上周房地產(chǎn)市場(chǎng)最吸引眼球的，就要數(shù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將部分酒店和文化旅游項(xiàng)目以631.7億元出售給融創(chuàng)中國(guó)。

　　同時(shí)王健林同行潘石屹也在大手筆出售物業(yè)。半個(gè)月不到的時(shí)間，SOHO中國(guó)已宣布整體出售3個(gè)物業(yè)資產(chǎn)。其中包括虹口SOHO、光華路SOHO二期、凌空SOHO物業(yè)出售，虹口SOHO已有買(mǎi)家，光華路SOHO二期、凌空SOHO接盤(pán)方還有待進(jìn)一步明確。此番出售光華路SOHO二期，是SOHO中國(guó)自2012年宣布轉(zhuǎn)型后，第一次整體出售北京的物業(yè)項(xiàng)目。

　　2012年決定不再散售的SOHO中國(guó)，4年內(nèi)已經(jīng)整體出售了5個(gè)半物業(yè)項(xiàng)目，總計(jì)金額達(dá)236億元。此番被列入出售名單的光華路SOHO二期、凌空SOHO，據(jù)媒體報(bào)道，其保守估值在105億元。這意味著，4年內(nèi)SOHO中國(guó)通過(guò)出售旗下物業(yè)資產(chǎn)，套現(xiàn)達(dá)到340億元。

　　新京報(bào)記者注意到，僅是即將出售的光華路SOHO二期、凌空SOHO的年租金收入，就占到了SOHO中國(guó)2016年租金收入的2成多，而年報(bào)披露數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國(guó)的物業(yè)項(xiàng)目出租率都超過(guò)90%。

　　SOHO中國(guó)為何出售上述貢獻(xiàn)了2成租金，且出租率達(dá)90%的項(xiàng)目？在7月7日的媒體溝通會(huì)上，潘石屹回應(yīng)稱(chēng)，出售完全是遵循低價(jià)買(mǎi)入、高價(jià)賣(mài)出的商業(yè)原則。記者注意到，上海和北京地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率4個(gè)季度來(lái)連續(xù)攀升。

　　出售上述資產(chǎn)后，未來(lái)SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)靠什么？在7月7日的媒體溝通會(huì)上，潘石屹表示，SOHO中國(guó)整售物業(yè)所得的資金將主要用于SOHO 3Q的拓展，即在二三線城市租用或收購(gòu)整棟物業(yè)，再進(jìn)行改造，然后以SOHO 3Q的品牌面世。

　　新京報(bào)記者 李春平 北京、上海報(bào)道

　　5年來(lái)，潘石屹首次準(zhǔn)備出售北京項(xiàng)目

　　“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”，成為近年SOHO中國(guó)的主節(jié)奏。7月4日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，開(kāi)始尋找買(mǎi)家，準(zhǔn)備出售北京光華路SOHO二期和上海凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目。在此前的6月26日，SOHO中國(guó)剛以35.73億元人民幣賣(mài)出了上海虹口SOHO項(xiàng)目。

　　連續(xù)出售物業(yè)資產(chǎn)，讓外界質(zhì)疑SOHO中國(guó)又走上了“賣(mài)樓”的老路。2012年8月，SOHO中國(guó)宣布告別散售模式，自己持有北京、上海優(yōu)質(zhì)地段的物業(yè)，專(zhuān)注租金收入。

　　此番出售光華路SOHO二期，是SOHO中國(guó)自2012年宣布轉(zhuǎn)型后，第一次整體出售北京的物業(yè)項(xiàng)目。2012年決定不再散售的SOHO中國(guó)，自2014年將SOHO靜安廣場(chǎng)、SOHO海倫廣場(chǎng)以52.3億元的對(duì)價(jià)出售后，此后幾乎每年都會(huì)出售一個(gè)上海的物業(yè)項(xiàng)目，4年內(nèi)已經(jīng)出售了5個(gè)半物業(yè)項(xiàng)目，總計(jì)金額達(dá)236億元。

　　此番被列入出售名單的光華路SOHO二期、凌空SOHO，據(jù)媒體報(bào)道，其保守估值在105億元。這意味著，4年內(nèi)SOHO中國(guó)通過(guò)出售旗下物業(yè)資產(chǎn)，套現(xiàn)達(dá)到340億元。

　　而在出售資產(chǎn)的同時(shí)，除2013年獲得北京麗澤SOHO項(xiàng)目外，宣布轉(zhuǎn)型“包租公”的SOHO中國(guó)只出不進(jìn)。根據(jù)SOHO中國(guó)2016年年報(bào)，其目前投資的物業(yè)項(xiàng)目總共11個(gè)。但若扣除出售項(xiàng)目及未完工項(xiàng)目，SOHO中國(guó)剩下的運(yùn)營(yíng)物業(yè)項(xiàng)目只有5個(gè)。

