差別化信貸政策、嚴格社保繳納周期、離婚申請貸款算二套、平房納入限購、規(guī)范“商改住”“產(chǎn)業(yè)改住”違規(guī)行為……自從3月17日出臺《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》起，北京新一輪樓市調控已經(jīng)進行了3個多月，持續(xù)出臺的10余項調控政策不斷封堵政策漏洞，完善調控措施。

　　日前，《瞭望》新聞周刊調研了解到，建立長效調控機制一直是北京房地產(chǎn)市場調控的方向。北京市委書記蔡奇多次表示，以建立購租并舉住房制度為主要方向，深化房地產(chǎn)業(yè)供給側結構性改革，抓緊研究建立長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　在一系列有力而又有效的調控政策影響下，北京樓市整體趨穩(wěn)，買賣雙方重回理性。業(yè)內專家向本刊記者表示，在樓市短期下行的情況下，應避免因對GDP下滑擔憂而放松調控政策，鞏固治理成果仍需保持定力。

　　市場整體趨穩(wěn)

　　位于朝陽區(qū)的北苑地區(qū)是北京較為集中的居住區(qū)。去年第三季度和今年年初，這里的樓市行情火爆，不少小區(qū)的二手房單價已經(jīng)超過每平方米6萬元。

　　最近，《瞭望》新聞周刊記者再次走訪位于北苑地區(qū)的房產(chǎn)中介門店，看到的卻是另外一番景象：不僅鮮有顧客光顧，不少經(jīng)紀人也紛紛開始休假。“現(xiàn)在每天就是拜訪一些客戶，對于急于換房的客戶來說，現(xiàn)在真是一個好時機。”一家知名中介門店的經(jīng)紀人郭先生對本刊記者說。

　　本刊記者看到，此前成交均價早已超過每平方米6萬元的項目，不少房源的報價僅僅是5萬元出頭。“實際成交的價格可能還會更低，現(xiàn)在還可以砍價。”郭先生口中的好時機不僅僅是價格的回落，還有整體氛圍的理性，“對于買賣雙方來說，現(xiàn)在都可以好好想一想，談一談了，這在調控前是很難想象的。”

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示：5月，北京市二手房成交均價環(huán)比下跌2.3%。這是經(jīng)歷了連續(xù)17個月上漲之后的連續(xù)第二個月下跌。鏈家5月成交量環(huán)比下降23.9%，不到3月成交量的六分之一，處在2015年以來的最低點。在最能反映供需情況的新增房源和新增客源方面，5月繼續(xù)回落，分別環(huán)比下降14%和10%，二者與3月水平相比分別下降50.8%和62.8%。

　　北京樓市的變化源于最新一輪調控的一系列動作?！恫t望》新聞周刊記者了解到，為做好調控工作，北京市成立房地產(chǎn)市場調控工作專辦，連續(xù)出臺10余項政策，不斷完善調控政策。

　　針對通過假離婚變?yōu)槭滋踪彿空叩膩y象，出臺了離婚申請貸款算二套的政策；針對有購房者補繳社?；蚣{稅獲得購房資格的情況，明確繳納周期必須為連續(xù)60個月；針對有投資者炒作平房“學區(qū)房”的做法，把平房也納入北京限購范圍……

　　北京市住建委市場處處長倪娜向《瞭望》新聞周刊記者介紹，這輪調控政策有兩大最顯著的特點：除了不斷完善政策，做到“查缺補漏”“不留死角”，還從供給端進行調控，增加供應穩(wěn)定預期，探索建立長效機制。

　　“北京市首次對外公布周期為5年的土地供應計劃，預計提供150萬套住宅，極大地穩(wěn)定了預期。”此外，倪娜說，北京正研究擴大租賃住房賦權，完善“租購并舉”的住房制度。

　　“從需求端抑制投資投機需求，規(guī)范市場秩序；從供給端加大土地供應力度，提供滿足不同層次需求的房源，穩(wěn)定市場各方預期。”首都經(jīng)濟貿易大學土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池向《瞭望》新聞周刊記者表示，“基于‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，北京的樓市調控方向十分明確，已經(jīng)建立起清晰的調控路線圖，就是從供需兩端發(fā)力，讓住房回歸居住屬性。”

