“分類調(diào)控、因城施策”的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果正在持續(xù)顯現(xiàn)。12月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2017年11月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。統(tǒng)計顯示，全國70個大中城市中15個熱點城市房地產(chǎn)市場總體繼續(xù)保持平穩(wěn)。

  房價增幅繼續(xù)收窄

  統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從環(huán)比看，有7個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)了下降，降幅在0.1-0.3個百分點之間;北京、上海、鄭州和武漢4個城市房價環(huán)比持平。從同比看，有11個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.2-3.2個百分點之間，說明這些城市新建商品住宅價格已低于去年同期水平，房價增幅繼續(xù)收窄。

  初步測算，11月一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別下降0.1%和0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴大0.2個和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴大0.1個百分點。

  “需要注意的是，房價指數(shù)近期出現(xiàn)微妙變化，環(huán)比增幅數(shù)據(jù)略有擴大”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，從70城房價指數(shù)環(huán)比增幅數(shù)據(jù)看，當(dāng)前價格指數(shù)為0.4%，從近期幾個月的數(shù)據(jù)可以看出，顯示出略有反彈趨勢。這表明，11月以來各大城市銷售出現(xiàn)回暖。

  據(jù)測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)14個月回落，11月比10月分別回落0.3個和0.2個百分點。二線城市新建商品住宅價格同比漲幅比上月略微擴大0.1個百分點，二手住宅價格同比漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)4個月回落，11月比10月分別回落0.3個和0.2個百分點。統(tǒng)計顯示，二手房價格同比下調(diào)的城市只有合肥、北京、上海、錦州4個城市。從二手房環(huán)比看，北京繼續(xù)領(lǐng)跌，環(huán)比下調(diào)0.5%與南京并列第一。另外?？?、揚州、上海、鄭州等11個城市環(huán)比下調(diào)，持平的有8個城市。

  嚴躍進認為，房價同比增幅繼續(xù)呈現(xiàn)收窄態(tài)勢，也受到了環(huán)比增幅相對小的影響，使得同比增幅數(shù)據(jù)相對來說受到了牽制。

  從一二手房的價格指數(shù)來看，呈現(xiàn)了一手房增幅大于二手房的態(tài)勢，這和年底部分城市預(yù)售證管控或有松綁有關(guān)，而二手房方面相對來說也有增幅擴大的態(tài)勢，總體走勢也呈現(xiàn)統(tǒng)一趨勢。

  二三線城市回暖

  數(shù)據(jù)顯示，11月全國樓市分化加劇，一線跌幅加速，二三線城市出現(xiàn)了相比10月的環(huán)比上漲。

  11月一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別下降0.1%和0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴大0.2個和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴大0.1個百分點。如果將70個城市數(shù)據(jù)平均看，大部分城市房價漲幅放緩，特別是一二線城市，整體看，新建住宅平均環(huán)比上漲0.42%，同比數(shù)值5.53%，在二三線城市帶動下，11月房價上漲相比8-10月有所上升。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，市場分化持續(xù)，從環(huán)比數(shù)據(jù)看一線繼續(xù)降溫，二三線城市價格出現(xiàn)上漲。主要是8-10月各地調(diào)控政策執(zhí)行較為嚴格，入市項目比較少，而11月部分城市入市項目明顯增加，特別是前期部分二三線城市供應(yīng)少，在入市增加下，市場活躍度提高。同時，購房者在二三線城市依然積極購房，這也是市場出現(xiàn)二三線再漲的原因。

  值得注意的是，環(huán)比漲幅較快的烏魯木齊、湛江、桂林、西寧、昆明、呼和浩特、大連、銀川、丹東等城市均為非調(diào)控?zé)狳c的二三線城市。

  有業(yè)內(nèi)人士表示，從區(qū)域上來看，部分西部地區(qū)城市的房價上漲較快，不排除未來此類城市房價管控的力度出現(xiàn)上調(diào)。

  后市走穩(wěn)

  房企當(dāng)前業(yè)績表現(xiàn)良好，令房企年底及后續(xù)降價銷售的動力不足。但各地房地產(chǎn)政策總體上依舊保持高壓態(tài)勢，這也讓房價失去大幅上漲的空間。“房地產(chǎn)市場依然明顯分化，整體數(shù)據(jù)體現(xiàn)了調(diào)控下，漲幅加速放緩的趨勢，1-11月市場成交面積同比漲幅僅7.9%，刷新了本輪樓市從2015年以來同比漲幅低點，但庫存數(shù)據(jù)持續(xù)下調(diào)、企業(yè)景氣指數(shù)也依然是本輪的最高點。”張大偉表示。

  總體來看，2017年房地產(chǎn)銷售面積與銷售額將依然刷新歷史紀錄，房地產(chǎn)商品房銷售額將首次突破12萬億元。商品房銷售面積也將會首次突破16億平方米。從企業(yè)業(yè)績來看，雖然調(diào)控持續(xù)出臺，但房企銷售依然處于歷史的最高峰中。從目前數(shù)據(jù)看，公布銷售業(yè)績的企業(yè)2017年刷新銷售額歷史最高紀錄已成定局。11月標(biāo)桿房企已經(jīng)全面完成年度任務(wù)，基本全部超過了2016年全年。包括碧桂園、恒大、萬科等龍頭房企在內(nèi)，從已發(fā)布11月銷售業(yè)績的31家開發(fā)商來看，31家房企合計銷售額達到了37287億元，同比2016年前11個月上漲幅度高達47%。31家企業(yè)多賣了11985億元。

  年內(nèi)房企繼續(xù)積極拿地，2017年來拿地過百億元房企達到了58家，而在2016年同期只有40家過百億元，在2017年截至日前拿地200億元以上的企業(yè)有30家房企，依然在非常明顯的拿地加速過程中。

  業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來樓市調(diào)控政策內(nèi)容中主要是建立租購并舉的住房制度。鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。由此可以預(yù)見，未來樓市房價波動空間不大。