源于北京2016年“9·30”樓市新政的“企業(yè)自持租賃房”迎來入市。

按照一年多前已經(jīng)約定好的規(guī)則，這批房子只租不售，最長租期達10年，是真正的“長租公寓”。記者獨家獲悉，首批企業(yè)自持租賃房項目之一——萬科翡翠書院即將啟動預租。北京萬科相關負責人介紹，該項目主要是面向中關村及周邊地區(qū)科技人才的高品質改善家庭租賃社區(qū)。

如果一次性承租10年，可以為租戶“鎖定”租金，10年間租金不變，保證租房生活的穩(wěn)定。同時，在品質方面，本市也從土地出讓到后期規(guī)劃，再到施工建造都有嚴格要求，將實現(xiàn)裝修交房。

真長租 10年租金不變

2016年10月，北京4宗地塊更改交易規(guī)則：當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上，通過現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。

最終，4個地塊均以開發(fā)商自持100%面積落幕。其中海淀區(qū)兩個地塊就是即將啟動預租的翡翠書院。按照后續(xù)敲定的規(guī)則，企業(yè)自持租賃房年限與土地出讓年限一致，為70年，但只租不售。換句話說，開發(fā)商成了房東，把這批房源對外出租。

從政策最初出臺時，“最長租10年”的條款就瞄準當前租房不穩(wěn)定的痛點。記者調查發(fā)現(xiàn)，中關村及周邊地區(qū)市場上供應的出租房屋多為老舊住宅;而在權利保障方面，由于沒有強有力的法規(guī)作“靠山”，租戶常遭遇隨意漲價、單方毀約等問題。

“從定位上看，這個項目傾向于改善型，是可供一家人穩(wěn)定長期租住的項目。”根據(jù)當年的土地成交公告，這兩宗土地建設面積約30萬平方米，北京萬科向本報記者獨家披露了該項目的初步設計方案和配租規(guī)則，在這30萬平方米的建設規(guī)模中，一期將提供1000多套租賃房源。項目鼓勵長租，最長單個租期不超過10年。如果承租10年，則一次性簽訂10年的租期合同，10年間租金不變。

于是，這批房源成了真正的“長租公寓”。目前市場上不少長租公寓租期最長一年，主要面向單身青年，與普通租賃產(chǎn)品沒太多區(qū)別，并未起到穩(wěn)定租房者的作用。但企業(yè)自持租賃房可以鎖定租約期內的租金，不用擔心租金上漲、租期未到就被毀約趕出等問題。

能貸款 月租最低約1.5萬元

記者拿到的規(guī)劃指標顯示，該項目的綜合容積率僅為1.78，除了最北面的為15層高樓外，其余為3至8層。戶型也主要分為兩類：90平方米大小的三居和180平方米左右的復式四居室。其中，90平方米戶型將占總量70%。

價格上，兩個主力戶型也有所區(qū)別：90平方米三居室的月租金為1.5萬至1.8萬元，180平方米以上的復式四居室月租金為3萬至4萬元。

為何租金明顯高于傳統(tǒng)租房產(chǎn)品?記者特意走訪樣板間發(fā)現(xiàn)，180平方米的戶型為兩層復式，布局和裝修標準也主要參考別墅產(chǎn)品。萬科方面解釋，當年兩宗地的拿地成本高達109億元，加上建安、裝修及后續(xù)運營維護成本，使租金明顯高于普通產(chǎn)品。

據(jù)萬科披露，目前已開始與周邊科技企業(yè)進行溝通，面向企業(yè)員工進行出租，而180平方米租賃房也主要面向周邊科技企業(yè)的高管。記者了解到，這些房源配租對象并沒有明確限制，無論是企業(yè)內部職工還是其他人士均可承租。

根據(jù)規(guī)定，租戶需一次性付清首個租期內的全部租金。如果租一套90平方米三居室，按1.5萬元的月租金計算，全部的租金將達到180萬元;如果租一套180平方米的四居室，按照3萬元的月租金計算，全部的租金也將達到360萬元。“正在與多家銀行洽談租房貸款事宜，未來租戶有望通過金融方案來支付租金。”北京萬科相關負責人說。

不低配 全部房源精裝修交房

雖然是租賃房，但其實從土地出讓，到后期規(guī)劃，再到施工建造，本市也都對這批租賃房有嚴格的要求。按規(guī)定，企業(yè)自持租賃房將實現(xiàn)全裝修交房。

“所有房源將按疊墅精裝修標準交房，同時配備中央空調、新風系統(tǒng)、全屋凈水系統(tǒng)和智能家居產(chǎn)品。對比來看，品質、標準并不輸疊墅產(chǎn)品。”萬科方面介紹。根據(jù)目前的規(guī)劃，翡翠書院將采用低密社區(qū)建造方式。

值得一提的是，該項目還將采用裝配式施工和裝修技術，同時按照國家《綠色建筑評價標準》中最高的等級三星級建造，是能夠達到節(jié)能減排目的的綠色建筑。項目中將有10%的房源嘗試采用超低能耗建筑的最新技術。

配套方面，周邊近2公里為16號線永豐站，京新高速、京藏高速路，以及三橫兩縱的五條城市路線;與其一路之隔的，還有正在建設的海淀綠心公園。同時，該項目自身配建1.4萬平方米自持商業(yè)。

據(jù)了解，目前翡翠書院項目已經(jīng)開工建設，近期將啟動預租，預計2020年底將交付第一批租賃房源。