作為北京市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的第一批試點項目，海淀區(qū)唐家?guī)X927套集體租賃住房已于今年5月24日正式入住。

“集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)，可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。租金將參考周邊住房租賃市場水平，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。布局上結(jié)合‘三城一區(qū)’和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，堅持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的原則進行布局建設(shè)。”近日，經(jīng)市政府批準，市規(guī)劃國土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》?！兑庖姟分忻鞔_，從今年起的5年里，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。

新政

五年內(nèi)年均供地200公頃

市規(guī)劃國土委相關(guān)負責人介紹，按照市委、市政府部署，北京市計劃于2017年至2021年的五年內(nèi)，供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃。

目前，市規(guī)劃國土委正會同有關(guān)部門，積極推動集體租賃住房項目前期用地工作，確保完成本年度的土地供應(yīng)任務(wù)。

這位負責人表示，北京市啟動1000公頃集體租賃住房用地供應(yīng)，是貫徹落實中央關(guān)于“房子是用來住的、不是用來炒的”重要定位，以及《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》關(guān)于建立租購并舉住房體系、建設(shè)國際一流的和諧宜居之都的重要舉措，是加快本市房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、解決區(qū)域職住平衡等問題的重要途徑。

不得對外出售或以租代售

此次兩部門發(fā)布的《意見》，對本市集體租賃住房項目的選址條件、申報主體、運營模式及申報程序等內(nèi)容進行了詳細規(guī)定，明確了本市下一階段集體租賃住房工作的基本原則和政策措施。

根據(jù)《意見》，集體租賃住房項目建設(shè)應(yīng)堅持四個基本原則，即：符合規(guī)劃原則、市場對接原則、只租不售原則、維護農(nóng)民權(quán)益原則。集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)，可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售，堅決杜絕變相開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。

《意見》要求，集體租賃住房要合理選取建設(shè)地點，促進職住平衡。在規(guī)劃上，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃;在配套上，要具有一定的交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)條件;在布局上，要結(jié)合“三城一區(qū)”和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，堅持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的原則進行布局建設(shè);在實施上，統(tǒng)籌考慮村莊整治、城鄉(xiāng)一體化進程。

此次北京還規(guī)范了集體租賃住房項目的申報主體，原則上要以鎮(zhèn)級集體經(jīng)濟組織為主體，統(tǒng)一辦理相關(guān)立項、規(guī)劃及用地等手續(xù)。有條件的村級集體經(jīng)濟組織，也可作為項目申報主體。集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股與國有企業(yè)合作開發(fā)的，可以集體經(jīng)濟組織為項目申報主體，也可以成立的新企業(yè)為申報主體。

根據(jù)《意見》，集體租賃住房項目的資金籌措主要包括四種模式：一是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的自有資金;二是市區(qū)住房保障專業(yè)運營機構(gòu)、園區(qū)管理機構(gòu)或簽約租賃的企業(yè)支付租金;三是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以建設(shè)用地的預(yù)期收益，向金融機構(gòu)申請抵押貸款，獲得金融資本的支持;四是由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營的方式，與國有企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)。集體經(jīng)濟組織在新成立企業(yè)的持股比例不得低于51%，且應(yīng)有保底分紅。

產(chǎn)權(quán)證不予分割辦理

《意見》對集體租賃住房的建設(shè)和運營，也詳細進行了規(guī)范。

在居住設(shè)計方面，租賃住房用地按照城鎮(zhèn)居住用地標準進行規(guī)劃和管理，配置必要的教育、醫(yī)療等居住公共服務(wù)設(shè)施。房屋套型結(jié)構(gòu)和面積標準，可結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況，按照市場需求，進行規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，同時實施全裝修成品交房。

社會關(guān)注的租金方面，租賃住房的租金水平可統(tǒng)籌考慮區(qū)位、配套、市場需求等因素，并參考周邊市場物業(yè)水平，與房屋租賃市場接軌。

租期方面，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年。如果承租人要求承租3年或以內(nèi)的，出租機構(gòu)不得拒絕。