　　將被出售的光華路SOHO二期、凌空SOHO中，凌空SOHO可租面積達(dá)到12.82萬(wàn)平米，是目前SOHO中國(guó)在租物業(yè)中，面積僅次于望京SOHO塔3的項(xiàng)目。SOHO中國(guó)2016年年報(bào)顯示光華路SOHO二期、凌空SOHO去年取得的租金收入分別為2.12億元、1.43億元，合計(jì)3.55億元，占當(dāng)年SOHO中國(guó)租金收入的22.5%。

　　“價(jià)位低時(shí)進(jìn)貨，價(jià)位高時(shí)出貨”

　　SOHO中國(guó)2016年年報(bào)顯示，其擁有的主要投資物業(yè)出租率均不低，截至2016年12月底，旗下物業(yè)的整體出租率已經(jīng)達(dá)到約96%。到期合同新簽租金比舊合同租金整體上漲了15%至25%。

　　以已經(jīng)出售的上海虹口SOHO項(xiàng)目為例，其可出租面積為7萬(wàn)平米，2015年底其出租率還僅為33.9%，到2016年底已經(jīng)達(dá)到95.4%，接近滿(mǎn)租。列入出售名單的光華路SOHO二期、凌空SOHO，截至2016年底的出租率為97.4%、93.6%。

　　如此高的出租率下，為何SOHO中國(guó)還選擇將項(xiàng)目出售？在7月7日的媒體溝通會(huì)上，潘石屹回應(yīng)稱(chēng)，出售完全是遵循低價(jià)買(mǎi)入、高價(jià)賣(mài)出的商業(yè)原則。

　　“在價(jià)位低的時(shí)候進(jìn)貨，在價(jià)位高的時(shí)候就出貨。我們還是要永遠(yuǎn)遵循這個(gè)原則，永遠(yuǎn)判斷什么時(shí)候是價(jià)位低的時(shí)候，什么時(shí)候是價(jià)位高的時(shí)候。”潘石屹表示。

　　根據(jù)SOHO中國(guó)在6月26日的出售公告，虹口SOHO項(xiàng)目協(xié)議定價(jià)35.73億元，經(jīng)調(diào)整營(yíng)運(yùn)資金凈值和未償還銀行貸款后，初始代價(jià)為27.56億元。截至2016年12月31日，虹口SOHO項(xiàng)目總成本為23.37億元，出售成功后，將獲得收益4.191億元，SOHO中國(guó)預(yù)計(jì)入賬毛利為1.27億元。

　　出售公告顯示，2015年7月才完工的虹口SOHO項(xiàng)目，截至2015年及2016年12月31日止年度，分別錄得收益（即租金收入）人民幣545萬(wàn)元及7933萬(wàn)元。虹口SOHO項(xiàng)目租金加差價(jià)算下來(lái)兩年賺了約2.1億元。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受新京報(bào)記者采訪時(shí)表示，對(duì)于SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，物業(yè)的持有策略更類(lèi)似一種小周期的策略。類(lèi)似策略的特點(diǎn)在于，其在低谷吸收相應(yīng)的物業(yè)，而在高點(diǎn)會(huì)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。“SOHO中國(guó)需要拋售部分項(xiàng)目來(lái)回籠資金，但不代表其對(duì)于寫(xiě)字樓物業(yè)不看好，更多的是一種資產(chǎn)組合的轉(zhuǎn)化。”

　　記者注意到，制約SOHO中國(guó)租金收入進(jìn)一步提升的“天花板”已經(jīng)隱現(xiàn)。

　　隨著北京、上海一線城市寫(xiě)字樓空置率走高，提高租金面臨現(xiàn)實(shí)障礙。以望京SOHO所在的望京地區(qū)為例，據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)，自2014年一季度以來(lái)，望京地區(qū)寫(xiě)字樓的租金增幅緩慢，近4年來(lái)增幅不到1元，截至2016年四季度，望京地區(qū)寫(xiě)字樓租金價(jià)格在8.29元／平米/天。而因?yàn)樾聦?xiě)字樓盤(pán)的不斷竣工，自2015年三季度開(kāi)始，望京地區(qū)寫(xiě)字樓空置率逐漸走高。

　　再轉(zhuǎn)型：從大客戶(hù)到小企業(yè)、散戶(hù)模式

　　至2012年提出轉(zhuǎn)型自持物業(yè)后，SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)便不盡如人意。各項(xiàng)盈利指標(biāo)一路下行。其中營(yíng)業(yè)額由2012年的161.43億元，下降到2015年的9.95億元；公司股東應(yīng)占溢利由105.85億元下降到5.38億元。