　　完善“租購并舉”

　　根據(jù)計劃，在北京今后5年150萬套住房的建設需求中，產(chǎn)權類住房為100萬套，租賃住房為50萬套。2017年，北京市將提供30萬套住宅，其中包括10萬套租賃房和5萬套自住型商品房。

　　“北京正在完善‘租購并舉’的住房制度，持續(xù)推進‘以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求’的住房供應體系建立。”北京市住建委副主任鄒勁松向《瞭望》新聞周刊記者表示，讓住房回歸居住屬性，首先要提供滿足不同群體需求的房子。

　　比如根據(jù)制度設計，剛來北京創(chuàng)業(yè)，或者是剛畢業(yè)的大學生可以用公租房或租賃房滿足居住需求；“夾心層”可以購買具有共有產(chǎn)權性質的自住房；一般收入家庭可以購買中低價位、中小套型的住宅；高收入群體可以考慮改善型住宅。

　　近日，朝陽區(qū)錦都家園自住房項目啟動網(wǎng)上申購。該項目70%的房源面向朝陽區(qū)戶籍和在朝陽區(qū)工作的北京市戶籍家庭，30%的房源面向在朝陽區(qū)工作且符合北京市限購政策的非京籍無房家庭出售。

　　此前，作為公租房試點項目，北京市保障房中心持有的朝陽區(qū)馬泉營項目300套和大興區(qū)高米店項目100套房源，共計400套公租房源，拿出不少于30%，即120套以上給穩(wěn)定就業(yè)的非京籍無房家庭實施專項配租。

　　“龐大的‘新北京人’為北京城市建設和管理作出了很大貢獻。”鄒勁松說，對長期穩(wěn)定就業(yè)的“新北京人”實現(xiàn)專項配租配售，把他們納入住房保障的范圍體現(xiàn)了這個城市應有的包容度和溫度。

　　“我們的目的是把蛋糕做大，讓‘新北京人’、‘老北京人’共同分享改革開放的成果和首都社會發(fā)展的成果。”鄒勁松說，30%的房源面對“新北京人”進行分配的制度會進一步優(yōu)化。鄒勁松表示，應考慮對北京的貢獻程度，進一步優(yōu)化準入條件，可以和積分落戶制度相結合。

　　《瞭望》新聞周刊記者了解到，北京此次計劃供應的50萬套租賃住房主要在集體建設用地上建設。這既是在盤活農(nóng)村集體土地，也是在降低租賃住房建設的成本。

　　政府需保持調控的定力

　　據(jù)《瞭望》新聞周刊記者調研觀察，嚴密的調控體系下，房產(chǎn)中介門店的“關店潮”近期一直在蔓延。除了“商改住”市場交易量不大等原因外，還有二手房市場整體成交趨緩、對高價學區(qū)房交易限價等因素的影響。據(jù)鏈家地產(chǎn)介紹，3月底以來，鏈家在北京中介門店的關閉數(shù)量達到近300家。

　　2016年，北京二手房交易超過26萬套，新房交易不足6萬套。北京房地產(chǎn)市場正在進入二手房交易為主的時代。北京市住建委相關負責人介紹，目前來看，仍有部分中介試圖突破調控政策，企圖打政策“擦邊球”。穩(wěn)定市場、規(guī)范秩序，房產(chǎn)中介的作用不可小覷。未來除了繼續(xù)嚴查，還需發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的引導作用和大型中介的示范作用，推動行業(yè)從他律走向自律。

　　對于此輪調控的政策效果預期，一些業(yè)內人士還心存疑慮。中原地產(chǎn)首席運營官李文杰表示，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，政府就應該保持應有的定力，不應因存在經(jīng)濟下行壓力而動搖調控決心。

　　趙秀池表示，從歷次調控情況看，一些利益相關方經(jīng)常利用媒體等渠道，過分夸大房價下行態(tài)勢，過度渲染市場冷清程度，以誘導政府放松調控政策。有關部門對于這些惡意引導輿論的行為應該予以嚴查和重處。