5月22日，嘉興土拍市場(chǎng)震驚全國(guó)。來(lái)自全國(guó)400多家房企，擠進(jìn)嘉興大劇院爭(zhēng)奪8宗宅地。由于這場(chǎng)土拍的8宗宅地全都限價(jià)，最終以”搖號(hào)“來(lái)確定各自的歸屬。資金實(shí)力雄厚的房企甚至動(dòng)用了幾十家馬甲，并準(zhǔn)備上百億元的保證金。

　　這只是上半年浙江三四線城市購(gòu)地潮的一個(gè)縮影。當(dāng)杭州土地市場(chǎng)現(xiàn)房銷(xiāo)售與自持的高門(mén)檻阻擋住了一大堆房企，土地市場(chǎng)的熱度開(kāi)始向三四線城市轉(zhuǎn)移，以浙江為例，不少央企和實(shí)力雄厚的民企今年就在三四線城市囤地，有的房企一拿就是十幾宗，瘋狂程度可見(jiàn)一斑。

　　本報(bào)記者 孫晨 印夢(mèng)怡

　　有房企6個(gè)月狂拿19宗地

　　浙江三四線城市地價(jià)頻創(chuàng)新高

　　浙江土地網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，祥生一口氣在浙江省三四線城市拿下19宗地，其中重倉(cāng)紹興7宗涉宅用地、柯橋3宗、諸暨4宗，平均溢價(jià)率為86.9%；其在衢州拿的三宗宅地的平均溢價(jià)率為164.7%；在臺(tái)州拿下的兩宗宅地平均溢價(jià)率也超過(guò)100%。而它在溫嶺市中華路南側(cè)拿的一宗宅地，樓面價(jià)甚至達(dá)到19722元/m2，創(chuàng)了區(qū)域新高。

　　緊隨其后的是一直深耕三四線城市的恒大，他們一連在嵊州和諸暨拿下11宗宅地，平均樓面價(jià)僅為2751元/m2；今年上半年剛剛躋身全國(guó)房企第一的碧桂園也在浙江三四線城市瘋狂攬地，他們僅僅花了55.6億元便拿下11宗地；久未出手的綠地集團(tuán)也在寧波慈溪一口氣拿下8宗宅地，全為底價(jià)成交，樓面成交價(jià)不到2000元/m2。

　　而作為本土房企的德信，今年繼續(xù)在外地發(fā)力，已經(jīng)在省內(nèi)三四線城市拿了8宗地。集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“2016年至今，我們基本以一個(gè)月2塊地的速度完成省內(nèi)全覆蓋布局，一方面找那些有需求但無(wú)房賣(mài)的城市；另一方面去那些缺少好產(chǎn)品的城市，差異化地布局拿地。”

　　一位祥生內(nèi)部人士回應(yīng)錢(qián)報(bào)記者：“從去年開(kāi)始我們就著手深耕浙江了，市場(chǎng)時(shí)刻在變化，不少三四線城市庫(kù)存已經(jīng)去化得差不多，經(jīng)過(guò)測(cè)算，如果庫(kù)存到了一個(gè)低谷，我們就會(huì)考慮拿地。而且現(xiàn)在省內(nèi)很多三四線城市還都不限購(gòu)。”

　　據(jù)錢(qián)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，不少省內(nèi)三四線城市經(jīng)過(guò)這一輪拿地潮后，樓面價(jià)都創(chuàng)了新高，比如陽(yáng)光城在紹興柯巖拿了一宗宅地，樓面價(jià)接近1.2萬(wàn)元/m2；佳源在海寧拿地，樓面價(jià)達(dá)到10752元/m2；龍都投資在麗水以溢價(jià)率185.7%拿下一宗宅地，樓面價(jià)接近1.3萬(wàn)元/m2；綠城在義烏拿地，樓面價(jià)更是接近2.2萬(wàn)元/m2。

　　“再高的溢價(jià)率，擺到杭州來(lái)，樓面價(jià)還是相對(duì)較低，有時(shí)候在杭州拿一塊地可以在三四線城市拿好幾塊，對(duì)要做規(guī)模和尋求現(xiàn)金流的企業(yè)來(lái)講，杭州現(xiàn)階段或許已經(jīng)不適合玩高周轉(zhuǎn)了。”某品牌房企投資部負(fù)責(zé)人坦言。

