凱德集團(tuán)中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓接受人民網(wǎng)記者專訪時(shí)表示，商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)存在“區(qū)域性過(guò)剩”，但絕對(duì)不是普遍的“寒冬”。（人民網(wǎng) 伍振國(guó)/攝）

近期，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)賣(mài)掉萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的一系列大動(dòng)作，再次將商業(yè)地產(chǎn)的前景討論推到了聚光燈前。

“買(mǎi)賣(mài)其實(shí)是市場(chǎng)常態(tài)。”凱德集團(tuán)中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓日前在接受人民網(wǎng)記者專訪時(shí)表示：“交易量上升并不意味著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到了拐點(diǎn)。由于商業(yè)地產(chǎn)土地成本的上升，資金壓力較重，資金回報(bào)期長(zhǎng)，所以會(huì)有人選擇出售。但同時(shí)，也會(huì)有更看好這個(gè)市場(chǎng)和租金回報(bào)率的買(mǎi)方接盤(pán)，所以買(mǎi)賣(mài)理所當(dāng)然。”

“凱德仍然堅(jiān)持看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。”羅臻毓堅(jiān)定地表示。

事實(shí)上，根據(jù)凱德集團(tuán)最新的半年報(bào)數(shù)據(jù)，在今年上半年其中國(guó)區(qū)的購(gòu)物中心業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。其中，租戶銷售收入同比增長(zhǎng)16.8%，商場(chǎng)平均收益率為5.5%，出租率為95.4%，客流同比增長(zhǎng)3.1%，租戶坪效同比增長(zhǎng)6.2%。

但羅臻毓也承認(rèn)，行業(yè)發(fā)展確實(shí)到了一個(gè)洗牌的區(qū)間里。“商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)時(shí)間比較長(zhǎng)，更考驗(yàn)企業(yè)的資本對(duì)接能力、資產(chǎn)管理能力和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。”

輕資產(chǎn)擴(kuò)張

為了獲得更多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，凱德也開(kāi)始嘗試通過(guò)輸出管理繼續(xù)拓展輕資產(chǎn)路線的模式。據(jù)透露，目前凱德已經(jīng)簽訂4份購(gòu)物中心管理合同，包括長(zhǎng)沙湘江財(cái)富金融中心、西安御景城、成都樂(lè)視界綜合體項(xiàng)目、佛山和華環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)。

不同于萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)擴(kuò)張模式，凱德在做管理輸出時(shí)，最先強(qiáng)調(diào)的就是“第一收購(gòu)優(yōu)先權(quán)”。從這個(gè)意義上理解，凱德更希望完全持有物業(yè)來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，輕資產(chǎn)是其獲取項(xiàng)目的其中一種方式。

“管理項(xiàng)目也是我們擴(kuò)張的一個(gè)方向，不是純粹為了輕資產(chǎn)而做的。重點(diǎn)就是怎么去把我們認(rèn)為有一定價(jià)值的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)或者租賃網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)大。另外，這些物業(yè)我們也是看好的，只是因?yàn)槟承┓矫娴脑?，暫時(shí)無(wú)法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易。”羅臻毓向人民網(wǎng)記者表示。

如果說(shuō)到真正意義上“輕資產(chǎn)”，凱德是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“輕資產(chǎn)”的最先實(shí)踐者之一。輕資產(chǎn)的意義不僅僅是品牌輸出，更重要的是資金層面，這也是業(yè)內(nèi)稱為的“凱德模式”。

從介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域以來(lái)，凱德就積極建立資金平臺(tái)，設(shè)立和發(fā)行相應(yīng)的私募基金和房地產(chǎn)投資信托基金。通過(guò)私募基金介入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和收購(gòu)環(huán)節(jié)，待項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值時(shí)再注入房地產(chǎn)信托投資基金，以此實(shí)現(xiàn)貫穿收購(gòu)或開(kāi)發(fā)到持有及退出的完整鏈條。

“我們不會(huì)將房地產(chǎn)視為建筑或銷售行業(yè)，而是以一種資本運(yùn)作的思路進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，以資本的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量?jī)r(jià)值和回報(bào)。”羅臻毓表示，凱德更看重的是資本回報(bào)率。

截止去年年底，凱德在中國(guó)的總開(kāi)發(fā)規(guī)模約2200萬(wàn)平方米，管理的總資產(chǎn)超過(guò)2000億元，此外還管理5支房地產(chǎn)投資信托(REITs)和14支私募基金。

羅臻毓告訴記者，目前新加坡市場(chǎng)的信托資本回報(bào)率約在7%。

注重質(zhì)量和回報(bào)

受到電商沖擊加之購(gòu)物中心大量增加，實(shí)體購(gòu)物中心人流量減少成為不爭(zhēng)的事實(shí)。而零售業(yè)所受的影響首當(dāng)其沖，商業(yè)地產(chǎn)似乎進(jìn)入了較為漫長(zhǎng)的“寒冬”。

但羅臻毓并不認(rèn)同商業(yè)地產(chǎn)寒冬期到來(lái)了，“購(gòu)物中心可能存在著區(qū)域性的過(guò)剩情況，而不是全國(guó)意義上的寒冬，就凱德旗下的商業(yè)中心來(lái)講，每年的平均租金水平在上升，租戶的營(yíng)業(yè)收入也在增加。”

另一方面，凱德也正在積極向更具消費(fèi)潛力的一、二線城市布局。根據(jù)上半年報(bào)，凱德目前在一、二線城市的資產(chǎn)占比達(dá)到93%，其中，北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、寧波、成都、武漢、重慶、蘇州的資產(chǎn)占比達(dá)到86%。

在布局上，未來(lái)凱德依然會(huì)鎖定一、二線城市為主，專注于上述“五大城市群”。另外，在一線城市也會(huì)通過(guò)舊改、合作、并購(gòu)等方式獲取項(xiàng)目。

在擴(kuò)張步伐上，由于更加注重資產(chǎn)回報(bào)率，所以凱德并不追求高速度。“我們?cè)谝欢ǖ囊?guī)模上更講求質(zhì)量和回報(bào)，所以不會(huì)盲目追求項(xiàng)目數(shù)量，而是以能給集團(tuán)帶來(lái)更大的回報(bào)為出發(fā)點(diǎn)去發(fā)展。”羅臻毓表示。

數(shù)據(jù)顯示，截止到今年上半年，凱德集團(tuán)在中國(guó)的商場(chǎng)總數(shù)是69，含4個(gè)管理輸出項(xiàng)目，在中國(guó)內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域具有影響力地位。