近期，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速開始回落的同時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資開始提速。業(yè)內(nèi)人士認為，在熱點城市住宅市場遭遇持續(xù)嚴厲調(diào)控的背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正試圖增強商業(yè)地產(chǎn)的投資和運營能力，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將以住宅開發(fā)為主導的增量市場轉(zhuǎn)入以商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)為主導的增量市場。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提速

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2017年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速開始回落。然而，辦公樓開發(fā)投資卻異軍突起，投資金額同比增長4.8%，相比一季度負增長3.8%，增速大漲近9個百分點。

世邦魏理仕(CBRE)近日發(fā)布的《邁向2020——后千億時代投資策略展望》白皮書指出，到2020年，中國房地產(chǎn)投資交易總額有望達到2600億元，較2016年增長45%，商業(yè)地產(chǎn)投資市場潛力巨大，預計將有1萬億人民幣資金“排隊”入市。

“以國內(nèi)17個主要城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓為例，國內(nèi)機構(gòu)投資者在總存量中所占面積份額僅接近1%。2017-2020年正是國內(nèi)機構(gòu)資本商業(yè)地產(chǎn)投資的建倉時期。”世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨認為，北京、上海、廣州、深圳等一線城市第三產(chǎn)業(yè)基建完善、商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛，投資物業(yè)存量可觀，因此商業(yè)地產(chǎn)投資市場交投更為活躍。

曾宣布以自持租賃為主、堅稱持有核心商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的SOHO中國董事長潘石屹和CEO張欣夫婦，日前剛在上海宣布SOHO天山廣場項目入市，轉(zhuǎn)手即以35.73億美元整售虹口SOHO，銷售價格高出成本價53%。7月4日，潘石屹夫婦再度宣布啟動北京光華路SOHO2、凌空SOHO兩個項目的整售。

世邦魏理仕大中華區(qū)投資及資本市場部董事總經(jīng)理李凌表示，京滬兩地的房地產(chǎn)交易規(guī)模和活躍度已接近甚至趕超亞太區(qū)主要市場。如在2014-2016年間，上海大宗物業(yè)投資額和活躍度均超越香港和新加坡。

仲量聯(lián)行認為，供應的短缺限制了銷售量表現(xiàn)，即有限的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)供應推動了該資產(chǎn)的價格上漲。以上海為例，二季度上海銷售型優(yōu)質(zhì)辦公樓市場沒有新增供應，導致當季該資產(chǎn)的銷售總量為131330平方米，環(huán)比下降32%。但市場購買需求卻仍然旺盛。除了以自用和投資為目的的大型企業(yè)買家外，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的現(xiàn)有租戶也有意向購買物業(yè)。強烈的需求和有限的供應將價格推升至44614元每平方米，同比上漲2.3%。預計未來中央商務區(qū)旺盛的需求和有限的供應會對非中央商務區(qū)產(chǎn)生溢出需求。

房企加碼運營服務

今年以來，不少開發(fā)商將目光投向社區(qū)商業(yè)運營。力爭以差異化策略夯實競爭力“護城河”，在房地產(chǎn)調(diào)控期進行創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的示范性探索。

6月底，國內(nèi)首個在交付社區(qū)打造的社群空間——“原·聚場”線下實體在重慶落地。原聚場致力于成為社區(qū)業(yè)主的生活客廳、學習課堂和展示交流的舞臺。“東原每一個社區(qū)里面都有大量資源，業(yè)主的時間和才華在過去的模式里沒有得到充分的共享。”東原地產(chǎn)集團董事長羅韶穎表示，“因此，我們需要設計一個產(chǎn)品，把社區(qū)內(nèi)所有人的能量放大出來。”

羅韶穎透露，2017年，東原地產(chǎn)特別強調(diào)在地產(chǎn)開發(fā)的過程中，更加前瞻地關(guān)注社區(qū)關(guān)系新型構(gòu)建方式，原聚場是東原社群運營計劃——俱樂社區(qū)的實體承載。目前，原聚場三大主要的運營方向是親子、生活美學、戲劇。

“今后，通過原聚場平臺的連接，東原將定期開展各類線上、線下社群活動，諸如少兒藝術(shù)團、冰球俱樂部、兒童教育戲劇等。” 羅韶穎說，社區(qū)運營理念正發(fā)生迭代升級，早期的1.0時代是“靠溝通吃飯”，2.0時代則是靠“讓連接發(fā)生”，實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)人與人之間更有質(zhì)量的連接。原聚場旨在建立有溫度的社區(qū)，通過對實體基地的運營和資源的引入、創(chuàng)新，積極探索實現(xiàn)新型社區(qū)運營閉環(huán)，從而為業(yè)主帶來有價值的社群生活。