　　2015年初，SOHO 3Q業(yè)務(wù)，成為潘石屹帶領(lǐng)SOHO中國(guó)再一次轉(zhuǎn)型的方向。在2017年7月7日的媒體溝通會(huì)上，潘石屹表示，SOHO中國(guó)整售物業(yè)所得的資金將主要用于SOHO 3Q的拓展，即在二三線城市租用或收購(gòu)整棟物業(yè)，再進(jìn)行改造，然后以SOHO 3Q的品牌面世。

　　SOHO 3Q起始于2015年2月，彼時(shí)SOHO中國(guó)拿出自持的170萬(wàn)平方米物業(yè)中的10%，改造成共享辦公的SOHO 3Q。在SOHO中國(guó)的設(shè)想中，用戶(hù)可以只租一張辦公桌或一間辦公室，SOHO 3Q還提供免費(fèi)WiFi、復(fù)印打印、會(huì)議室、咖啡等服務(wù)，用戶(hù)只需要帶著手機(jī)和電腦來(lái)工作。

　　SOHO中國(guó)年報(bào)披露，截至2016年底，SOHO 3Q在北京、上海共有17個(gè)中心，有2個(gè)在建中心，提供超過(guò)1.6萬(wàn)個(gè)工位，SOHO 3Q的平均出租率達(dá)到了85%。

　　7月14日，新京報(bào)記者實(shí)地走訪了光華路SOHO二期項(xiàng)目，該處的SOHO 3Q是SOHO項(xiàng)目中的旗艦。光華路SOHO二期的地下一層到二層，均被改造成SOHO 3Q共享辦公空間。

　　進(jìn)入辦公區(qū)域后，記者看到，與去年5月記者走訪時(shí)大面積的空置工位，辦公人員并不多相比，如今在SOHO 3Q辦公的人數(shù)眾多，甚至稍顯擁擠，僅少數(shù)位置欠佳的工位未有人使用。

　　“目前我們接近9成的工位都出租出去了，剩下的不多。”光華路SOHO 3Q一名負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的樓層經(jīng)理對(duì)記者表示。其還向記者介紹，目前位于走廊處的開(kāi)放式工位，租賃價(jià)格是1000元／工位/月，而獨(dú)立的封閉辦公室，則是500元／工位/周。這一價(jià)格，與一年前相比，也有不少提升。

　　7月15日、7月16日，記者還走訪了位于上海凌空SOHO、虹口SOHO的SOHO 3Q項(xiàng)目，情況顯示共享辦公出租率保持在接近9成的水平，且租金相較去年時(shí)均有所提升。

　　“我們這里總共是有3層作為共享辦公，但一層、三層都被幾家公司整體租下來(lái)了，只剩下二層還有一部分可以出租。”在凌空SOHO 3Q，一位運(yùn)營(yíng)人員對(duì)記者表示。

　　據(jù)新京報(bào)記者了解到的情況，SOHO 3Q雖然是SOHO中國(guó)運(yùn)營(yíng)，但采取的是由SOHO 3Q向SOHO中國(guó)支付租金取得SOHO中國(guó)旗下物業(yè)使用權(quán)的方式，即SOHO 3Q也是SOHO中國(guó)的租戶(hù)。

　　SOHO 3Q業(yè)務(wù)的發(fā)展，使得SOHO中國(guó)2016年的租金收入有了大幅增長(zhǎng)。年報(bào)顯示，2016年SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額約15.77億元，同比上升58%，其中租金收入約15.11億元，同比上升44%。

　　而光華路SOHO二期、凌空SOHO的出售，會(huì)否影響位于此處的SOHO 3Q的運(yùn)營(yíng)？“SOHO 3Q本來(lái)就是通過(guò)向SOHO中國(guó)支付租金的形式取得相應(yīng)物業(yè)的使用權(quán)，以后也會(huì)繼續(xù)向新的持有人支付租金。”7月14日，SOHO中國(guó)人士向記者解釋?zhuān)琒OHO中國(guó)是SOHO 3Q品牌的擁有者和運(yùn)營(yíng)方。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)向發(fā)展共享辦公，有其優(yōu)勢(shì)，不同于以往的面向大企業(yè)大客戶(hù)的寫(xiě)字樓租賃，共享辦公背后更多是小企業(yè)、散戶(hù)模式，而SOHO中國(guó)以往散售模式為其轉(zhuǎn)向共享辦公提供了經(jīng)驗(yàn)；其次，SOHO中國(guó)算是國(guó)內(nèi)共享辦公的首倡者，潘石屹認(rèn)為共享辦公不僅僅是物業(yè)開(kāi)發(fā)，更是一種理念，是品牌，這也是潘石屹選擇出售其他物業(yè)資產(chǎn)的原因，想將更多的資源向共享辦公業(yè)務(wù)傾斜，用更低的成本，獲取更多的收益，包括品牌價(jià)值。

