購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，其共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額由代持機構(gòu)回購。這意味著共有產(chǎn)權(quán)房的持有具有排他性、唯一性。持共有產(chǎn)權(quán)房須家庭名下唯一住房。如果你不想失去共有產(chǎn)權(quán)房，那么就不能再買房了。

9月20日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式發(fā)布，該辦法將于9月30日正式實施。《辦法》發(fā)布以來，北京青年報記者接到眾多讀者、市民咨詢共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)事宜的信息。對此，昨日，北青報記者咨詢了多名市住房保障方面的專家，對大家關(guān)心的熱點問題進行了解讀。

轉(zhuǎn)讓

政府所持份額不出售會不會影響將來換房？

本次正式發(fā)布的《辦法》跟此前的“意見征集稿”相比，最大的一個變化是“共有產(chǎn)權(quán)住房政府所持的份額暫不出售”。按照之前的“意見征集稿”內(nèi)容，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人和代持機構(gòu)經(jīng)協(xié)商一致，可共同向其他符合本市住房限購條件家庭轉(zhuǎn)讓房屋。新購房人取得商品住房產(chǎn)權(quán)。購房人和代持機構(gòu)按照所占產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價款的相應(yīng)部分。另外，購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年，也可按市場價格購買政府份額后獲得商品房產(chǎn)權(quán)。

但在9月20日發(fā)布的《辦法》中，這部分內(nèi)容已經(jīng)被刪除了。對此，多位市民致電北青報記者詢問，該部分的內(nèi)容刪除是否意味著共有產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓了?要轉(zhuǎn)讓的話需要符合什么條件?會不會影響以后改善性換房?

對此，北京住房保障專家指出，《辦法》雖然對此前的意見征集稿進行了修改，但并沒有限制共有產(chǎn)權(quán)房市民個人份額的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《辦法》，購房人需要轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)房時，可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)提交轉(zhuǎn)讓申請，明確轉(zhuǎn)讓價格。同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買。代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人可在代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額信息，轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

住房保障專家指出，雖然市民手中的共有產(chǎn)權(quán)住房份額轉(zhuǎn)讓不受影響，但根據(jù)最終的方案，無論是原購房人還是新的購房人，都不可以購買政府份額的產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房的性質(zhì)也不會變?yōu)樯唐贩俊€人只能將其份額的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給下一個有共有產(chǎn)權(quán)住房資格的家庭。這是為了優(yōu)先滿足剛需的共有產(chǎn)權(quán)住房申請家庭，防止炒作和套利，落實“房子是用來住的，不是用來炒的”理念。

二套

持有共有產(chǎn)權(quán)房能否再買房？

共有產(chǎn)權(quán)住房《辦法》發(fā)布之后，許多市民提出疑問，一旦持有了共有產(chǎn)權(quán)住房，再買第二套房會不會受影響?對此，《辦法》指出，購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，其共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額由代持機構(gòu)回購?；刭弮r格是委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)參照周邊市場價格評估確定。也就是說，如果你買了共有產(chǎn)權(quán)房，又繼續(xù)買了房，或者繼承了其他房屋以及有人贈送你房屋，那么，你持有的共有產(chǎn)權(quán)住房份額將被代持機構(gòu)回購。

也有市民提出，如果婚前一人購買了共有產(chǎn)權(quán)住房，但結(jié)婚的對象有一套商品房，那么兩人結(jié)婚后，共有產(chǎn)權(quán)住房是否要退出?

對此，據(jù)保障房專家介紹，因為共有產(chǎn)權(quán)住房是以家庭為單位的，一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。這就意味著，如果兩人要結(jié)婚，可以將商品住房賣出，保留共有產(chǎn)權(quán)住房;也可以退出共有產(chǎn)權(quán)住房，個人產(chǎn)權(quán)份額交由代持機構(gòu)回購，保留商品住房。代持機構(gòu)回購房屋價格應(yīng)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)參照周邊市場價格評估確定。

這意味著，共有產(chǎn)權(quán)房的持有具有排他性、唯一性。持共有產(chǎn)權(quán)房須家庭名下唯一住房。如果你不想失去共有產(chǎn)權(quán)房，那么就不能再買房了。

