近日，央行發(fā)布《中國金融穩(wěn)定報告(2018)》，對2017年以來我國金融體系的穩(wěn)健性狀況進行了全面評估。值得關(guān)注的是，報告專門設置了“住戶部門債務分析”專題。運用了大量數(shù)據(jù)分析證明中國房價過快上漲的勢頭得到了有效抑制，比如北京、上海等城市的房地產(chǎn)交易量明顯下降，2017年末，個人住房貸款余額同比增速相應降至22.2%。但也同時表示，居民部門加杠桿導致風險上升的事實。住房部門債務超五成是個人房貸，并且，在北京、上海等九個省市的住房杠桿率超過了全國平均水平。

在這樣的背景下，雖然今年多次降準，但資金并沒有流向樓市，不但傳統(tǒng)的金九銀十不再，房貸市場也整體進入淡季。房抵貸平臺“賺賺科技”的負責人對北京青年報記者分析表示：在中央提出“房子是用來住的”政策基調(diào)下，購房者對于房地產(chǎn)市場的購買熱情正在全面降溫。從四季度開始，北京房貸市場也呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。

住戶部門債務超五成是個人房貸

房貸的松緊一直被視作樓市是否升溫的重要依據(jù)。11月2日，央行發(fā)布了《中國金融穩(wěn)定報告(2018)》。報告顯示，自1997年商業(yè)銀行開辦個人住房抵押貸款業(yè)務以來，住戶部門債務中個人住房貸款一直占據(jù)主體地位。2008—2017年，個人住房貸款余額從3.0萬億元增至21.9萬億元，占住戶部門貸款余額的比例保持在45%-54%。

從歷史數(shù)據(jù)看，住戶部門債務水平與房價呈現(xiàn)較大的相關(guān)性。2009年，房地產(chǎn)市場價格止跌回升，住戶部門債務也隨之快速增長。2009年底，住戶部門債務余額8.2萬億元，同比增長43.3%，其中個人住房貸款余額4.4萬億元，同比增長47.9%。2010年，國家加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，個人住房貸款增速和住戶部門債務增速也在2010—2012年持續(xù)下降。此后，住戶部門債務增速依然與房價增速保持一致的變動趨勢。2017年3月后，房價過快上漲的勢頭得到了有效抑制。2017年末，個人住房貸款余額同比增速相應降至22.2%。

住戶部門杠桿率方面，也就是債務余額/GDP的比例。報告提到了2008年末，我國住戶部門杠桿率為17.9%，至2017年末已經(jīng)達到49.0%，10年間上升 31.1個百分點。雖然低于國際平均水平(62.1%)，但高于新興市場經(jīng)濟體的平均水平(39.8%)。

不難看出，從2008年到2017年十年間，金融杠桿在樓市中的運用越來越普遍。業(yè)內(nèi)人士認為，這期間也是房價增長較快的周期，可見金融杠桿對房價產(chǎn)生了重要影響。

北京、上海、浙江等9個省份的住房杠桿率超過全國平均水平

有業(yè)內(nèi)分析人士表示，央行的報告特意提到住房部門長債務，表明監(jiān)管層已經(jīng)表現(xiàn)出了金融上的擔心，特別是住戶部門杠桿率這塊，已經(jīng)意識到了風險所在，并且點名了上海、浙江、甘肅、廣東、北京、福建、重慶等地方，這些地方無論是杠桿率，還是債務與存款比例全都超標，有的甚至超過了發(fā)達國家水平。

報告顯示，從區(qū)域分布看，2017年全國各地區(qū)住戶部門杠桿率超過全國平均水平的省份分別是：上海(65.5%)、浙江(65.4%)、甘肅(59.8%)、廣東(59.1%)、北京(58.8%)、福建(57.5%)、重慶(50.6%)、寧夏(49.3%)和江西(49.2%)。上述地區(qū)中，上海、浙江、廣東、福建、重慶5個省市的住戶部門債務與存款的比例以及債務收入比也超過全國平均水平。

對于高杠桿，央行報告也給出了建議：保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，繼續(xù)因城施策，差別化住房信貸政策，指導商業(yè)銀行合理管控個人住房貸款增長，強化個人住房貸款審慎管理，支持剛性居住需求，抑制投機炒房行為，加強對消費貸款的管理，防止消費貸款、經(jīng)營貸款等資金挪用于購房行為，抑制居民部門杠桿繼續(xù)過快增長。

