如何準(zhǔn)確地觸摸房地產(chǎn)市場的“脈搏”，是已經(jīng)舉辦了17年的博鰲房地產(chǎn)論壇的主旨之一。在海南舉行的2017博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會嘉賓表示，租賃市場、特色小鎮(zhèn)以及共有產(chǎn)權(quán)將在未來一段時間內(nèi)站上“風(fēng)口”，并且會對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。

租賃市場或帶來新格局

住建部同國家發(fā)改委、公安部、財政部等八部門近期聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。目前，住建部已同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。這一新政，迅速將租賃市場推向“風(fēng)口”。

中國社會科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮認(rèn)為應(yīng)當(dāng)加快租賃市場的發(fā)展。“租賃市場是讓物和人、資源和需求更有效結(jié)合起來的一個非常重要的組成部分。”

但遠(yuǎn)洋集團董事局主席李明表示，無論是從供給側(cè)還是從需求側(cè)出發(fā)，政策顯現(xiàn)的效果都還沒那么快，滿足租賃住房的需求以及提供有效的供給都需要時間。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，租賃市場火爆背后，租賃紅利并非雨露均沾。“國內(nèi)具有代表性的開發(fā)企業(yè)幾乎都已經(jīng)全部涌入租賃市場，但不是所有城市都有租賃機會，事實上它只屬于重點城市。”并且這些城市需要滿足有持續(xù)人口凈流入、服務(wù)業(yè)占比超過50%且持續(xù)上升、房價收入比偏高以及租金有上漲空間四個條件。

“租賃運營是非?？?，很難賺錢的生意，毛利到15%就已經(jīng)很厲害了。”楊現(xiàn)領(lǐng)說，“如果沒虧錢，那就千萬不要因為政策鼓勵了就一擁而進，實際上運營企業(yè)怎么樣，目前總體仍處于探索階段。”

新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，企業(yè)自持租賃住房可以改變租賃市場格局。他建議，企業(yè)自持租賃住房推出后，一要精裝修，二要統(tǒng)一管理。不但管理、維修人員做到24小時服務(wù)，而且物業(yè)費以前由業(yè)主承擔(dān)，現(xiàn)在由企業(yè)承擔(dān)。除此之外，還要建立數(shù)據(jù)系統(tǒng)、管理人員監(jiān)督考核系統(tǒng)等一系列標(biāo)準(zhǔn)體系。雖然成本會提高，租金會上漲，但可以帶動整個市場的規(guī)范性。再加上合同的備案管理制度，未來會有越來越多的人選擇租房。如果形成主流，就會影響其他二手房業(yè)主定價管理和租賃模式的管理。

特色小鎮(zhèn)成為“香餑餑”

作為房地產(chǎn)行業(yè)的突圍路徑，特色小鎮(zhèn)成為房地產(chǎn)行業(yè)的新“風(fēng)口”之一。目前，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展超出想象，國內(nèi)相關(guān)項目達到上萬個。

針對目前特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，陳淮表示，特色小鎮(zhèn)不是主題公園，也不是簡單開發(fā)一些旅游項目。特色小鎮(zhèn)要滿足“惠及當(dāng)?shù)乩习傩?rdquo;這個先決條件。除此之外，充分開掘當(dāng)?shù)靥厣Y源也應(yīng)是特色小鎮(zhèn)的特征之一。陳淮建議，特色小鎮(zhèn)要和人口的適度聚集、農(nóng)民的就地市民化以及人口的交流、高端人口的聚集結(jié)合起來。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會會長聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為推動特色小鎮(zhèn)發(fā)展的重要力量。房地產(chǎn)企業(yè)進入特色小鎮(zhèn)有非常多的優(yōu)勢，但做特色小鎮(zhèn)首先要考慮定位、商業(yè)模式、金融模式和建設(shè)運營，這都是必須解決的問題。“現(xiàn)在的特色小鎮(zhèn)，融合發(fā)展、抱團發(fā)展，這是大勢所趨，不是一個開發(fā)商就能夠把一個鎮(zhèn)打造好的。”聶梅生說。

在中新城鎮(zhèn)化研究院院長袁開紅看來，在特色小鎮(zhèn)的打造中，以人為本是根本，文化基因是核心，產(chǎn)城融合是關(guān)鍵。

袁開紅表示，首先特色小鎮(zhèn)不可能全面開花，要看區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)能力。大城市周邊地區(qū)、資源稀缺地區(qū)，有條件的上，沒條件的不能硬上。其次，特色小鎮(zhèn)的打造，內(nèi)容重于形式，一定要有本土化的東西。再次，特色小鎮(zhèn)有共性，但更需要個性，大量復(fù)制不可取。最后，中國的特色小鎮(zhèn)，可以“造”，但是不能“作”。在特色小鎮(zhèn)打造的持續(xù)熱潮中，需要所有當(dāng)事方理清思路，腳踏實地，以促進地方發(fā)展為出發(fā)點，做出精品。

共有產(chǎn)權(quán)房成市場新亮點

北京市住建委日前會同北京市發(fā)改委等有關(guān)單位聯(lián)合起草《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，并向社會公開征求意見。“共有產(chǎn)權(quán)住房”迅速成為一個高頻詞匯，受到社會的高度關(guān)注。

中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇認(rèn)為，這是一項社會意義重大的革命性舉措，一方面可以讓“夾心層”的百姓用相對低的價格住上房子，同時還不影響商品房價格;另一方面它可以把原來一些家庭住房的問題統(tǒng)一起來，慢慢走上共有產(chǎn)權(quán)房的道路。

財政部中國財政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)博士后盤和林認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房最大的亮點就在于完全遵循市場化機制，不干擾市場價格等，而是通過產(chǎn)權(quán)制度來抑制投機、支持中端購房。它從購買到出租、產(chǎn)權(quán)退出，完全基于契約精神，按照市場價格、方式進行，避免了直接干擾價格帶來的種種弊端，這在房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制的探路方面又邁出了一大步。

部分專家學(xué)者認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房一定程度上可以起到抑制高房價的作用。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲表示，因為共有產(chǎn)權(quán)房的價格明顯要比周邊房價低，有的甚至低30%左右，所以對這部分住房的房價是有抑制作用的。不過，共有產(chǎn)權(quán)住房數(shù)量有限，僅從房價的角度，只靠這一項政策難以抑制。