　　紹興、嘉興成投資熱土

　　房企看好浙江三四線城市購(gòu)買(mǎi)力

　　上海外溢圈的嘉興一度成為焦點(diǎn)，來(lái)自全國(guó)各地的房企紛紛涌入。2016年以前嘉興市場(chǎng)還鮮有外地大鱷的身影，而從去年開(kāi)始，當(dāng)?shù)夭簧贅潜P(pán)的均價(jià)增長(zhǎng)幅度都達(dá)到40%以上，成交量也驟增，而像融創(chuàng)、陽(yáng)光城、世茂、招商等房企今年也紛紛進(jìn)駐嘉興。

　　之前一直沉寂的嵊州、諸暨等城市也在今年上半年崛起，不少大牌開(kāi)發(fā)商更是在那里批量拿地。碧桂園一位投資部經(jīng)理表示：“房地產(chǎn)行業(yè)支柱性質(zhì)未變，因此我們?nèi)钥春煤笫?，尤其是長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市。今年的情形是熱點(diǎn)城市拿地越來(lái)越難，同時(shí)開(kāi)始限購(gòu)，以至于熱錢(qián)被迫外溢。”盡管“被迫”轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，但眾多開(kāi)發(fā)商看好這些城市的購(gòu)買(mǎi)力。

　　一度在省內(nèi)拿地很猛的中梁地產(chǎn)，其投資部經(jīng)理認(rèn)為：“浙江的三四線城市人均消費(fèi)水平都不低，我們?nèi)ミ@些城市拿地也是基于此。”

　　“三四線城市的土地市場(chǎng)有一定滯后性。根據(jù)他們的購(gòu)買(mǎi)力和庫(kù)存量，實(shí)際地價(jià)遠(yuǎn)不止2000元/m2。此外，很大一部分開(kāi)發(fā)商也確實(shí)是在今年從熱點(diǎn)城市轉(zhuǎn)移后，才發(fā)現(xiàn)省內(nèi)三四線城市土地市場(chǎng)的‘寶藏’，于是扎堆來(lái)?yè)尅?rdquo;一位開(kāi)發(fā)商人士解釋道。

　　事實(shí)上，即使這些三四線城市的地價(jià)在今年上半年大多都翻了倍，但在拿地開(kāi)發(fā)商看來(lái)，短期風(fēng)險(xiǎn)并不大，就算有風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)杭州等熱點(diǎn)城市的地價(jià)，仍可熬過(guò)風(fēng)險(xiǎn)期。

　　“紹興離杭州近，開(kāi)車(chē)一個(gè)小時(shí)左右，等紹興通地鐵后，甚至可以換乘城際鐵路，直接到杭州。而像嵊州，去年開(kāi)始大量的城中村改造，需求還是有的。”杭州一些本土房企也開(kāi)始瞄準(zhǔn)這種福利，紛紛開(kāi)始去紹興拿地或收購(gòu)項(xiàng)目。

　　許久未走出去的本土房企天陽(yáng)和大家，也紛紛在6月底去寧波和湖州拿地，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，在杭州又現(xiàn)房銷(xiāo)售又自持，而去這些三四線城市拿地成本要少得多。

　　爭(zhēng)奪環(huán)上海、環(huán)杭州區(qū)域

　　靠做大規(guī)模來(lái)抗風(fēng)險(xiǎn)

　　事實(shí)上，這些品牌房企并不是漫無(wú)目的地在三四線城市拿地，就在今年3月13日，融創(chuàng)以平均溢價(jià)率309%包攬嘉興4宗涉宅用地，這也被看做是環(huán)上海區(qū)域爭(zhēng)奪的標(biāo)志性事件。同樣的情況也出現(xiàn)在杭州周邊區(qū)域。無(wú)論是紹興還是湖州，亦或是與杭州接壤的海寧、臨安，今年都不同程度拍出了高價(jià)地。

　　“一二線城市的限貸限購(gòu)限價(jià)政策，使得很多人把目光投向這些城市的外溢圈，像嘉興、嘉善受到一線城市上海和準(zhǔn)一線城市杭州的外溢影響，庫(kù)存去化明顯加快。”浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛分析認(rèn)為，浙江的三四線城市與北方和內(nèi)陸地區(qū)的三四線城市還不同，浙江的三四線城市少有空城，很多開(kāi)發(fā)商是基于這種判斷來(lái)這些城市搶地的。

