面對(duì)去年結(jié)轉(zhuǎn)的庫(kù)存和今年新增的旺盛供應(yīng)，新年伊始，各大樓盤(pán)也是拼了。眾多限房?jī)r(jià)項(xiàng)目在發(fā)揮價(jià)格優(yōu)勢(shì)之余，開(kāi)始專(zhuān)注市場(chǎng)需求。尤其是在一線(xiàn)城市，近100平方米的四居出現(xiàn)了，不能不說(shuō)是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)下，產(chǎn)品發(fā)展的一大跨步。

MINI四居變成“一步到位”新標(biāo)準(zhǔn)

太小或者功能不足的空間難以承載家的幸福。三居室曾經(jīng)被很多置業(yè)專(zhuān)家說(shuō)成是一步到位，理由是：在“房票”稀缺的時(shí)代，買(mǎi)房就要一步到位。而四居室則被認(rèn)為是豪宅的標(biāo)配、輕奢的象征。

而今，隨著“二孩時(shí)代”來(lái)臨，三代、六人組合的家庭越來(lái)越多，四居開(kāi)始成為一步到位的新標(biāo)準(zhǔn)。如果沒(méi)有一步到位的財(cái)力，不斷改善的剛需們就不會(huì)停下追趕樓市的腳步。

來(lái)自貝殼研究院的調(diào)研結(jié)果顯示，目前，北京改善型換房成交占比大約為61%，首次置業(yè)群體占比為29%，改善型換房為市場(chǎng)成交主力。

面積不求大，功能一定要完備。這是很多改善型換房人對(duì)家的要求。

然而，一線(xiàn)城市面對(duì)高企的房?jī)r(jià)，要一步到位談何容易?

因?yàn)槎床斓绞袌?chǎng)的這一需求，位于在戶(hù)型設(shè)計(jì)上一直精益求精的深圳，住宅均價(jià)約為46500元/平方米的龍光玖龍臺(tái)，推出102平方米和105平方米兩大主力戶(hù)型，其通過(guò)優(yōu)化公攤率，提升得房率，打造四房?jī)蓮d兩衛(wèi)的全生命周期大空間。這一戶(hù)型的總價(jià)約為500萬(wàn)元左右。

值得一提的是，以戶(hù)型“大氣”著稱(chēng)的北京，在新的市場(chǎng)需求下也催生這種MINI四居。春節(jié)前，樣板間剛剛開(kāi)放的大興金茂悅推出了全周期的成長(zhǎng)型戶(hù)型，104平方米四居可以同時(shí)滿(mǎn)足兒童成長(zhǎng)、適老需求的設(shè)計(jì)，通過(guò)空間靈動(dòng)的設(shè)計(jì)，形成社交化的生活方式。大興金茂悅均價(jià)約37000元/平方米，核算下來(lái)，總價(jià)也不過(guò)400萬(wàn)元。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年，從交易占主導(dǎo)的二手房套總價(jià)分布看，總價(jià)700萬(wàn)以下物業(yè)成交占比保持在80%以上。因此，無(wú)論是剛需，還是剛改，低總價(jià)、高使用率仍是大多數(shù)購(gòu)房者的需求。

全家庭戶(hù)型有望成為新趨勢(shì)

MINI四居的好處還在于空間的靈活變換，若是兩口之家，可將多出來(lái)的房間打造為書(shū)房、休閑室、健身室;若是三代同堂，則可安放父母的愜意晚年;而二胎家庭，可以打造成兩個(gè)兒童房。由此，這樣的四居被認(rèn)為是全家庭戶(hù)型。

目前，市場(chǎng)上出現(xiàn)的MINI四居都是四居兩廳兩衛(wèi)，功能齊全，主臥中采用套房結(jié)構(gòu)，容納獨(dú)立內(nèi)嵌式衛(wèi)生間，這樣可以保障主人生活的私密性。

事實(shí)上，自新一輪宏觀調(diào)控以來(lái)，在北京市場(chǎng)，高使用率的戶(hù)型結(jié)構(gòu)已成為新特征。比如，禧瑞天著89平方米三居、和悅?cè)A錦90平米三居、中海云熙的88平方米三居。但是100平方米的四居并不多見(jiàn)。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，也許是受“70/90”政策限制，70%的戶(hù)型為90平方米以下中小戶(hù)型的影響，以往100平方米的四居產(chǎn)品在樓盤(pán)中的比例并不高，四居以上的戶(hù)型大多在130平方米以上，最小也要120平方米左右。

此外，上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高低配規(guī)劃一直是北京樓盤(pán)普遍采用的方式，而四居往往被劃入高配的行列。作為高端產(chǎn)品的四居，如果按100平方米的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)，又會(huì)太局促。

如今，隨著四居剛改需求的增加，昔日的輕奢戶(hù)型開(kāi)始離購(gòu)房者越來(lái)越近了。

“目前，為了避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，從產(chǎn)品上形成競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)成為很多項(xiàng)目的共識(shí)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍這樣認(rèn)為。

尤其是隨著二孩家庭的增多，這一產(chǎn)品有望成為市場(chǎng)的一個(gè)新趨勢(shì)。尤其是在北京五環(huán)以外區(qū)域的項(xiàng)目，因?yàn)槿狈^(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，則力求在產(chǎn)品戶(hù)型上吸引更多的購(gòu)房者。

這種新興的逆天MINI四居到底什么樣?我們不妨在從北向南的一線(xiàn)城市搜羅一下，開(kāi)開(kāi)眼界。

長(zhǎng)幼分區(qū) 高效串聯(lián)

項(xiàng)目：北京大興金茂悅

面積：104平方米

戶(hù)型：四居兩廳兩衛(wèi)

點(diǎn)評(píng)：這是針對(duì)二孩時(shí)代及全家庭需求，做出的全齡規(guī)劃設(shè)計(jì)。主臥套房設(shè)計(jì)、南側(cè)兒童房、北側(cè)老人房及多功能房，滿(mǎn)足了全家庭不同代際的居室功能需求。四區(qū)獨(dú)立的設(shè)計(jì)理念主次臥分區(qū)，長(zhǎng)幼分區(qū)，減少不同生活習(xí)慣的干擾。

十字核心動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃，高效串聯(lián)戶(hù)內(nèi)各居室功能。餐客一體，處于軸線(xiàn)中心位置。老人房位于整體最靜謐區(qū)域，尺度寬闊，可容納雙床布置，減少老人睡眠相互干擾。不足之處是衛(wèi)生間沒(méi)有做到干濕分離。

會(huì)客、家務(wù)、休息三線(xiàn)分離

項(xiàng)目：深圳龍光玖龍臺(tái)

面積：102平方米

戶(hù)型：四居兩廳兩衛(wèi)

點(diǎn)評(píng)：該戶(hù)型會(huì)客線(xiàn)、家務(wù)線(xiàn)、休息線(xiàn)三線(xiàn)分離?？蛷d、餐廳采用豎廳的設(shè)計(jì)，連成一體，又獨(dú)立分區(qū)，臥室、書(shū)房與會(huì)客空間有效分隔，且廚房緊鄰入戶(hù)門(mén)，炒菜上菜一氣呵成，動(dòng)靜之間互不打擾。在家中可以有孩子的嬉戲，也可以慢享靜謐。

大開(kāi)間客廳連接景觀陽(yáng)臺(tái)，憑欄遠(yuǎn)眺。廚房的外接陽(yáng)臺(tái)，拓展了明廚的空間視野，也讓居家生活多了一些收納空間。不足之處是餐廳空間過(guò)于局促。