購房

共有產(chǎn)權(quán)房能辦抵押貸款嗎？

共有產(chǎn)權(quán)房能否貸款以及能否實現(xiàn)抵押也是市民關(guān)注的重點問題。根據(jù)《辦法》第二十一條規(guī)定，購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，購房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請住房公積金、商業(yè)銀行等購房貸款。

這意味著購買共有產(chǎn)權(quán)住房不僅可以貸款，而且貸款享受與原先自住房相同的政策。此前自住房的首付標準是商貸最低30%;公積金貸款最低20%。雖然此前北京曾兩次出臺樓市調(diào)控政策，規(guī)定購買普通住房首付款比例不低于35%，購買非普通住房的首付款比例不低于40%，但這兩次新政的貸款規(guī)定中，都特別注明了“自主型商品住房、兩限房等政策性住房除外”。共有產(chǎn)權(quán)住房的貸款明確將延續(xù)此前政策性住房的政策，那么其首付也是商貸最低30%，公積金貸款最低20%。

關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房的抵押問題，根據(jù)《辦法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人和代持機構(gòu)可依法將擁有的房屋產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。其中，代持機構(gòu)抵押融資只能專項用于本市保障性住房和棚戶區(qū)改造建設(shè)和運營管理?？梢?，共有產(chǎn)權(quán)房并沒有抵押方面的限制，只不過是購房者只能抵押其個人持有的份額。

申請

非社保繳納區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房能不能買？

在《辦法》發(fā)布之后，許多市民提出“能否申請非社保繳納區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房”的問題。對此，根據(jù)《辦法》，共有產(chǎn)權(quán)住房房源優(yōu)先配售給項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。其中，非本市戶籍無房家庭申購共有產(chǎn)權(quán)住房的具體條件，由各區(qū)人民政府根據(jù)本區(qū)功能定位和發(fā)展方向等實際情況確定并面向社會公布。

有市民提出，審核中對于工作地的認定按照什么標準進行?對此，專家解釋，根據(jù)之前試點項目錦都家園的認定標準，是按照繳納社保所在區(qū)。

從《辦法》的規(guī)定上來看，其并未禁止市民申請非社保繳納區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房。但根據(jù)目前的市場供需情況，申請非社保繳納區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房是沒有優(yōu)先權(quán)的，其申請成功的概率幾乎為零。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池認為，北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的推出有利于職住平衡。提供共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，以區(qū)為單位優(yōu)先當?shù)貞艏?、就地就業(yè)的人員購買，實現(xiàn)了就近居住，有利于職住均衡的實現(xiàn)，進而有利于北京交通擁堵問題的解決。

聚焦

不滿30周歲單身能否購買錦都家園？

30周歲年齡的限制是共有產(chǎn)權(quán)住房《辦法》公布以來熱議最多的條款。對此，市住建委認為，共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)優(yōu)先保障家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定且人口較多的家庭。不滿30周歲單身家庭可“先租后買”，形成梯度消費。

日前，多名不滿30周歲的單身青年向北青報記者咨詢，其此前已經(jīng)申購朝陽區(qū)原自住房項目“錦都家園”。該項目的申購工作已于2017年6月20日全部結(jié)束，最終約16萬戶家庭確認申購。9月20日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式印發(fā)，按照文件規(guī)定，錦都家園項目納入共有產(chǎn)權(quán)住房管理。

今年26歲的劉女士稱，她此前申購了“錦都家園”的自住房項目，當時是符合申購資格的，但現(xiàn)在錦都家園項目納入了共有產(chǎn)權(quán)住房管理，她擔心自己是否會失去申購資格，或者即使獲得了資格也無法購買。“一旦搖號中了，我是否需要火速找個人結(jié)婚才能買?”

對此，市住建委相關(guān)負責人表示，鑒于該項目在《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》執(zhí)行前已完成申購。為確保政策平穩(wěn)有序過渡，前期審核申購政策仍參照《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》、《北京市自住型商品住房銷售管理暫行規(guī)定》等相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行，目前市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委正會同公安、民政、社保、地稅、國土等部門對確認申購家庭的購房資格進行聯(lián)網(wǎng)審查。

這意味著像劉女士這樣不滿30周歲的單身人士，其申購資格審查按照此前自住房的規(guī)定進行，其一旦搖中，即可購買“錦都家園”項目的房子，并不需要火速找對象結(jié)婚。