上周，各種樓市“內(nèi)部消息”滿天飛，廣州取消限價(jià)、長(zhǎng)沙取消限購(gòu)、廈門取消限購(gòu)、環(huán)京即將放開(kāi)限購(gòu)……各類消息你方唱罷我登場(chǎng)，甚至導(dǎo)致了二級(jí)市場(chǎng)地產(chǎn)板塊小盤股一陣躁動(dòng)，十余只股票漲停。這也說(shuō)明，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是買家，都處于神經(jīng)緊張的狀態(tài)。但很快，官方就及時(shí)否認(rèn)了這一系列傳聞。不過(guò)，仍受這些小道消息影響，上周固安某項(xiàng)目開(kāi)盤一度出現(xiàn)了熱銷搶房的場(chǎng)面，售樓處現(xiàn)場(chǎng)人頭攢動(dòng)，一副不排號(hào)買不到的樣子，引發(fā)了環(huán)京樓市回暖的猜測(cè)。

那么環(huán)京樓市經(jīng)過(guò)了嚴(yán)格調(diào)控后，現(xiàn)在是什么狀態(tài)呢?廣廈時(shí)代通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，環(huán)京多個(gè)區(qū)域的成交相比最低谷時(shí)有所回升，但與曾經(jīng)的高點(diǎn)還相去甚遠(yuǎn)，在政策不放松的情況下，環(huán)京樓市難言回暖。不過(guò)，對(duì)于剛性需求來(lái)說(shuō)，環(huán)京樓市經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的冷卻，已經(jīng)處于理性價(jià)位，城市配套也日益更新，給了購(gòu)房人更多的選擇空間。

傳言取消限購(gòu) 固安某項(xiàng)目被“搶房”

樓市調(diào)控一直保持高壓，但一些地方放松調(diào)控的傳言卻不斷，這一次是位于首都新機(jī)場(chǎng)以南的河北固安縣傳出了取消限購(gòu)的消息。

10月28日，社交媒體上流傳著一則視頻，固安某售樓處人頭攢動(dòng)，一副不排號(hào)根本買不到房的樣子，引發(fā)環(huán)京樓市回暖的猜測(cè)。作為渠道商的二手房中介也不斷提醒購(gòu)房人，固安限購(gòu)要松綁了，不搶房買不到了。

事實(shí)真的如此嗎?據(jù)了解，該項(xiàng)目是在10月28日推出了最后一棟5號(hào)樓，主推中小戶型，其中75和80平方米的戶型都送5平方米，85平方米戶型則贈(zèng)送13平方米。除此之外，項(xiàng)目還贈(zèng)送精裝修和地下停車位，實(shí)際成交價(jià)格在1.5萬(wàn)元/平方米以下。

為何會(huì)引發(fā)搶購(gòu)呢?原來(lái)環(huán)京樓市自2017年6月加入限購(gòu)調(diào)控序列以后，廊坊、固安、三河、大廠、香河等縣城的房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落，跌幅遠(yuǎn)超北京城區(qū)。這次開(kāi)發(fā)商排號(hào)時(shí)不但聲稱限購(gòu)政策可能放松，也表示可以協(xié)助購(gòu)房人辦理準(zhǔn)購(gòu)證。

除此之外，一些開(kāi)發(fā)商抄底環(huán)京土地的行為，也被解讀為環(huán)京將迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。不久前，高喊“活下去”的萬(wàn)科，以32.34億元收購(gòu)華夏幸福環(huán)京總面積33.93萬(wàn)平方米宅地，總計(jì)10幅地塊。根據(jù)公告，萬(wàn)科擬通過(guò)收購(gòu)華夏幸福5家項(xiàng)目公司部分股權(quán)的方式，合作開(kāi)發(fā)華夏幸福位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，固安的房?jī)r(jià)由此前的每平方米2萬(wàn)多元下跌至目前的1萬(wàn)元左右，已經(jīng)腰斬，再加上新機(jī)場(chǎng)等利好因素，使得固安的房?jī)r(jià)存在洼地效應(yīng)，也確實(shí)帶動(dòng)了區(qū)域成交的上升。

北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年第三季度，固安商品住宅成交1565套，成交面積12.78萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲36%，同比上漲76%;供應(yīng)682套，供應(yīng)面積6.45萬(wàn)平方米，銷供比為1.98，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢(shì)。

從成交均價(jià)來(lái)看，7-9月，固安商品住宅成交價(jià)格為1.1萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲1%，同比下降3%。