　　另一位業(yè)內(nèi)資深人士則表示，“三四線城市今年的主基調(diào)仍然是去庫(kù)存，相應(yīng)肯定會(huì)有政策配合，所以與其在杭州高價(jià)拿地，不如繞到這些城市去開(kāi)發(fā)，保持高周轉(zhuǎn)和現(xiàn)金流。而當(dāng)?shù)卣畬?shí)際上也嘗到了甜頭，通過(guò)土地財(cái)政收入來(lái)補(bǔ)強(qiáng)城市的基礎(chǔ)性設(shè)施。”

　　無(wú)論是大型房企還是規(guī)模相對(duì)較小的民企，都想在這輪購(gòu)地潮中分得一杯羹。去年回籠了大量銷(xiāo)售資金后，許多開(kāi)發(fā)商的資金充裕，他們急于通過(guò)拿地來(lái)擴(kuò)大規(guī)模。甚至像恒大這樣“航母級(jí)”的房企，公開(kāi)登購(gòu)地廣告，更多希望在二級(jí)市場(chǎng)拿到地，擴(kuò)充規(guī)模。

　　丁建剛打了一個(gè)比喻：“和3個(gè)瓶子、2個(gè)蓋子相比，300個(gè)瓶子和200個(gè)蓋子的騰挪空間更大，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小，這也是為什么開(kāi)發(fā)商拼命想要做大規(guī)模的原因。”

　　莫讓高溢價(jià)地變成高庫(kù)存

　　6月16日，綠城召開(kāi)周年股東大會(huì)，會(huì)中執(zhí)行總裁李青岸表示，目前綠城三四線的銷(xiāo)售占了一半，經(jīng)過(guò)一輪去庫(kù)存，三四線項(xiàng)目占比從50%下滑到40%，未來(lái)三四線城市依舊會(huì)堅(jiān)持去庫(kù)存，只要不虧損太多，能走量就走量。他說(shuō)：“綠城以后還會(huì)堅(jiān)守一二線，不看好三四線。”

　　過(guò)去，像綠城、濱江等浙江房企都在三四線城市拿過(guò)不少地，但有一些房企卻因?yàn)槎ㄎ徊粶?zhǔn)，產(chǎn)品太高端；又或者地塊太大，供應(yīng)量過(guò)剩，變成了積壓的庫(kù)存，利潤(rùn)被吞噬，有些甚至被套牢。

　　事實(shí)上，去年記者曾去浙江的三四線城市做過(guò)庫(kù)存調(diào)查，像湖州2015年的庫(kù)存為2萬(wàn)多套，按照之前的去化速度，要賣(mài)差不多兩年。而今年上半年，祥生、碧桂園、德信等房企在湖州拿地的溢價(jià)率都超過(guò)100%。一些樓面價(jià)已經(jīng)接近1萬(wàn)元/m2。

　　而嘉興更是瘋狂，除了融創(chuàng)平均溢價(jià)率在309%拿了四宗涉宅用地，招商在嘉興桐鄉(xiāng)拿了一宗宅地，樓面成交均價(jià)達(dá)10454元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)261.7%，這個(gè)樓面價(jià)已經(jīng)高于杭州余杭區(qū)臨平山北的一宗宅地。

　　這一輪熱錢(qián)席卷浙江三四線城市，很大程度是受一二線城市的限購(gòu)和土地政策影響。不少開(kāi)發(fā)商因?yàn)槿ツ赇N(xiāo)售業(yè)績(jī)不俗，回款較好，因此都跑去三四線城市拿地。“其實(shí)我們也無(wú)法預(yù)判當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，可能因?yàn)槭莾r(jià)格低洼，但更多是出于公司規(guī)模層面的考量。”一家閩系開(kāi)發(fā)商的投資部負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　但是這種出于規(guī)模擴(kuò)張的拿地并不十分理性，與其說(shuō)是錢(qián)多囤地，不如說(shuō)是想靠上海、杭州的城市想象賭未來(lái)，但三年、五年之后，這些高價(jià)地會(huì)不會(huì)變成高庫(kù)存，恐怕他們自己心里也沒(méi)底。