“獨特的社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)是東原社區(qū)與其他社區(qū)的差異化所在。”羅韶穎認為，“房地產(chǎn)行業(yè)競爭的下半場是客戶體驗的邏輯，只有通過創(chuàng)新客戶體驗得到業(yè)主的認可與呼應，才能轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的超額盈利。”

事實上，近年來開發(fā)商紛紛提出轉(zhuǎn)型為“城市運營商”、“城市配套服務商”等。受訪開發(fā)商普遍認為，在樓市持續(xù)調(diào)控的大背景下，傳統(tǒng)的拿地——蓋房——銷售的高周轉(zhuǎn)模式已難以為繼，開發(fā)商的業(yè)務轉(zhuǎn)型勢在必行。

值得關(guān)注的是，開發(fā)商的投資標的還逐漸向養(yǎng)老地產(chǎn)和社區(qū)商業(yè)擴散，通過更細分化的專業(yè)投資來實現(xiàn)更好的投資回報。如陸家嘴集團近日宣布試水養(yǎng)老地產(chǎn)，在上海東環(huán)龍路打造高端養(yǎng)老產(chǎn)品——“金色陽光”頤養(yǎng)院，提供高質(zhì)量和有針對性的養(yǎng)老服務。陸家嘴集團相關(guān)負責人介紹說，該項目在打造便利安全的休閑娛樂設施的同時，還配套了高端醫(yī)療及護理服務，從而在上海這一快速老齡化的城市探索“銀發(fā)經(jīng)濟”市場。

商務園區(qū)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成“藍海”

謝晨認為，“中國制造2025”將是中國從“制造大國”成為“制造強國”的路線圖。隨著制造業(yè)的升級和遷移，以及隨之發(fā)生的供應鏈重構(gòu)將在相關(guān)城市催生商務園區(qū)、高標準廠房和物流設施等各種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資機會。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來，隨著第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場對商務園區(qū)的辦公空間需求愈加旺盛，這在一定程度上推動了商務園區(qū)的持續(xù)增長。高力國際的數(shù)據(jù)顯示，上海主要商務園區(qū)的供應量不斷上升，空置率卻在一路下降，2017年第二季度為15.3%，季度凈吸納量25.7萬平方米。在此支撐之下，上海商務園區(qū)物業(yè)市場平均租金也不斷攀升，2017年第二季度同比增長7%至人民幣4.13元每天每平方米。

高力國際近日發(fā)布報告指出，在上海建設具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心、實現(xiàn)科技進步和技術(shù)創(chuàng)新的過程中，商務園區(qū)將會發(fā)揮越來越關(guān)鍵的作用。近年來，國內(nèi)企業(yè)已經(jīng)成為上海商務園區(qū)租賃和大宗投資收購的主流，互聯(lián)網(wǎng)信息科技企業(yè)在租賃中占比超三成。該機構(gòu)預計，未來五年內(nèi)上海商務園區(qū)新增供應250萬平方米，需求亦將繼續(xù)保持強勁，從而使得空置率保持低位、租金不斷上升。

根據(jù)高力國際的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，過去的一年中上海主要商務園區(qū)的租賃成交中，占比最多的是互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)企業(yè)，占比高達35%;緊隨其后的是制造型企業(yè)，占比為22%。高力國際華東區(qū)研究部董事陳鐵東認為，“未來上海商務園區(qū)市場的需求將保持強勁，上海市為實現(xiàn)打造全球影響力的科創(chuàng)中心的戰(zhàn)略目標，預計將會繼續(xù)加大對于科技研發(fā)、金融業(yè)發(fā)展的投入，這將推動各類科技型企業(yè)對于商務園區(qū)辦公空間需求旺盛。此外，制造型企業(yè)的研發(fā)中心和金融企業(yè)的后臺辦公也將有較大的需求。”

CBRE認為，作為供給側(cè)改革的重要組成部分，消費升級將成為中國經(jīng)濟新常態(tài)的基石之一。而商業(yè)地產(chǎn)在承接和釋放升級的消費需求過程中，同樣孕育著龐大的投資機遇。