就在市場(chǎng)驚呼孫宏斌一系列眼花繚亂的并購(gòu)時(shí)，剛剛更換掌舵人的萬科，則在半年內(nèi)悄然完成了千億級(jí)的土地和股權(quán)并購(gòu)。而下半年伊始，萬科又領(lǐng)銜國(guó)內(nèi)財(cái)團(tuán)發(fā)起了對(duì)物流巨頭普洛斯的并購(gòu)案。

顯然，郁亮主導(dǎo)下的萬科，已然開始在城市配套服務(wù)商的道路上提速狂奔。而為了實(shí)現(xiàn)萬億級(jí)規(guī)模的生態(tài)系統(tǒng)，萬科當(dāng)下也必須大力拓展住宅領(lǐng)域以外的業(yè)務(wù)版圖。

發(fā)力物流地產(chǎn)

2017年上半年的最后一天，執(zhí)掌萬科33年的王石宣布退休，萬科正式進(jìn)入“郁亮?xí)r代”。俗話說“新官上任三把火”，郁亮治下的萬科也迅速給市場(chǎng)帶來的驚喜。

7月14日，由萬科、普洛斯現(xiàn)任CEO梅志明、厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯(lián)合組成的財(cái)團(tuán)與普洛斯發(fā)布聯(lián)合公告稱，該財(cái)團(tuán)與普洛斯董事會(huì)已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯達(dá)成一致，交易收購(gòu)單價(jià)為每股3.38新加坡元。如本次私有化能夠完成，交易總價(jià)約為159億新加坡元(約787億元人民幣)，有望成為亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購(gòu)。

在持股比例方面，萬科集團(tuán)占股21.4%、厚樸投資占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團(tuán)投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。

而根據(jù)7月17日晚萬科最新的公告顯示，收購(gòu)平臺(tái)公司的董事會(huì)成員預(yù)計(jì)不多于11名董事，除一名董事將由厚樸、高瓴資本以及普洛斯管理層輪流指派作為主席外，其余10名董事，5家公司各擁有兩個(gè)席位。

公告還顯示，收購(gòu)價(jià)相比普洛斯在2016年12月1日前12個(gè)月、6個(gè)月、3個(gè)月及1個(gè)月的按交易量計(jì)算的加權(quán)平均價(jià)格分別有81%、76%、72%及67%的溢價(jià)，相比普洛斯歷史上出現(xiàn)的最高收市價(jià)(出現(xiàn)在2013年10月24日及2013年11月15日)存在8%的溢價(jià)。2017年7月12日普洛斯的市值約為127億新加坡元。

雖然溢價(jià)率并不低，但市場(chǎng)對(duì)于萬科參與本次收購(gòu)普遍持積極態(tài)度。

平安證券的研究報(bào)告指出，普洛斯為全球最大的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商之一，根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，普洛斯在中國(guó)運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)建面超過2000萬平方米，排名國(guó)內(nèi)第一，2015年市場(chǎng)份額達(dá)到55%。目前我國(guó)人均物流設(shè)施面積僅為美國(guó)的八分之一，其中現(xiàn)代物流設(shè)施占比僅3%，物流地產(chǎn)潛在發(fā)展空間廣闊。

興業(yè)證券房地產(chǎn)首席分析師閻常銘則指出，龍頭房企憑借資金優(yōu)勢(shì)和戰(zhàn)略縱深體現(xiàn)出愈發(fā)強(qiáng)大的能力和潛力，有實(shí)力把握更多的市場(chǎng)機(jī)遇。相信萬科和普洛斯的整合，可以產(chǎn)生“1加1大于2”的協(xié)同效果。

萬科方面也表示，公司與普洛斯如成功聯(lián)姻，將產(chǎn)生強(qiáng)大的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)。一方面，萬科極強(qiáng)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)及資源優(yōu)勢(shì)，能與普洛斯高效的物流倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)及卓越的管理能力將形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。另一方面，雙方在客戶資源方面可形成協(xié)同。萬科于2016年聯(lián)合其他投資方收購(gòu)印力集團(tuán)96.55%的股權(quán)，加上自有的商業(yè)地產(chǎn)，萬科的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模在國(guó)內(nèi)已排名前三。萬科整合印力集團(tuán)之后的商業(yè)平臺(tái)聚集了豐富的客戶資源，未來有機(jī)會(huì)將其導(dǎo)入物流倉(cāng)儲(chǔ)的客戶群當(dāng)中;普洛斯的客戶以第三方物流公司、制造業(yè)企業(yè)、零售及電商企業(yè)等為主，未來也有機(jī)會(huì)與萬科商業(yè)開展更多的合作。

