今年以來，政策收緊，樓市低迷。明年樓市會(huì)怎么走?想購(gòu)房的朋友該不該出手?近日，多份樓市報(bào)告發(fā)布，我們或許能從中找到些許蛛絲馬跡。

  12月5日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布《中國(guó)住房報(bào)告(2017-2018)》(以下簡(jiǎn)稱社科院報(bào)告)顯示，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來盤整期，住房?jī)r(jià)格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降。

  11月30日，《中國(guó)城市家庭住房消費(fèi)調(diào)查報(bào)告(2017)》、《中國(guó)住房消費(fèi)發(fā)展報(bào)告(2015-2017)》在南開大學(xué)發(fā)布(以下簡(jiǎn)稱南開報(bào)告)，2018年一線城市的住房銷售額、銷售面積、銷售價(jià)格將趨于穩(wěn)定。

  這些報(bào)告中都有哪些干貨?

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  一線城市房?jī)r(jià)還會(huì)“飆升”嗎?

  南開報(bào)告指出，當(dāng)前一線城市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量縮的格局，**投機(jī)性需求得到遏制，預(yù)計(jì)2018年一線城市在面對(duì)愈加嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的情況下，其住房銷售額、銷售面積、銷售價(jià)格將趨于穩(wěn)定。

  社科院報(bào)告則認(rèn)為，通過限制性政策與長(zhǎng)效機(jī)制相結(jié)合，多數(shù)城市房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力中心主任倪鵬飛表示，雖然伴隨著熱點(diǎn)城市樓市的明顯降溫以及三四線城市的升溫，樓市總體風(fēng)險(xiǎn)有所下降，但從一線城市看來，部分風(fēng)險(xiǎn)依然存在，其不確定性需高度警惕。“若房?jī)r(jià)收入比過高，存在一定泡沫風(fēng)險(xiǎn)。”

  具體來看，一線城市房?jī)r(jià)收入比依然居高不下。數(shù)據(jù)顯示，雖然全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比僅為7.5，總體房?jī)r(jià)收入比穩(wěn)定，但從一線城市單獨(dú)看來，其房?jī)r(jià)收入比依然高達(dá)31.3，其中，北京房?jī)r(jià)收入比更是高達(dá)41，居所有城市之首。

  房?jī)r(jià)的“相對(duì)洼地”已基本消失

  “本輪房?jī)r(jià)回升小周期接近尾聲。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力中心研究員鄒琳華表示，過去一年半時(shí)間，一二線多數(shù)城市樓市在嚴(yán)厲調(diào)控下趨于凍結(jié)，大量房地產(chǎn)企業(yè)和**投機(jī)需求被擠向三四線城市，此前未受關(guān)注的市場(chǎng)經(jīng)歷了一波房?jī)r(jià)快速上漲。

  鄒琳華認(rèn)為，房?jī)r(jià)的“相對(duì)洼地”已基本消失，短期內(nèi)住房市場(chǎng)不存在大起大落的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，首套房貸利率上升，市場(chǎng)實(shí)際利率也居高不下，房?jī)r(jià)快速上漲金融條件不具備。

  社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室助理研究員李超建議，2018年應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)定“控一線、穩(wěn)二線、盤活三四線”調(diào)控思路，有效預(yù)防**性需求跨區(qū)域輪動(dòng)所引發(fā)的潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

南開報(bào)告則推斷，對(duì)于2018年的住房消費(fèi)市場(chǎng)，家庭在其住房能夠滿足基本居住需求的基礎(chǔ)上，對(duì)居住舒適度的要求會(huì)日益提高，高品質(zhì)住房的比例將會(huì)繼續(xù)上升，尤其是在當(dāng)前住房消費(fèi)質(zhì)量整體不高的三四線城市，其增加比例將會(huì)更大。

  南開報(bào)告則推斷，對(duì)于2018年的住房消費(fèi)市場(chǎng)，家庭在其住房能夠滿足基本居住需求的基礎(chǔ)上，對(duì)居住舒適度的要求會(huì)日益提高，高品質(zhì)住房的比例將會(huì)繼續(xù)上升，尤其是在當(dāng)前住房消費(fèi)質(zhì)量整體不高的三四線城市，其增加比例將會(huì)更大。

  警惕房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈

  “應(yīng)警惕房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。”倪鵬飛表示，由于城鎮(zhèn)化紅利沒有結(jié)束，總體預(yù)期沒有改變，若調(diào)控政策轉(zhuǎn)向或變化，可能導(dǎo)致反彈。

  倪鵬飛認(rèn)為，目前一二線部分城市房?jī)r(jià)增幅下降是調(diào)控重拳下行政限制性措施的結(jié)果，非真正由市場(chǎng)供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用下的變化。因此，若后期在一二線城市供給難以跟上，土地、財(cái)稅等制度性政策未建立的背景下，調(diào)控若放松，前期抑制房?jī)r(jià)過快上漲成效將功虧一簣，被限制性措施打壓的需求或伺機(jī)復(fù)燃，以致一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。

  南開報(bào)告則認(rèn)為，2018年一二線城市炒房成本將會(huì)進(jìn)一步提高，炒房可能性下降。同時(shí)住房消費(fèi)以剛性需求和改善型需求為主，**性需求和投機(jī)性需求將會(huì)被進(jìn)一步擠壓。

  就房地產(chǎn)去庫(kù)存的現(xiàn)狀來看，南開報(bào)告指出，一線城市庫(kù)存壓力較小，部分二線、三線城市仍面臨較大的庫(kù)存壓力，其中2015年發(fā)放的預(yù)售許可證樓盤，未售商品住房占比最高達(dá)到18.15%。

  房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整對(duì)購(gòu)房影響多大?

  南開報(bào)告的調(diào)查結(jié)果顯示，房地產(chǎn)交易稅如果調(diào)整(提升稅率)，對(duì)大部分被調(diào)查家庭住房消費(fèi)選擇無影響。相對(duì)而言，住房市場(chǎng)更發(fā)達(dá)的地區(qū)如東部地區(qū)、一線城市的被調(diào)查家庭在交易稅率提升的情況下，會(huì)更傾向于不購(gòu)買住房。

  如果征收房地產(chǎn)保有稅，會(huì)導(dǎo)致更高比例的被調(diào)查家庭選擇不購(gòu)買住房。