而遲遲沒(méi)有入市的項(xiàng)目。

　　1.0-2.0容積率占比超4成

　　從228個(gè)開(kāi)工未入市項(xiàng)目容積率來(lái)看，容積率在1.0-2.0之間的產(chǎn)品占比最高，超過(guò)4成。容積率在2.0-3.0之間的產(chǎn)品占比將近4成。容積率在4.0以上的項(xiàng)目占比為4.5%，屬于高容積率范疇。從容積率來(lái)看，整體項(xiàng)目品質(zhì)偏好，當(dāng)然也是因?yàn)榻柬?xiàng)目較多，整體拉低了容積率，其中順義區(qū)、通州區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)，大興、密云的項(xiàng)目占比均為兩位數(shù)。

　　住宅占比超6成

　　在228個(gè)在途項(xiàng)目各類(lèi)物業(yè)產(chǎn)品中，住宅占比超6成。與此同時(shí)，多個(gè)住宅項(xiàng)目中還有教育、配套建設(shè)、養(yǎng)老公建等物業(yè)配備。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，住宅和商業(yè)混合的項(xiàng)目占比為32%。

　　截至6月底，228個(gè)在途項(xiàng)目目前已銷(xiāo)售2700萬(wàn)平米，剩余開(kāi)工未入市2100萬(wàn)平方米（含證載項(xiàng)目）。而未來(lái)還有1150萬(wàn)平方米住宅未銷(xiāo)售。如果以每套100平方米計(jì)算，實(shí)際開(kāi)工未銷(xiāo)售11萬(wàn)套（含危改、自住房等政策性房屋）。

　　120平米以上戶型占五成

　　北京市住建委公布的最新預(yù)售信息數(shù)據(jù)顯示，目前228個(gè)在途項(xiàng)目中已開(kāi)發(fā)入市項(xiàng)目產(chǎn)品，戶型面積120平米以上占五成。90平米以下的戶型僅占2成，90-120平米之間的戶型占3成。

　　據(jù)新京報(bào)聯(lián)合北京中原市場(chǎng)研究部推出228個(gè)開(kāi)工未入市項(xiàng)目大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，228個(gè)在途項(xiàng)目涉及普通的二類(lèi)居住用地、公寓樓項(xiàng)目、安置房、危改項(xiàng)目、新村建設(shè)項(xiàng)目、需要配建公共租賃住房、限價(jià)商品住房、人才公共租賃住房或經(jīng)濟(jì)適用房的項(xiàng)目。

　　140個(gè)項(xiàng)目已是“尾盤(pán)”

　　大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)已入市項(xiàng)目各價(jià)格段產(chǎn)品數(shù)據(jù)顯示，單價(jià)在3萬(wàn)以下的低價(jià)位產(chǎn)品熱銷(xiāo)，成交占比超6成。而單價(jià)在8萬(wàn)以上的項(xiàng)目?jī)H占2.8%，單價(jià)在5萬(wàn)至8萬(wàn)之間的項(xiàng)目占到10.2%，單價(jià)在3萬(wàn)至5萬(wàn)之間的項(xiàng)目占到26.1%。而單價(jià)在1.5萬(wàn)至3萬(wàn)之間的項(xiàng)目占比最多，達(dá)到近4成。

　　在有銷(xiāo)售記錄的項(xiàng)目中，從銷(xiāo)售類(lèi)別來(lái)看，期房占比為61%；現(xiàn)房占比為15%；期轉(zhuǎn)占比為24%。而其中140個(gè)項(xiàng)目已拿證部分銷(xiāo)售率超過(guò)70%，這部分銷(xiāo)售物業(yè)其實(shí)已經(jīng)進(jìn)入傳統(tǒng)意義的尾盤(pán)階段。

　　未來(lái)140平米以上戶型占主流

　　針對(duì)未來(lái)入市部分產(chǎn)品，新京報(bào)聯(lián)合北京中原市場(chǎng)研究部推出228個(gè)開(kāi)工未入市項(xiàng)目大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析認(rèn)為，從證載項(xiàng)目可售部分看，未來(lái)入市項(xiàng)目140平米以上大戶型，尤其是200平米以上占到可售項(xiàng)目的近五成。90平米以下的戶型占到15.1%，90-120平米之間的戶型占11.4%。120-140平米之間的戶型占7.8%。從以上數(shù)據(jù)不難看出，小戶型的比例正在壓縮，未來(lái)供應(yīng)將以改善型住宅為主。（記者 袁秀麗 陳禹銘）