在與公租房的對接方面，集體租賃住房對接市場租戶，也鼓勵躉租作為公租房房源，面向公租房備案家庭或人才配租。

此外，為杜絕變相開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，《意見》在集體租賃住房的產(chǎn)權(quán)管理上明確規(guī)定，其不動產(chǎn)權(quán)利證書，包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，按項目整體核發(fā)，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證書。同時，權(quán)利證書還應(yīng)注明：僅用于租賃住房建設(shè)和運營，未經(jīng)批準，不得出讓、轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)租，不得出售，不得改變土地用途。

觀點

“瓦片經(jīng)濟”提升為“樓宇經(jīng)濟”

業(yè)內(nèi)人士認為，利用集體土地建設(shè)租賃房，有利于拓寬租賃住房的建設(shè)渠道。“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用集體土地建設(shè)租賃住房，主動成為城市建設(shè)的主體之一，增加集體土地作為生產(chǎn)要素參與城市建設(shè)的途徑，成為國有建設(shè)用地建設(shè)保障性住房的有益補充，有利于緩解保障性住房建設(shè)的供地壓力。”這位人士說。

同時，集體租賃房還有利于促進集體土地集約節(jié)約利用。通過集中連片的形式開發(fā)建設(shè)，在建設(shè)類型、用地規(guī)模和空間布局等方面提前做好規(guī)劃和計劃，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和空間布局，有利于提升土地集約節(jié)約利用水平，促進用地規(guī)?；⒓s化，解決城鄉(xiāng)結(jié)合部土地低效利用、違法建設(shè)較多和管理無序等問題。

專家認為，集體租賃房有利于促進集體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。在符合規(guī)劃的前提下，由集體經(jīng)濟組織利用自有集體建設(shè)用地集中建設(shè)租賃物業(yè)，在政府監(jiān)管下規(guī)范有序運作，使城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村從無序收租的“瓦片經(jīng)濟”提升為規(guī)范合法、以租賃為主的“樓宇經(jīng)濟”，有利于促進農(nóng)村集體產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。

“另外，集體租賃房建設(shè)有利于增加改革試點農(nóng)民的獲得感。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過收取集體租賃住房的租金，獲取長遠、穩(wěn)定的經(jīng)營收益，讓農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在不喪失土地的前提下，更大程度地實現(xiàn)集體土地的經(jīng)濟效益和社會效益，有利于保障農(nóng)民的長遠生計，有利于農(nóng)民實現(xiàn)更強的獲得感。”專家表示。

背景

北京推進集體租賃住房大事記

2011年4月

經(jīng)前期調(diào)研、溝通，原北京市國土資源局向國土資源部提出利用集體土地建設(shè)公共租賃住房的試點申請。

2011年9月

國土資源部批準本市開展試點工作，本市成為全國第一個利用集體土地建設(shè)租賃住房的試點城市。

2012年2月

經(jīng)市政府批準和國土資源部備案同意，本市正式啟動了第一批試點——唐家?guī)X地區(qū)集體土地租賃住房試點項目，標志著本市試點工作進入項目實施階段。

2014年10月

原北京市國土資源局聯(lián)合市發(fā)展改革委、原市規(guī)委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市農(nóng)委、市財政局、市稅務(wù)局等7個部門，印發(fā)《關(guān)于印發(fā)北京市利用農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃住房試點實施意見的通知》(京國土耕〔2014〕467號)，從指導(dǎo)思想、試點范圍、政策措施、組織領(lǐng)導(dǎo)等方面進行規(guī)范，為開展集體租賃住房工作提供政策保障。

至2016年底

本市已先后啟動了海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)太舟塢村，朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)平房村，海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)皇后店村，昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海鶄落村等4批5個試點項目，共涉及集體建設(shè)用地38公頃，可建設(shè)公共租賃住房近1.5萬套、總面積約110萬平方米的租賃住房。