泰禾收購的存量物業(yè)已變身金尊府亮相。

隨著一、二線城市拿地門檻的不斷增高，現(xiàn)有存量房成為房企眼中的新“獵物”。或通過收購，或通過簽訂長期租約的方式，獲取存量物業(yè)。在進行升級改造后，以出售、長租公寓出租、創(chuàng)客空間、寫字樓出租等不同的方式，全新呈現(xiàn)。

存量房市場亟待挖掘

城市存量資產(chǎn)改造與運營，已是大城市應(yīng)對新增可供開發(fā)土地萎縮、土地價格高企、房地產(chǎn)發(fā)展商獲取土地困難、競爭激烈，但城市又有更新改造需求要面臨的發(fā)展課題。

北京萬科正在實施的“曼哈頓計劃”，具體就是北京萬科會收購一些北京的存量房地產(chǎn)項目，然后進行改造提升，重新推出適應(yīng)城市規(guī)劃與客戶需求的產(chǎn)品。

去年12月，泰禾11.83億元購買了北京東四環(huán)的輝盛庭國際公寓，首次進入存量房市場。今年，泰禾在城市存量房領(lǐng)域頻頻出手。

3月，泰禾以10.1億元收購濟南東都國際項目;8月，泰禾以8.14億元收購天津盛捷友誼服務(wù)公寓。

首開地產(chǎn)則圍繞主業(yè)轉(zhuǎn)型升級，積極盤活存量資源，把以前的低端業(yè)態(tài)，通過轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，提升為新型的、符合首都功能定位的業(yè)態(tài)。協(xié)同創(chuàng)新空間就是首開地產(chǎn)整合優(yōu)質(zhì)資源，盤活存量資產(chǎn)，依托空間運營建構(gòu)全新商業(yè)模式的重要嘗試。

事實上，開發(fā)商將視線轉(zhuǎn)移至存量物業(yè)，不僅能夠盤活存量物業(yè)，實現(xiàn)資產(chǎn)增值，還有助于解決城市更新問題。

模式 1 長租公寓成新風(fēng)口

近年來興起的長租公寓成為房企獲得存量物業(yè)后，重新將其包裝入市的一個新方向。包括萬科、龍湖、石榴集團等多個房企均已涉足長租公寓領(lǐng)域。

以萬科為例，泊寓是其長租公寓品牌，是萬科集團董事長郁亮口中未來萬科需重點拓展的業(yè)務(wù)。目前，萬科泊寓在全國拿下的公寓房源已超過6萬間，預(yù)計年底將完成簽約10萬間的規(guī)模。龍湖披露，長租公寓冠寓業(yè)務(wù)預(yù)計于今年底開業(yè)房間數(shù)達1.5萬間以上，2020年租金目標(biāo)20億元。

房企在與物業(yè)一方簽訂了長期托管協(xié)議后，不但會對項目本身進行改造，還會對項目的基礎(chǔ)設(shè)施、生活環(huán)境進行全面提升，并植入物業(yè)管理、長租公寓、社區(qū)商業(yè)等運營內(nèi)容。雖然目前大量房企及市場資本涌入長租公寓市場，使其一時間呈現(xiàn)熱鬧局面，但長租公寓的拿房成本高，運營專業(yè)度要求高，租金回報率低，回報周期長，是運營商們面臨的普遍問題。

模式 2 改商場為寫字樓

中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入資產(chǎn)存量時代，來自明源地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，目前，我國有超過6600萬平方米的存量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)待盤活，甚至有些商業(yè)空間剛面世就成了有待盤活的存量物業(yè)。

去年，北京萬科收購了北京十里堡西單商場項目82.5%的權(quán)益，該商場已于去年6月關(guān)停。萬科收購后，這項物業(yè)將從商業(yè)業(yè)態(tài)改建為寫字樓。該項目占地面積不到1萬平方米，規(guī)劃建筑面積3.15萬平方米。目前，該項目已定名為萬科時代中心，正在施工改造中。

模式 3 打造聯(lián)合辦公空間

在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的時代新局勢下，將存量房產(chǎn)打造成聯(lián)合辦公空間，成為房企的又一選擇路徑。

據(jù)了解，首開地產(chǎn)打造的清創(chuàng)首開X+SPACE協(xié)同創(chuàng)新空間、首開夢想加松榆里空間兩大項目已經(jīng)落地。清創(chuàng)首開X+SPACE協(xié)同創(chuàng)新空間并兼具辦公、路演、活動、餐飲等功能，已于去年10月開業(yè)。

首開夢想加松榆里空間，原本是一個已經(jīng)廢棄的舊菜市場，首開聯(lián)合夢想加，將其打造成一個生態(tài)宜人的聯(lián)合辦公空間，令老城區(qū)重?zé)ㄉ鷻C。該項目于近日投入使用，并將與全國30多處的夢想加空間和騰訊眾創(chuàng)空間開展互聯(lián)互通，引入靈活的會員制體系，力求實現(xiàn)從物理空間向共享空間的升級。

模式 4 改造升級后出售

去年12月泰禾購買的輝盛庭國際公寓，原是一家用于出租的涉外豪華商務(wù)型酒店式公寓。接手后，泰禾對該項目進行了后期改造升級，及精裝修配置，變身成泰禾在北京的首個“府”系產(chǎn)品，定位為CBD精裝科技豪宅，樣板示范區(qū)已于9月27日正式亮相。

樣板間共有三種戶型：76-108平方米一居、160-186平方米兩居以及261-294平方米三居。和普通住宅不同，金尊府的戶型設(shè)計預(yù)留出了私人會客廳，超大面積的客廳設(shè)計，是私人接待、商務(wù)洽談的交際空間。該項目從現(xiàn)代財智階層的需求出發(fā)，集合泰禾多年積累的高端產(chǎn)品打造經(jīng)驗。

房地產(chǎn)行業(yè)人士認為，目前，北京、上海等一線城市，已然進入存量市場時代。房企適時介入存量房市場，以彌補獲取土地能力上的短缺，不僅能加快項目周轉(zhuǎn)，也是對企業(yè)后續(xù)發(fā)展，必須面臨的新盈利模式進行有益探索。