其中，永定河孔雀城劍橋郡成交量最大，成交275套，成交面積2.55萬(wàn)平方米，成交金額超3億元。

從成交均價(jià)來(lái)看，合美·帝寶壹號(hào)成交均價(jià)最高，均價(jià)為1.4萬(wàn)元/平方米;從成交套數(shù)排行榜看，熱銷項(xiàng)目套均面積以90-110平方米為主，套均價(jià)集中在120萬(wàn)-130萬(wàn)元/套。

固安部分樓盤規(guī)避限購(gòu)

那么固安新盤宣傳的可以辦理準(zhǔn)購(gòu)證等躲避限購(gòu)的措施真的靠譜嗎?北青報(bào)記者在走訪市場(chǎng)的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，目前固安的限購(gòu)政策并沒(méi)有松動(dòng)，非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?gòu)一套住房，但需要提供當(dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明才能購(gòu)買。但記者發(fā)現(xiàn)，在嚴(yán)格的限購(gòu)之下，一些項(xiàng)目仍有“空子”可鉆，運(yùn)用多種“套路”將房子賣給并無(wú)購(gòu)房資格的外地購(gòu)房者。

某大型房企重點(diǎn)布局了環(huán)京各區(qū)域，旗下固安項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)就告訴探訪的北青報(bào)記者，目前有三種方式可以買到房子，一種是花5萬(wàn)元購(gòu)買準(zhǔn)購(gòu)證，當(dāng)下即可辦理網(wǎng)簽;一種是辦理當(dāng)?shù)氐纳绫；蛘呒{稅，繳納3年之后，才可以辦理網(wǎng)簽手續(xù)，花費(fèi)約1萬(wàn)元左右，這兩種方式售樓員都可以介紹渠道辦理;還有一種方式專為投資客設(shè)置，適合“短線投資”，購(gòu)房者交上首付即可，在簽訂合同三年內(nèi)，開(kāi)發(fā)商可以免費(fèi)進(jìn)行一次更名，房?jī)r(jià)上漲之后購(gòu)房者即可轉(zhuǎn)手獲利。

同樣在售樓處咨詢的趙先生，是安徽人，跟著家鄉(xiāng)的親戚在大興從事石材生意，并沒(méi)有固安的購(gòu)房資格，但因?yàn)楣贪搽x他所在的工廠較近，還是希望來(lái)看看有沒(méi)有購(gòu)房機(jī)會(huì)。趙先生告訴北青報(bào)記者，售樓處銷售人員對(duì)他表示，即便無(wú)資質(zhì)，也可以花錢辦理固安準(zhǔn)購(gòu)證，所謂的買房資質(zhì)，有準(zhǔn)購(gòu)證并交夠50%首付就可以網(wǎng)簽并按揭貸款。項(xiàng)目均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，要求交納總房款40%的首付及電商費(fèi)3.5萬(wàn)即可定下這套房，剩余的10%首付可以等準(zhǔn)購(gòu)證辦下來(lái)稍晚些交。

類似的避開(kāi)限購(gòu)的招數(shù)是否在固安市場(chǎng)中流行呢?當(dāng)記者致電詢問(wèn)其他固安項(xiàng)目售樓處時(shí)，多數(shù)得到了較為“曖昧”的回復(fù)，銷售并不愿意在電話里和記者過(guò)多溝通，只是說(shuō)：“您過(guò)來(lái)吧，這些都好說(shuō)，來(lái)了再細(xì)聊。”

對(duì)于類似的銷售承諾，業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)?shù)剞k理社保的做法并不靠譜，因?yàn)楝F(xiàn)在社保已經(jīng)能夠?qū)崿F(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)查詢，用同一個(gè)身份證在不同的城市辦兩份社保的行為，現(xiàn)在已經(jīng)很難實(shí)施了。另外，這種方式也存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)內(nèi)人士提醒道，沒(méi)有網(wǎng)簽就不能確保房產(chǎn)完全屬于購(gòu)房者，如果在這3年等待社保到期的過(guò)程中出現(xiàn)了一些變故，比如房?jī)r(jià)有了大幅度的上漲，或者開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)一房?jī)少u，或者房子出現(xiàn)爛尾不能按時(shí)入住的情況，購(gòu)房者僅僅憑借這個(gè)所謂的購(gòu)房合同，是很難保障自己的合法權(quán)益的。