　　配套商業(yè)客源量引業(yè)主吐槽

　　在走訪SOHO中國(guó)位于上海、北京多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，新京報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，雖然在寫(xiě)字樓出租上，SOHO中國(guó)的出租率一直不低，但配套的商業(yè)，卻一直被詬病。

　　在SOHO中國(guó)的各處寫(xiě)字樓物業(yè)中，SOHO中國(guó)均會(huì)將地下即部分樓面區(qū)域作為商業(yè)區(qū)域。如望京SOHO由三座高樓組成，分別被命名為塔1、塔2、塔3，3座大樓地下一層至六層部分區(qū)域，則為商鋪，并對(duì)外銷(xiāo)售。

　　去年5月，新京報(bào)記者走訪了塔2的商鋪，彼時(shí)該處有不少空置店面。2017年7月13日，新京報(bào)記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，每層空置店面并不多，不少都處在營(yíng)業(yè)中，但客源并不多。

　　“因?yàn)榭驮措y以引導(dǎo)到我們這兒，周邊的商鋪?zhàn)饨鸲际鞘畮讐K錢(qián)一平米，但我們只能七八塊錢(qián)的出租，還找不到租戶(hù)，即使有租戶(hù)，也是開(kāi)了沒(méi)多久就開(kāi)不下去了，店面更新率高。”7月13日，一名在望京SOHO塔2四樓購(gòu)置了商鋪的人士對(duì)記者表示。

　　有業(yè)主抱怨，附近綠地寫(xiě)字樓新近開(kāi)盤(pán)，望京SOHO的不少公司都外遷出去，客源進(jìn)一步減少。“和去年比，感覺(jué)起碼少了3成客人，但這邊租金、物業(yè)費(fèi)用都不低，基本要占到營(yíng)業(yè)成本的20%，我們不堪重負(fù)。”其表示。

　　■ 潘石屹甩賣(mài)背后

　　上海核心區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率達(dá)12%

　　近日，潘石屹接連出售旗下SOHO寫(xiě)字樓引發(fā)關(guān)注。

　　仔細(xì)觀察也不難發(fā)現(xiàn)，潘石屹目前出售的SOHO中國(guó)項(xiàng)目，大多數(shù)也位于上海。事實(shí)上，除潘石屹外，李嘉誠(chéng)等多個(gè)上海物業(yè)持有者也早在2016年就開(kāi)始接連出售上海寫(xiě)字樓項(xiàng)目。

　　2016年10月，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司宣布出售Mapleleaf Developments的全部已發(fā)行股本，Mapleleaf Developments間接擁有上海浦東世紀(jì)匯廣場(chǎng)，該廣場(chǎng)總建筑面積約36萬(wàn)平方米，其中寫(xiě)字樓建筑面積13萬(wàn)平方米。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)，此次交易集團(tuán)將錄得約未經(jīng)審核得益62.2億港元。

　　此外，2016年11月，美國(guó)凱雷投資集團(tuán)也拋售了浦西市區(qū)的中區(qū)廣場(chǎng)。2016年12月6日，中國(guó)金茂宣布作價(jià)53億，將上海北外灘星外灘的上海國(guó)際航運(yùn)中心寫(xiě)字樓項(xiàng)目整售給國(guó)家投資開(kāi)發(fā)公司。

　　上海的眾多寫(xiě)字樓拋售，也反映了上海寫(xiě)字樓背后的出租情況。Choice數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的總市場(chǎng)存量達(dá)642萬(wàn)平方米。數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度，上海核心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的整體空置率達(dá)12.4%。

　　另一方面，北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)容量也在不斷上升。Choice數(shù)據(jù)顯示，北京在2016年第四季度、2017年第一季度的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量分別為600萬(wàn)平方米、606萬(wàn)平方米；整體空置率分別為8%、8.4%。雖然北京較上海的整體空置率略低，空置率數(shù)據(jù)有上升趨勢(shì)。

　　值得注意的是，部分企業(yè)也在整體出售位于香港的寫(xiě)字樓。2017年7月5日，鷹君集團(tuán)旗下的港股上市公司冠君產(chǎn)業(yè)信托公布，計(jì)劃放售旺角朗豪坊辦公大樓的全部權(quán)益。截至2016年年底，該大樓物業(yè)收益凈額近3億港元，估值近84.8億港元。