今年以來(lái)，圍繞去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“房住不炒”的發(fā)展理念，樓市供求格局發(fā)生可喜變化：房?jī)r(jià)漲幅明顯縮小，去庫(kù)存成效顯著，投機(jī)炒房受到扼制，自住需求穩(wěn)步釋放。

12月8日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等領(lǐng)域多項(xiàng)政策和制度推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步形成“租購(gòu)并舉、多主體供給、多渠道保障”的新格局。

“辣招”頻出拿捏精準(zhǔn)，投機(jī)炒房受到扼制

今年以來(lái)，樓市調(diào)控政策嚴(yán)厲度與密集度超過(guò)了以往任何一年，且日趨精準(zhǔn)化、精細(xì)化。中原地產(chǎn)日前統(tǒng)計(jì)，今年有50多個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施超180次。

3月中旬，政府工作報(bào)告提出“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，此后，從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、廈門等熱點(diǎn)二線城市，從合肥、武漢、成都等中西部城市，到環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深等一線城市的都市圈，“調(diào)控升級(jí)”成為“主旋律”。

5月，樓市進(jìn)入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商等“5限”時(shí)代。6月開(kāi)始，各地逐步調(diào)高房貸利率。9月以來(lái)，監(jiān)管部門嚴(yán)查各類“消費(fèi)貸”進(jìn)入樓市。

目前，一線城市全部“認(rèn)房又認(rèn)貸”，非戶籍人口購(gòu)房門檻均提高至5年。多個(gè)城市限制離婚買房。珠海、保定個(gè)別地塊限售延長(zhǎng)至10年。

“去杠桿和限售是兩大新武器”，深圳乾運(yùn)公司董事長(zhǎng)張俊英說(shuō)，去杠桿讓癲狂的市場(chǎng)冷靜下來(lái)，投資變成“雞肋”。限售讓資金易進(jìn)難出，樓市基礎(chǔ)夯實(shí)了。今后調(diào)控還會(huì)更加細(xì)分城市、區(qū)域、產(chǎn)品，細(xì)分購(gòu)房群體。

統(tǒng)計(jì)顯示，一二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅已連續(xù)10個(gè)月回落，但全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房企土地購(gòu)置面積等核心指標(biāo)依然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。

抑制投資屬性，租購(gòu)并舉改變供求格局

“‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’寫入十九大報(bào)告，這是一個(gè)重大的民生承諾，為今后房地產(chǎn)調(diào)控和改革確定了方位。”中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林說(shuō)。

遲福林指出：“我們不能將優(yōu)勝劣汰等市場(chǎng)法則，簡(jiǎn)單套用到房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)視新進(jìn)城的大學(xué)畢業(yè)生和流動(dòng)人口、困難群體的基本生存需求，必須做出符合新時(shí)代發(fā)展要求的抉擇。”

7月21日，住建部會(huì)同9部門印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取了深圳、南京、杭州、成都、沈陽(yáng)等12個(gè)城市，首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。一批城市拍出只租不售地塊，萬(wàn)科、華潤(rùn)、恒大、碧桂園等大型房企進(jìn)入租賃市場(chǎng)，建設(shè)銀行等金融機(jī)構(gòu)推出租房貸款。

業(yè)者認(rèn)為，如果將2002年到2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革歸納為全面市場(chǎng)化、土地招拍掛、推進(jìn)金融化、房產(chǎn)投資化，那么2017年以后應(yīng)該是房住不炒、租購(gòu)并舉、多主體供給、多渠道保障。

鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉預(yù)計(jì)，未來(lái)中國(guó)租賃人口占比約1/3。經(jīng)過(guò)三到五年，我國(guó)重點(diǎn)大城市住房可能會(huì)形成“5050、442、6070”的政策構(gòu)架。即50%通過(guò)商品住宅解決、50%通過(guò)租賃解決。租賃解決中，40%通過(guò)政府保障房解決、40%通過(guò)企業(yè)建房解決、20%通過(guò)社會(huì)解決。租賃住房中戶型結(jié)構(gòu)60平方米及以下占70%。

“租購(gòu)并舉堪稱一輪新房改”，365網(wǎng)實(shí)際控制人胡光輝分析，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，避免房地產(chǎn)過(guò)度金融化;推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，形成社會(huì)風(fēng)氣，避免市場(chǎng)大起大落。

推動(dòng)住有所居，新一輪舉措和探索逐步展開(kāi)

記者梳理近期各項(xiàng)房地產(chǎn)改革政策發(fā)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和探索正逐步展開(kāi)。

在金融方面，監(jiān)管部門嚴(yán)查各類消費(fèi)貸、首付貸流入樓市，推出了限貸措施、調(diào)整住房公積金的使用以及國(guó)家住房銀行的探討。

在住房供應(yīng)方面，已經(jīng)形成了商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房、建立住房租賃市場(chǎng)等。住房建設(shè)方面，社會(huì)建房、企業(yè)建房、政府建房、合作社建房等實(shí)現(xiàn)多元化。

在立法方面，正在加快房地產(chǎn)稅立法;在土地制度方面，要實(shí)現(xiàn)“三匹配”、村集體土地允許開(kāi)發(fā)入市等。

住建部部長(zhǎng)王蒙徽日前表示，住建部將綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。

“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅。”財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷日前表示。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉強(qiáng)調(diào)：“以往的調(diào)控主要針對(duì)房?jī)r(jià)，以短期政策為主。”租賃房源大規(guī)模入市、削弱房地產(chǎn)金融屬性、房地產(chǎn)稅立法，都是具有全局意義的長(zhǎng)效制度安排。隨著各項(xiàng)改革推進(jìn)，樓市有望步入穩(wěn)定健康的軌道。