環(huán)京多個(gè)區(qū)域銷售升溫

雖然政策依舊嚴(yán)厲，但北青報(bào)記者也發(fā)現(xiàn)，環(huán)京很多區(qū)域的樓市成交都出現(xiàn)了一定的回暖現(xiàn)象。不僅是固安，包括廊坊、燕郊等區(qū)域在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的成交低谷后，銷售都開(kāi)始了回升。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，同比2017年三季度，環(huán)京樓市中秦皇島、固安、廊坊市區(qū)、燕郊、張家口等地的成交量都出現(xiàn)了明顯上漲。

北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，廊坊市區(qū)成交價(jià)格為1.4萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲3%。其中，9月廊坊市區(qū)商品住宅成交額11.35億元，成交面積8.39萬(wàn)平方米。

另一個(gè)備受關(guān)注的燕郊區(qū)域，今年7-9月，商品住宅成交515套，成交面積4.62萬(wàn)平方米，連續(xù)兩個(gè)季度上漲，環(huán)比上漲457%，同比下降23%。從成交均價(jià)來(lái)看，今年第三季度，燕郊商品住宅成交均價(jià)為1.66萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲3%，同比下降23%。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年7-9月，燕郊地區(qū)60-100平方米的面積段產(chǎn)品占比最高，占全市總成交量的49%;60平方米以下面積段的成交量漲幅最大，同比提升4%;60-90平方米面積段占比降幅最大，同比降低6%。

根據(jù)北京中原的數(shù)據(jù)，7-9月，香河商品住宅成交434套，成交面積4萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲16%，同比下降67%，達(dá)年內(nèi)季度成交峰值;三季度僅8月供應(yīng)24套，供應(yīng)面積0.26萬(wàn)平方米。從成交均價(jià)來(lái)看，7-9月成交均價(jià)為9389元/平方米，環(huán)比下降18%，同比下降3%。

主打東奧概念的張家口在第三季度成交了756套住宅，成交面積7.45萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5%，同比下降7%;成交均價(jià)為9254元/平方米，環(huán)比下降4%，與去年同期基本持平。

不難看出，在限購(gòu)政策不變的情況下，環(huán)京區(qū)域的樓市成交在低谷徘徊了一年后，終于有所升溫，但由于樓市管控力度仍將持續(xù)強(qiáng)化，各環(huán)京區(qū)域的升溫只是針對(duì)最低谷而言，有些許回暖，但無(wú)論是成交量還是成交價(jià)格，與2016年限購(gòu)加碼前的絕對(duì)高點(diǎn)還相去甚遠(yuǎn)。中原地產(chǎn)分析師表示，雖然京津冀及雄安新區(qū)規(guī)劃利好為環(huán)京區(qū)域帶來(lái)旺盛購(gòu)房需求，但是環(huán)京樓市調(diào)控持續(xù)加碼，未來(lái)政策收緊，短期難以放松。

業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，三季度，環(huán)京區(qū)域整體表現(xiàn)為量漲價(jià)穩(wěn)。但由于短期限購(gòu)難以放開(kāi)，市場(chǎng)需求仍將受政策抑制，市場(chǎng)監(jiān)管持續(xù)從嚴(yán)從緊，預(yù)計(jì)四季度環(huán)京市場(chǎng)成交仍將以穩(wěn)為主。

那么，當(dāng)下是否為環(huán)京置業(yè)的最佳時(shí)機(jī)?

對(duì)于剛需購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，一方面，由于政策調(diào)控環(huán)京的房?jī)r(jià)正處于歷史性低點(diǎn)，剛需置業(yè)環(huán)京可以從容挑選。另一方面，隨著環(huán)京各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)配套和交通利好不斷完善，環(huán)京區(qū)域的生活方式也正在改變著以往睡城的印象。

地產(chǎn)營(yíng)銷人韓樂(lè)也表示，從環(huán)京被龍頭房企所關(guān)注，并付諸收購(gòu)，開(kāi)始增加土地儲(chǔ)備的動(dòng)作可以看出，環(huán)京樓市遠(yuǎn)期價(jià)值巨大;尤其是環(huán)京樓市經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的調(diào)整，已顯底部特征，置業(yè)機(jī)會(huì)正在涌現(xiàn)。不過(guò)，由于環(huán)京置業(yè)范圍廣闊，但究其根本，還是要循跡城市規(guī)劃的重點(diǎn)指向，哪里政策利好集中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到位，購(gòu)房條件寬松，就趁恰當(dāng)時(shí)機(jī)擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目購(gòu)入。即使不為升值，但也能把置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。本版文/本報(bào)記者 李桁