受執(zhí)行限購政策及樓市降溫影響，“法拍房”報名人數(shù)大減，成交價普遍低于評估價

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在樓市調(diào)控的背景下，北京樓市降溫明顯，跟隨樓市同時降溫的還有法拍房。據(jù)悉，法拍房在今年“3·17”之后同樣執(zhí)行住宅限購政策，目前成交價普遍低于評估價，房源少有人問津。

石景山、通州“法拍房”成交價不到4萬

法拍房與普通二手房相比，最大的優(yōu)勢就是價格低。記者了解到，一般首次拍賣是評估價的8折，有的開拍就是評估價，有的可以打7折，不同資產(chǎn)有所差異。北京地區(qū)最終成交價，通常比買同類型二手房要省幾十萬甚至上百萬元，這也是置業(yè)者關(guān)注法拍房的主要原因。

去年4月，北京市法院網(wǎng)發(fā)布的拍賣房源信息顯示，位于昌平北七家名佳花園三區(qū)的一套“法拍房”，109平方米，231萬元，而同樣戶型的普通二手房，鏈家網(wǎng)上的掛牌價在268萬-280萬元之間，由于低于市場價，該房源已吸引了64組購房者看房。

今年6月19日，北京市朝陽區(qū)法院執(zhí)行局在京東司法拍賣平臺開拍的57套房產(chǎn)，最終成功拍出24套。其中，12套拍品一次出價即成功“落槌”。

不過目前法拍房的市場行情明顯降溫。今年雙十一期間，京東拍賣聯(lián)合40多家法院，選取近300個重量級標的，起拍總額約12億元。記者在京東司法拍賣平臺上看到，截至11月15日，京東拍賣平臺即將開拍的住宅用房共57套。其中，僅有5套房有人報名。

記者在淘寶司法頻道上看到，截至11月15日，北京正在進行的拍賣信息有14條。其中，只有2套房源有人報名，且都只有1人報名，其他房源則無人問津。位于石景山區(qū)永樂西區(qū)15號樓一套57.63平方米的住宅，評估價271.7萬元，流拍后第二拍賣起拍價220萬元，折合單價僅38000元/平方米。記者在鏈家網(wǎng)看到，同一小區(qū)二手房單價在5萬-7萬元。此外，在11月14日結(jié)束的房產(chǎn)拍賣信息中，位于通州區(qū)北苑南路一套116平方米住宅，僅一人報名，該住宅評估價為525萬元，最終成交價為370萬元，單價僅31896元/平方米。

記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，10月1日至今，京東拍賣平臺共有41套房源進行過拍賣，最終成交價普遍低于評估價，僅少部分高于評估價。在淘寶司法頻道亦如此，11月1日至今，已結(jié)束的84套房產(chǎn)中，成交價普遍低于評估價。

業(yè)內(nèi)人士指出，潛在房源供應(yīng)規(guī)模增多，接盤方也會“挑三揀四”。此外，在調(diào)控背景下，北京樓市降溫明顯，法拍房的價位也隨之下跌。

執(zhí)行限購政策申請貸款時間較長

記者注意到，北京“3·17”調(diào)控政策后，原來不限購、需全款支付的法拍房，也開始執(zhí)行住宅調(diào)控政策。即競拍法拍房，要有購房資質(zhì)，要經(jīng)過市住建委審查，審查完畢后才能辦理過戶手續(xù)。

“在貸款方面，需要審核一套還是二套，具體貸款額度與普通住宅相同，即首套房可貸60%，二套房可貸20%。”一位銀行人士表示，從去年開始法拍房不用全款支付，可以申請貸款。

記者注意到，一般情況下，能否貸款會在競買公告與競買須知內(nèi)標注清楚。比如在淘寶司法拍賣平臺上，通常拍賣房源的介紹頁面右上側(cè)都有“一鍵申請貸款”按鈕，點進去后會跳出該房源的合作貸款銀行信息。

值得注意的是，法拍房與普通二手房的貸款流程有所不同。據(jù)銀行人士介紹，普通二手房先過戶，銀行抵押妥當后再放款。而法拍房則是先放款，再去法院辦其他手續(xù)，最后是抵押。其中還有一個階段性擔保費，即銀行指定的第三方公司，承擔階段性的擔保責任，且協(xié)助辦理后期手續(xù)。此外，法拍房從放款到房本抵押妥當，需要三四個月，有些需四五個月才能辦妥，相比普通住宅時間更長。

■ 小貼士

申請貸款應(yīng)提前聯(lián)系銀行

法拍房與普通二手房不同，其本身帶有復雜的司法關(guān)系。對此，中咨律師事務(wù)所律師賈瑞果表示，法院對拍賣標的物所作的說明和提供的視頻資料、圖片等，僅供競買人參考，不構(gòu)成對標的物的任何擔保。所以請競買人在拍賣前必須仔細審查拍賣標的物，調(diào)查是否存在瑕疵，認真研究查看所競買標的物的實際情況，并請親臨展示現(xiàn)場。

對于法拍房具體的貸款方式，賈瑞果表示，參與競拍人應(yīng)提前和相應(yīng)銀行進行聯(lián)系，確保在法院規(guī)定支付成交房款的期限內(nèi)可以貸款成功，且能夠?qū)⑷糠靠钪Ц吨练ㄔ褐付ㄙ~號，否則在無法按規(guī)定支付成交價余款的情況下，競拍成功人需要全款支付。

業(yè)內(nèi)人士提醒，在沒有摸清物業(yè)的房產(chǎn)屬性、產(chǎn)權(quán)狀況、是否有抵押、有多少潛在稅費欠費、是否有租約前，購房者最好不要輕易試水，不然可能會面臨高額稅費、過不了戶或收不到房的窘境。