很顯然，除了繼續(xù)保持差別化信貸政策外，曾流行一時的民間借貸等非正規(guī)渠道借款流入樓市的行為將受到更嚴格的控制。其中包括互聯(lián)網(wǎng)金融、民間借貸、典當行、消費貸等。

房貸金融政策還將收緊 北京首套房貸款利率普遍上浮10%—15%

在這樣的大背景下，雖然今年央行四次降準提振了房地產(chǎn)及金融市場的信心，但具體到房貸領(lǐng)域，并沒出現(xiàn)寬松的跡象。

尤其是央行報告中點名的幾個省市，杠桿率偏高，業(yè)內(nèi)人士預計未來房貸金融政策還將收緊。

像曾經(jīng)因為信貸寬松漲價的北京樓市，在今年經(jīng)過了春季的量價小幅反彈后，繼續(xù)呈現(xiàn)跌勢，絕大多數(shù)二手房的成交價相比報價都有10-20%的議價空間。中介公司分析師普遍認為北京樓市已經(jīng)跌回了2016年底的價格水平，并且調(diào)控仍在繼續(xù)，金融政策未見松綁。

北青報記者了解到，進入四季度后，各家銀行的貸款額度仍趨緊的同時貸款速度也趨于緩慢。一般來說，從面簽到放款需要30—60天左右。

主營房屋抵押貸款的互聯(lián)網(wǎng)平臺“賺賺科技”負責人告訴北青報記者：截至目前，北京并沒有出現(xiàn)明顯的房貸政策松動跡象，多數(shù)銀行貸款利率普遍上調(diào)，銀行整體貸款基調(diào)仍從嚴，目前首套房貸款利率上浮10%—15%，二套房貸款利率上浮20-30%左右。銀行額度緊、放款時間長已成為樓市常態(tài)。

這也導致了新房和二手房的成交陷入深度觀望。無論是限競房的低簽約率還是二手房的高議價空間，都與信貸的收緊有關(guān)。

不僅如此，“賺賺科技”的分析師還預計，2018年房地產(chǎn)及房產(chǎn)金融市場政策環(huán)境趨嚴，雖然今年央行四次降準，但釋放的流動性很難直接進入樓市，對樓市的利好作用也有限。預計截止至年底仍將持續(xù)交易量穩(wěn)中有降的走勢。

鏈接 年底了是否應該提前還款？

又到年底，不少人手上攢了一筆錢，希望減輕還款壓力，所以“提前還款”又被提上日程。但是，如何提前還款，用哪種方式去提前還款更劃算呢?

提前還款須知：

1.提前還款分為“部分還款”和“全額還款”

部分提前還款，指借款人在還款的過程中，根據(jù)個人的經(jīng)濟能力選擇提前償還一部分貸款，剩余尾款需要重新計算月還款額及總還款利息。一般部分提前還款的金額是以整萬的數(shù)倍計算，而全額提前還款，指一次性貸款將全部還清，“無債一身輕”緩解壓力。

“賺賺科技”負責人提醒借款人，需要注意的是，提前還款需要先和銀行進行溝通，如果銀行同意則需要預約還款時間，并按照銀行要求在指定扣款時間前將款項存入指定賬戶，如果未按約定時間存入款項則算無效預約或違約。

2.提前還款有可能會有違約金

另外，對于提前還款大部分銀行均要求至少還款一年后才可以申請，不滿一年提前還款可能會收違約金。但也有個別銀行表示隨時可以申請?zhí)崆斑€款，借款人在貸款前可咨詢銀行了解清楚提前還款的具體事宜。

以下幾種貸款，不必著急提前還款：

1.貸款時享有較大優(yōu)惠利率折扣：

當然，提前還款并不適合所有人，在利率下行時期，借款人有可能享受首套房的優(yōu)惠利率，一般為8.5折，降息時期個別有可能享受7折優(yōu)惠利率。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，因此提前還款并不劃算。

2.等額本金還款期已過1/3：

等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。也就是說，越到后期，這種方式所剩的本金越少，所產(chǎn)生的利息也越少。如果你已經(jīng)還款超過1/3了，就說明已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。

3.等額本息還款已到中期的

等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到每個月中。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還款意義也不大。

“賺賺科技”的負責人表示：提前還款要區(qū)別對待，要綜合政策環(huán)境和個人實際情況來判斷。年末是否該提前還款，還需要根據(jù)自己的實際情況來定。