繼萬(wàn)科、龍湖后，今年最有可能衛(wèi)冕房企銷售金額榜冠軍的碧桂園(02007-HK)，也在上海推出首個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。

項(xiàng)目坐落在上海虹橋商務(wù)區(qū)附近，是碧桂園上海區(qū)域建立長(zhǎng)租公寓事業(yè)部不到一年后就推出的首個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在今年年底開(kāi)業(yè)。

碧桂園上海區(qū)域總裁高斌在接受人民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示：“這是碧桂園在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的首次嘗試，目前在長(zhǎng)租公寓的整體規(guī)模上還沒(méi)有具體的指標(biāo)，但是，未來(lái)，碧桂園會(huì)首先在北京、上海等一線城市推出更多長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。”

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挑戰(zhàn)更具舒適感

長(zhǎng)租公寓作為租房市場(chǎng)新興的主力軍，越來(lái)越受到年輕人歡迎，也逐步成為房企和資本追逐的對(duì)象。

自近期九部委聯(lián)合發(fā)文鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng)之后，上海市也于近日出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，其中明確：加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場(chǎng)體系。

不僅如此，上海也不斷在核心地段推出住宅租賃用地，本月初，上海就集中出讓分布于浦東新區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、徐匯區(qū)的四宗租賃住宅用地，起始樓面均價(jià)僅為每平方米7725元，其周邊房?jī)r(jià)均超過(guò)每平方米10萬(wàn)元。

在此背景下，房企紛紛選擇一線城市首先試點(diǎn)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。高斌表示：“租賃市場(chǎng)是未來(lái)發(fā)展的熱點(diǎn)方向，肯定要優(yōu)先布局，集團(tuán)在選擇落地城市時(shí)，上海、北京等具有人口吸附力的一線城市是首選。”

據(jù)了解，房企在選擇長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的用地時(shí)，一部分會(huì)將項(xiàng)目規(guī)定自持的部分拿來(lái)做長(zhǎng)租公寓，一部分會(huì)選擇包租合適的商住項(xiàng)目，高斌表示，由于前者在拿地時(shí)地價(jià)高，自持部分做長(zhǎng)租公寓是“虧錢”的。

而虹橋項(xiàng)目的地塊就是“包租”而來(lái)的，先由碧桂園包租15年然后再打造為長(zhǎng)租公寓分租，從這個(gè)意義上，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了“二房東”的角色。

高斌卻反對(duì)“二房東”的稱謂，他指出開(kāi)發(fā)商需要對(duì)所租的項(xiàng)目進(jìn)行重新裝修、改造、定位后再次推向市場(chǎng)，絕不僅僅是“包租公”那么簡(jiǎn)單。

對(duì)于上海虹橋項(xiàng)目，高斌稱，他希望這個(gè)項(xiàng)目更具有舒適感：“在做這個(gè)項(xiàng)目之前，我們參觀了業(yè)內(nèi)的很多項(xiàng)目，包括開(kāi)發(fā)商和中介等做的品牌，我們發(fā)現(xiàn)時(shí)下的長(zhǎng)租公寓還是比較壓抑的，面積較小，只能容納一張床的空間，很難有功能分區(qū)。而我們這個(gè)項(xiàng)目面積段在40平左右，設(shè)計(jì)時(shí)有工作、休息等簡(jiǎn)單的功能分區(qū)，空間上也更有舒適感。”

盈利困境亟待突破

對(duì)于首個(gè)先行先試的項(xiàng)目，高斌坦承，做到“不虧錢就是賺。”

在對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)行研判后，高斌認(rèn)為，目前，房企做長(zhǎng)租公寓其實(shí)較難盈利。他給記者算了一筆賬：以40平方米為例，承租的成本加上重新裝修的每月成本費(fèi)用已經(jīng)在3000元以上，還有后期的管理、運(yùn)營(yíng)等。但是，對(duì)外租價(jià)還不能太高，需要考慮到租房人群的承受能力，所以在定價(jià)這塊也是個(gè)難題。

據(jù)悉，上海虹橋項(xiàng)目的對(duì)外出租價(jià)還未正式公布，預(yù)計(jì)在每月的租金在3000-5000元左右。

事實(shí)上，業(yè)內(nèi)其他經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的企業(yè)也同樣面臨盈利難的考量。比如，世聯(lián)行旗下的紅璞公寓由于擴(kuò)大公寓管理規(guī)模，2017年上半年公寓管理業(yè)務(wù)收入為0.68億元，同比增長(zhǎng)494.78%，但是成本同比增加1.13億元，資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)毛利虧損0.33億元，同比下降211.91%。

而剛剛推出冠寓品牌的龍湖也表示，做長(zhǎng)租公寓“三年內(nèi)不考慮盈利”，同時(shí)指出，“冠寓的動(dòng)態(tài)投資回收期是五到六年，輕資產(chǎn)項(xiàng)目的毛利率是35%以上”。

對(duì)于這樣的預(yù)期指標(biāo)，高斌卻認(rèn)為“不太樂(lè)觀”，長(zhǎng)租公寓的回報(bào)率可能沒(méi)有想象的那么高。

高斌認(rèn)為，目前長(zhǎng)租公寓的金融端口尚未打開(kāi)，也是開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓的制約瓶頸。

在上述上海出臺(tái)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》中也特別提出，將加快REITS等金融產(chǎn)品的落地，進(jìn)一步推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)證券化。

“除了REITS放開(kāi)外，我們也期待政府在政策上有一定的支持，比如稅收，對(duì)租客來(lái)講個(gè)人所得稅的減少，對(duì)房企來(lái)講營(yíng)業(yè)稅的減少等。”高斌稱。

此外，高斌稱，除了房租差價(jià)外，未來(lái)長(zhǎng)租公寓還應(yīng)該有更多的多元化的盈利來(lái)源，比如說(shuō)增值服務(wù)、金融產(chǎn)品等，目前都在“摸著石頭過(guò)河”。