“2014年5月份，萬科借簽約河北廊坊項(xiàng)目宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)，2015年聯(lián)手黑石， 成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，引入黑石為物流地產(chǎn)注入金融元素，便于利用基金等手段實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)化。2017年上半年，萬科新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目9個(gè)，對(duì)應(yīng)建筑面積81萬平方米，物流地產(chǎn)拓展持續(xù)加速。本次參與普洛斯私有化，在擴(kuò)大物流地產(chǎn)布局的同時(shí)，借助普洛斯的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，有望實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)板塊的跨越式發(fā)展。” 平安證券研究員楊侃稱。

截至2017年3月31日，普洛斯在中國(guó)、日本、美國(guó)和巴西的117個(gè)主要城市，擁有并管理約5492萬平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)施，形成了一個(gè)服務(wù)于4000余家客戶的物流網(wǎng)絡(luò)。其中在中國(guó)的園區(qū)數(shù)量達(dá)到252個(gè)，入駐城市38個(gè)，物業(yè)總面積2870萬平方米，完工物業(yè)為1750萬平方米，市場(chǎng)份額超過第2到第10名的總和。根據(jù)萬科的公告顯示，普洛斯今年一季度的凈利潤(rùn)7.94億美元，較去年同期的7.19億美元增長(zhǎng)10.43%。

而除了物流地產(chǎn)的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)，普洛斯的業(yè)務(wù)還涉及物流地產(chǎn)基金管理。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，借助普洛斯的經(jīng)驗(yàn)，萬科的房地產(chǎn)金融化業(yè)務(wù)也將加速落地。

萬科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮則表示，此次交易如完成，將是萬科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略的重要舉措，有助于萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域完善布局，進(jìn)一步擴(kuò)大影響力。

啟動(dòng)并購(gòu)模式

與此同時(shí)，萬科在核心業(yè)務(wù)的發(fā)展模式上也有所突破。

6月29日，萬科擊敗眾多對(duì)手，以551億元的總價(jià)，拿下了廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包。其核心資產(chǎn)為廣州市區(qū)16宗可開發(fā)土地，對(duì)應(yīng)權(quán)益可開發(fā)計(jì)容面積約211萬平方米，其中約98%位于荔灣區(qū)、越秀區(qū)，地理位置優(yōu)越，配套完善，升值空間很大。

“雖然這個(gè)資產(chǎn)包總價(jià)很高，但其實(shí)拿地單價(jià)不到周邊主流樓盤售價(jià)的一半，能在核心區(qū)域拿下這么便宜的地，應(yīng)該說是非常劃算的。并且這16宗可開發(fā)土地都在廣州市區(qū)，集中開發(fā)也可以降低各項(xiàng)成本。”有業(yè)內(nèi)人士稱，“當(dāng)然這些土地的開發(fā)難度也不小，需要接盤企業(yè)有非常強(qiáng)大的綜合開發(fā)能力，萬科肯定會(huì)與其他企業(yè)合作開發(fā)，但也可以借此進(jìn)一步提升自己城市配套服務(wù)的水平”。

西南證券房地產(chǎn)分析師胡華如和王立洲指出，該資產(chǎn)包內(nèi)的土地，盡管在規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)進(jìn)度等方面存在一定不確定性，但操作空間也相對(duì)比較大，地價(jià)可控性也比較強(qiáng)，或成為龍頭房企拿地的重要方式，補(bǔ)充土地儲(chǔ)備是當(dāng)前龍頭房企的重要目標(biāo)，下半年房企拿地或明顯超出預(yù)期。

易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，在拍賣市場(chǎng)拿地愈發(fā)困難的情況下，萬科后續(xù)增加土地儲(chǔ)備可能更多的會(huì)采用并購(gòu)等模式。

而在拿下廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包后，萬科上半年拿地金額已達(dá)1152億元，超過碧桂園、保利、龍湖等企業(yè)位居行業(yè)第一。顯然，在自己的傳統(tǒng)地盤，萬科并不愿輕易失去行業(yè)老大的地位。

此外，在萬科內(nèi)部的“賽馬機(jī)制”下，其也接連在房地產(chǎn)的上下游領(lǐng)域加速布局，甚至是全新的產(chǎn)業(yè)。據(jù)悉，除商業(yè)和物流地產(chǎn)外，萬科目前在長(zhǎng)租公寓、家居裝修、滑雪場(chǎng)、教育等領(lǐng)域也已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在郁亮計(jì)劃的萬億級(jí)生態(tài)系統(tǒng)中，如果這些新業(yè)務(wù)經(jīng)過萬科的培育發(fā)展壯大，未來均可分拆上市，進(jìn)而形成一個(gè)萬億級(jí)的萬科系上市集群，讓萬科從王石治下的“最大”真正的變成郁亮口中的“偉大”。